در حالیکه شکاف بین قدرت خرید مردم و قیمت خانه منجر به بیش از دو سال رکود بازار مسکن گردیده، تورج سرباز، متخصص حقوق املاک، از تصویب شتابزده قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» انتقاد کرد و گفت: تصویب این قانون، مشاوران املاک، صدا و تجربیات آنان نادیده گرفته شد. وی همچنین پراکندگی مسئولیتها و استقلال ناکافی ناظران بازار مسکن را عاملی مهم در نابهسامانی وضع مسکن عنوان کرد.
عامل اول شکاف بین قدرت خرید و قیمت ملک
به گفته تورج سرباز، متخصص حقوق املاک، به دلیل شکاف ایجاد شده بین قدرت خرید مردم و قیمت خانه، از حدود دو سال پیش، بازار مسکن در رکود قرار گرفت و این فاصله آنقدر زیاد شد که خرید مسکن حتی در اطراف تهران برای بسیاری از خانوادهها ناممکن شد. تحریمها، ریسکهای سیستماتیک و بحرانهای منطقهای از جمله دلایل اصلی این رکود است. با ظهور ناامنی در سیاست و اقتصاد، مردم بیشتر به سمت دلار و طلا تمایل پیدا کرده و مسکن، به دلیل نقدشوندگی پایین، جذابیت خود را از دست میدهد.
عامل دوم: نبود نظام حقوقی و نظارتی جامع، شفاف و پاسخگو
این متخصص بازار املاک، نبود یک نظام حقوقی و نظارتی جامع، شفاف و پاسخگو در بازار مسکن را از دیگر عوامل ریشهای ظهور رکود عنوان کرد و گفت: قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که میتوانست باعث امنیت حقوقی و شفافیت بازار مسکن باشد به دلیل شتاب در تصویب آن نتیجه عکس داد. تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام ایراد بزرگی دارد که به متعاملین اجازه میدهد راسا اقدام به عقد قرارداد کنند. این باعث میشود مشاورنماهایی که اطلاعات ناقص و فریبنده به خریدار و فروشنده میدهند در تضاد با منافع متعاملین عمل کنند.
این حقوقدان معتقد است در حال حاضر برخی مشاورنماهای فاقد جواز کسب، از تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام سوءاستفاده کرده و با اجاره یک دفتر مسکونی، تعداد قابل توجهی مشاور را در خدمت میگیرند. این افراد از طریق سایتهای اینترنتی خریدار و فروشنده را پیدا کرده و بدون هیچ مسئولیت و اعتبار حقوقی و کارشناسی، در سامانههای خودنویس و کاتب اقدام به عقد قرارداد میکنند. این عمل، نه تنها موازیکاری با کار اتحادیه املاک است، بلکه با این وضعیت، مشاوران دارای پروانه کسب، کمکم به این نتیجه میرسند که اقدامات آنان برای گذراندن کلاسهای آموزشی، اخذ پروانه کسب و پرداخت اجاره واحد تجاری، بیاهمیت است؛ چرا که بدون انجام این اقدامات نیز میتوان به صورت غیررسمی و با هزینههای بسیار کمتر در بازار ملک فعالیت کرد.
تورج سرباز میگوید وضع شدن قانون الزام بسیار شتابزده صورت گرفت در حالیکه این قانون ۱۵ ماده و نزدیک ۴۰ تبصره دارد. یک قانون خوب به این همه تبصره نیاز ندارد و از طرفی، مهمترین ایراد این قانون نادیده گرفتن حقوق مشاوران املاک است. واسطههای ملکی کف بازار باید در این قانون دیده میشدند؛ در صورتیکه حتی نظرات کارشناسی آنها در وضع این قانون اخذ نشد و در نهایت تصویب عجولانه این قانون به عدم شفافیت و سردرگمی در بازار مسکن منجر شد.
عامل سوم: استقلال ناکافی نهاد ناظر در بازار مسکن
سرباز تاکید کرد: در حال حاضر مشاوران املاک، وزارت راه و شهرسازی و قوه قضاییه سه نهاد ناظر بازار مسکن هستند که این پراکندگی مسئولیتها، موجب استقلال ناکافی ناظران و از دست رفتن شفافیت شده است. این دلیلی است که این نهادها قادر به جلوگیری از ناترازی بازار مسکن نیستند. سر و سامان دادن به بازار مسکن نیازمند یک نظام حقوقی جامع و شفاف است. به کلام سادهتر، امورات میبایست در دست یک نهاد ناظر باشد.
در پایان سرباز با اشاره به افزایش جزئی خرید و فروش ملک در هفتههای اخیر گفت: اقتصاد مسکن در ایران به دلیل انتظارات تورمی، به صورت سیستماتیک در ماههای پایانی سال با رونق معاملات مواجه میشود. رکود تورمی بازار ملک میتواند احتمالا در سال آینده به صورت رشد ۲۵ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن بروز کند.
