نرخ ارز و نوسان شدید قیمت‌ها عامل توقف معاملات مسکن است؟

به گفته خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، نوسانات شدید و غیرمتعارف نرخ ارز با ایجاد فضای روانی و نااطمینانی در بازار، بدون افزایش واقعی قیمت، تنها به دلیل تردید فروشندگان، موجب توقف معاملات مسکن شده است.

تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن

باقرپور به نوسانات نرخ ارز و تاثیر آن بر بازار مسکن، اشاره کرد و گفت: در بررسی تحولات بازار ارز و تاثیر آن بر بازار مسکن، با دو پیامد کوتاه‌مدت و بلندمدت مواجه هستیم. در کوتاه‌مدت، اثر اصلی نوسانات ارز، روانی است. یعنی بدون آن‌که تغییر قیمت مشخصی در بازار مسکن رخ دهد، فضا به‌شدت مشوش و ملتهب می‌شود. بنابراین لازم است میان روند افزایش نرمال در بازار ارز و موج‌های افزایشی شدید و غیرعادی، مانند آنچه در هفته‌های اخیر شاهد آن بودیم، تفاوت قائل شد، چراکه آثار این دو وضعیت کاملا متفاوت است.

وی تصریح کرد: تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد هر زمان نرخ ارز به‌صورت غیرطبیعی و مهارنشدنی افزایش پیدا می‌کند، نخستین پیامد آن بروز آشفتگی در بازار است. در چنین شرایطی، همان‌طور که در بازار موبایل، مصالح ساختمانی و سایر بازارها مشاهده شد، فروشندگان دچار تردید در فروش می‌‌گردند. علت اصلی این رفتار آن است که فروشندگان نگران هستند بخصوص در مورد کالای ارزشمندی مانند ملک، نتوانند دارایی خود را با شرایط جدید جایگزین کرده یا وجه دریافتی را در سایر بازارها به‌کار گیرند. توقف و ایست بازارهای موازی و تغییر سریع قیمت‌ها دو عامل ایجاد حس نااطمینانی در فروشنده‌ایست که نگران است نتواند اهداف مالی خود را دنبال کند.

چگونه اثر روانی منجر به تاثیر واقعی می‌گردد؟

به گفته مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، امروز بازار مسکن، بیش از آنکه از افزایش واقعی قیمت‌ها آسیب ببیند، از آثار روانی نوسانات نرخ ارز متاثر شده است. توقف معاملات مسکن عمدتا ناشی از تردید و انصراف فروشندگانی است که پیش‌تر در بازار فعال بودند. بسیاری از آنها، درحالی‌که دو تا چهار ماه در انتظار مشتری بودند و با اینکه امروز حداقل یک یا دو متقاضی جدی دارند، اما به دلیل شرایط موجود، خودشان تمایلی به فروش نشان نمی‌دهند. این آثار روانی، بی‌تردید در بلندمدت، منجر به تغییر واقعی قیمت در بازار مسکن خواهد شد.

این مقام صنفی یادآور شد: پیش‌تر جهش قیمت در بازار مسکن را پیش‌بینی کرده بودیم، اما در آن مقطع امکان تعیین زمان دقیق وجود نداشت. اکنون با اطمینان می‌توان گفت که در صورت عدم تحقق ریزش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز، این جهش قیمت تا پایان سال به‌طور قطع رخ خواهد داد. فضای روانی حاکم بر بازار به‌گونه‌ای است که خریدار ناچار است برای جلب نظر فروشندگان، پیشنهادهای اغواکننده‌تری ارائه دهد و همین پیشنهادها به‌تدریج به پایه قیمتی جدید در بازار مسکن تبدیل خواهد شد.

پیامد بلند مدت

باقرپور تاکید کرد: این وضعیت در بلندمدت و احتمالا در اواسط سال آینده، می‌تواند منجر به شکل‌گیری موج دوم افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن گردد. در شرایط فعلی، املاک زیر ۱۰ میلیارد تومان در شهر تهران عملا با انصراف فروشندگان از فروش مواجه شده‌اند، درحالی‌که بیشترین حجم تقاضا دقیقا در همین بازه قیمتی متمرکز است. این واحدها عمدتا از مناطق میانی شهر تهران به سمت مناطق جنوبی قرار دارند اما با وجود افزایش تقاضا، از سوی فروشندگان معامله‌ای انجام نمی‌شود. وی یادآور شد: در بازار واحدهای با قیمت‌ بالاتر هنوز تحول محسوسی مشاهده نمی‌شود، اما بدون تردید با اندکی تاخیر، موج افزایش قیمت به این بخش از بازار نیز سرایت خواهد کرد. 

به گفته باقرپور، به طور معمول در شرایط عادی، نوسانات نرخ ارز با یک وقفه چندماهه در بازار مسکن تاثیر می‌گذارد، اما امروز به دلیل غیرمتعارف بودن شدت و سرعت نوسانات ارزی، این تاثیرگذاری با فاصله زمانی کوتاه‌تر در حال وقوع است. وی تاکید کرد، در نهایت این سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن سرریز خواهد شد، با این تفاوت که کاهش قیمت ارز، الزاما به کاهش محسوس قیمت مسکن منتهی نخواهد شد و احتمالا فقط مانع از جهش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن خواهد بود.

اخبار مرتبط:

رامین گوران، رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران و داوود بیگی‌نژاد، نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران

ارز ترجیحی و فروش اقساطی بلندمدت، عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن

مهدی کرباسیان، عضو هیات‌رییسه اتحادیه مشاوران املاک

ارز ترجیحی و نگاه تحلیلی به بازار مسکن سال ۱۴۰۴

حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران

چگونه سیاست‌های ارزی دولت بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد؟