حبیبالله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی و امیرحسین گرکانی، رییس پژوهشکده سوانح طبیعی بنیاد مسکن
مسکن استیجاری چه تفاوتی با طرح اجارهداری دهه ۷۰ دارد؟
شاید مهمترین نقطه ضعف طرح اجارهداری در دهه ۷۰، واگذاری واحدها در قالب اجاره به شرط تملیک بود که باعث شد دولت نقش خود را برای تنظیمگری در بازار اجاره از دست بدهد. به گفته حبیبالله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، دولت چهاردهم قصد دارد با توجه به تجارب جهانی و بررسی نقاط ضعف طرحهای پیشین مسکن حمایتی ایران، طرح مسکن استیجاری را اجرا کند. طرحی که حاصل بررسی تجربه ۱۲ کشور در تامین مسکن اقشار کمدرآمد است.
طرح اجارهداری دهه ۷۰ چه بود؟
در دهه ۷۰، تولید و عرضه مسکن اجارهای تحت عنوان الگوی اجارهداری، توسط وزارت مسکن با همکاری شهرداریها اجرا شد. در آن دوره، پروژه استیجاری، عمدتا بهصورت اجاره به شرط تملیک تعریف شده بود. آنطور که افراد مطلع و فعالان صنعت ساختمان میگویند، دولت در ابتدا اجرای طرح اجارهداری را بر عهده گرفت اما با مشکلاتی همچون سیستم بروکراسی حاکم بر ادارات کشور مواجه شد و بعد از چند سال اجرای آن را به یک شرکت خصوصی واگذار کرد که در نهایت، آن شرکت واحدهای مسکونی را تکمیل و اواسط دهه ۸۰ به متقاضیان تحویل داد. در آن برهه زمانی، برای ساخت واحدها، زمینهایی در اختیار انبوهسازان قرار داده شد. واحد به مدت پنج سال اجاره داده شده و بعد از این مدت، در صورت تمایل، زمین با نرخ زمان قرارداد به مستاجر منتقل میشد.
در نهایت، طرح اجارهداری دهه ۷۰، نتوانست منجر به یک سیستم پایدار مبتنی بر تقویت توان طرف تقاضا در بازار اجاره شود تا اینکه با پایان مسئولیت محمد سعیدیکیا در وزارت مسکن و آمدن علی نیکزاد به این وزارتخانه، این طرح بهطور رسمی منتفی و اجرای طرح مسکن مهر در سال ۱۳۸۶ آغاز شد.
دولت چهاردهم چه میگوید؟
حبیبالله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم میگوید که وزارتخانه قصد دارد از تجارب جهانی و طرحهای اجرا شده قبلی در ایران استفاده کند. وی با اشاره به مهمترین نقطه ضعف طرح دهه ۷۰ گفت: پس از واگذاری واحدها به مستاجران، دولت عملا نقش خود را برای تنظیمگری در بازار اجاره از دست داد. اکنون در طرح جدید، قصد داریم عمده واحدها را در تملک دولت نگه داشته و پس از حداکثر پنج سال با توانمند شدن متقاضیان، واحدهای مسکونی را در اختیار دیگر افراد مشمول در دهکهای پایین قرار دهیم. به عبارتی دولت قصد دارد از نقش مستقیم ساخت فاصله گرفته و با ابزارهای تنظیمگری، بخش خصوصی را به سمت ساخت مسکن برای اقشار کمدرآمد سوق دهد.
وی تصریح کرد: دولت پزشکیان از دو طرح ناموفق مسکن مهر و مسکن ملی را که شش دولت را درگیر خود کرد درس گرفته است. مسکن مهر از آن جهت ناموفق تلقی میشود که هنوز برخی واحدهای آن پس از ۱۸ سال در مناطقی مثل شهر جدید پردیس در اطراف تهران تکمیل نشده است. از طرفی بسیاری از خانوارهای کمدرآمد، به دلیل ناتوانی در تامین سهم آورده، قادر به ورود به طرحهای تامین مسکن ملی نیستند. برخی از آنها به دلیل مشکلات مالی و معیشتی، در ادامه راه ناگزیر به انصراف و یا فروش امتیاز خود به دهکهای درآمدی بالاتر میشوند و علیرغم هزینه قابل توجه در حوزه تامین زمین، زیرساختها و تسهیلات، در نهایت بیمسکنها، صاحب خانه نمیگردند.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه تاکید کرد: مجموع این عملکردها، تجربیات و برنامهها، وزارت راه و شهرسازی را بر آن داشت تا مسکن استیجاری عمومی را روی میز سیاستگذار بگذارد. شهریور امسال، نشست مشترک مسئولان مسکن ایران و کره جنوبی برای بررسی تجربه کشور کره جنوبی در حوزه اجارهداری حرفهای و تامین مسکن استیجاری با اولویت دهکهای کمدرآمد در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد.
به گفته طاهرخانی، کره جنوبی از حدود شش دهه گذشته در حوزه تامین و عرضه مسکن استیجاری به اقشار کمدرآمد ورود کرده و این دهکها را در صورت نیاز حتی تا ۵۰ سال حمایت میکند. ناگفته نماند که تامین مسکن اقشار کمدرآمد، فراتر از یک چالش شهری، معیاری برای سنجش کارآمدی حکمرانی و عدالت اجتماعی در هر کشور است. واکاوی تجربیات موفق جهانی، یک ضرورت راهبردی برای طراحی مدل بومی و پایدار است. تمامی کشورهای مورد بررسی، با شکاف عمیق قیمت مسکن و توان پرداخت اقشار کمدرآمد روبرو بودهاند اگرچه پاسخها از مداخله مستقیم دولت تا اتکا به بازار متغیر است.
نظر کارشناسان مسکن
به عقیده حمیده امکچی، صاحبنظر ارشد حوزه مسکن و شهرسازی، ورود دولت به حوزه استیجار عمومی ضرورتی اجتنابناپذیر است. این طرح میتواند به تامین و عرضه واحدهای استیجاری، در استطاعت دهکهای پایین اقتصادی کمک کند. وی تاکید کرد: امروز، بحران اجارهنشینی نیاز به یک راهحل اساسی دارد و لازم است دولت و سیاستگذار مسکن به طور مستقل به این بازار ورود کنند. اجرای این سیاست باید به گونهای باشد که واحدهای مسکونی، همواره در شکل استیجار، در اختیار خانوارهای نیازمند قرار گرفته و ماهیت آن از استیجاری به مالکیت تغییر نکند.
سهراب مشهودی، دیگر صاحبنظر ارشد مسکن و شهرسازی نیز معتقد است در حال حاضر، مساله اصلی بخش مسکن، تامین سرپناه برای خانوارهای جدید و خانوارهای کمدرآمد است. بهترین نوع مداخله در این زمینه، مداخله غیرمستقیم از مسیر مشارکت با بخش خصوصی و نهادهای عمومی و محلی همچون شهرداریها است.
تجربه ۱۲ کشور دنیا چه بوده است؟
امیرحسین گرکانی، رییس پژوهشکده سوانح طبیعی بنیاد مسکن، به تجربه ۱۲ کشور در تامین مسکن اقشار کمدرآمد اشاره میکند:
- استرالیا، تمرکز بر یارانه مستاجرمحور و مالکیت مشترک: دولت از طریق سازمان سنترلینک جامعه هدف را شناسایی کرده و بخشی از اجاره را پرداخت میکند. همچنین، از طریق طرحهای مالکیت مشترک، بخشی از ملک در تملک دولت باقیمانده و بدین ترتیب، ورود اقشار کمدرآمد به بازار مالکیت تسهیل میگردد.
- چین، گذار از سیستم رفاهی به بازارمحور با کنترل قیمت: سیاست کلیدی چین، ساخت مسکن اقتصادی با قیمت ۵۰ تا ۷۰ درصد بازار است. دولت با واگذاری زمین دولتی به سازندگان و تعیین سقف سود آنها (کمتر از ۳ درصد)، قیمت را کنترل میکند. صندوق آیندهنگر مسکن، ابزار مالی اصلی این سیاست است.
- انگلستان، تغییر نقش دولت از سازنده به تسهیلگر: سیاست انگلستان، بر پایه مالکیت اشتراکی و واگذاری سهام ارزانقیمت استوار است. دولت با ابزارهای برنامهریزی شهری، توسعهدهندگان را ملزم به اختصاص بخشی از واحدها به اقشار کمدرآمد میکند.
- ایالاتمتحده آمریکا، اتکای حداکثری به بازار و یارانههای تقاضا: ابزار اصلی، کوپنهای اجاره (یارانه مستاجرمحور) است که به خانوارها قدرت انتخاب در بازار خصوصی میدهد. همچنین، از ابزار منطقهبندی دربرگیرنده برای تشویق سازندگان استفاده میشود.
- برزیل، تمرکز بر مسکن تدریجی: برزیل با عبور از نوسازیهای قهری، به الگویی رسید که دولت زیرساخت فراهم کرده و اقشار کمدرآمد طی فرآیندی تدریجی ۳ تا ۵ ساله، مسکن خود را متناسب با توان مالی خود تکمیل میکنند.
- ترکیه، سیاست مسکن اجتماعی با مدیریت نهاد دولتی (TOKI): دولت با تامین زمین رایگان برای اقشار کمدرآمد و فروش واحدها با پیشپرداخت کم و اقساط بلندمدت (۱۵ساله)، امکان خانهدار شدن را فراهم میکند. تمرکز بر نوسازی بافتهای فرسوده و ساخت ساختمانهای حداکثر ۴ طبقه، بخشی دیگر از سیاستهای ترکیه است.
- فرانسه، مسکن اجتماعی اجارهای با کیفیت بالا و پراکنده: فرانسه با تمرکز بر ساخت واحدهای اجارهای و پراکندهسازی آنها در بافت شهری، از ایجاد محلههای حاشیهای جلوگیری میکند. تامین مالی این طرح، از طریق مالیاتهای اختصاصی و وامهای بانکی بلندمدت انجام میگردد.
- تایوان، گذار از وامهای عمومی به مسکن اجتماعی اجارهای: پس از شکست سیاستهای وامدهی عمومی که منجر به افزایش قیمت شد، تایوان به سمت ساخت مسکنهای اجتماعی اختصاصی برای اجاره به اقشار بسیار آسیبپذیر حرکت کرد.
- کره جنوبی، مقابله با سوداگری از طریق سیستم پیشفروش و توسعه اجارهداری: کره جنوبی برای خروج از بحران کمبود مسکن، از سیستم پیشفروش با ضمانت تکمیل استفاده کرد. کره در سالهای اخیر، با تغییر هدفگذاری به سمت رفاه مسکن، سهم مسکن استیجاری دولتی را افزایش داده است.
- هنگکنگ، مدیریت انحصاری زمین و تولید انبوه: دولت هنگکنگ به عنوان تنها تامینکننده زمین، با ساخت شهرکهای مسکونی عمومی (اجارهای و مالکیتی)، مدل موفقی را اجرا کرده است. برنامههایی مانند طرح خرید مستاجران با تخفیف ۳۰ تا ۴۰ درصدی، ابزارهای اصلی این کشور هستند.
- مالزی، تعیین سهمیه قانونی برای بخش خصوصی: مالزی با تصویب قوانینی، سازندگان و بخش خصوصی را ملزم به تخصیص ۳۰ درصد از پروژههای خود، به مسکن ارزانقیمت کرده است.
- سنگاپور، مدل جامع مالکیت عمومی با مدیریت متمرکز: سنگاپور با نهاد متولی (HDB) و کنترل کامل بر زمین، شهرکهای مسکونی خودکفای اقماری ساخته است. این کشور با استفاده از صندوق پسانداز اجباری (CPF) و فروش مسکن با اجاره ۹۹ ساله، توانسته به نرخ مالکیت ۹۱ درصد دست یافته و مسکن عمومی را به کالایی با کیفیت تبدیل کند.
جمعبندی
بررسی تجربیات کشورهای جهان نشان میدهد یک نسخه واحد نمیتواند کارآمد باشد. پاسخگویی موثر به نیاز مسکن اقشار کمدرآمد، نیازمند یک بسته سیاستی یکپارچه و چندوجهی است که اجزای آن به شرح زیر است:
- مدیریت زمین به عنوان ستون فقرات سیاستگذاری مسکن: بنا بر تجربه سنگاپور، هنگکنگ و ترکیه تامین زمین ارزانقیمت یا رایگان توسط دولت، مهمترین عامل کاهش قیمت تمامشده است.
- ضرورت تنوع در ابزارهای تامین مالی: برای تامین وامهای بلندمدت با نرخ ترجیحی، باید منابع پایدار اختصاص داده شود. اتکای صرف به منابع بانکی با نرخهای ترجیحی بدون پشتوانه پایدار، تورمزا خواهد بود.
- لزوم تقسیم کار هوشمندانه بین دولت و بخش خصوصی: دولت میبایست از نقش مستقیم ساخت فاصله گرفته و با ابزارهای تنظیمگری، بخش خصوصی را به سمت ساخت مسکن برای اقشار کمدرآمد سوق دهد.
- اهمیت تنوع در الگوهای واگذاری، متناسب با دهکهای درآمدی: برای دهکهای پایین، الگوهای مسکن اجارهای اجتماعی مناسبتر است چرا که متحمل فشار بازپرداخت وام نخواهند شد. برای دهکهای متوسط نیز الگوی مالکیت اشتراکی یا پیشفروش میتواند کارساز باشد.
- و در نهایت، شناسایی دقیق جامعه هدف و شفافیت در تخصیص برای جلوگیری از فساد و انحراف منابع حیاتی است.
مقالات مرتبط:
از شیلی تا ایران: چگونه یک اتاق کوچک به محلهای پایدار تبدیل میشود؟
مسکن تدریجی؛ نسخه نجاتبخش بحران مسکن در ایران؟
مسکن تدریجی الگویی نوین برای بازسازی پایدار شهری، درسهایی از شیلی برای جهان
الخاندرو آراونا: معماری در خط مقدم تحولات شهری
اخبار مرتبط:
غزال راهب، رییس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی
چرا دولت به جای مالکیت، مسکن استیجاری را در اولویت قرار داد؟
پرویز آقایی، کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی
جزییات جدید از طرح مسکن استیجاری وزارت راه | هزینه اجاره مسکن دهکهای مختلف اعلام شد
علی خضریان، نماینده تهران در مجلس شورای اسلامی
انتقاد مجلس از اجارهداری دولتی؛ تبدیل سازمان زمین و مسکن به صاحبخانه؟
فرزانه صادق مالواجرد، وزیر راه و شهرسازی و حبیبالله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان
مسکن استیجاری عمومی؛ گام تازه دولت برای حمایت از مستاجران کمدرآمد
نهضت ملی مسکن در فاز جدید؛ جداسازی اقشار کمدرآمد از سایر متقاضیان
حمایت ویژه از دهکهای پایین: مسکن استیجاری از ماه آینده آغاز میشود
محمدحسن قدیری ابیانه، دیپلمات اصولگرای ایرانی و سفیر پیشین ایران در استرالیا و مکزیک
آیا خانههای ۲۰ متری میتوانند گره ازدواج جوانان را باز کنند؟
