بررسی تازهترین آمارهای رسمی و تحلیل روندهای بلندمدت نشان میدهد تورم اجاره مسکن در دیماه ۱۴۰۴ همچنان پایینتر از تورم عمومی کشور باقی مانده و همزمان، الگوی اثرگذاری تورم عمومی بر بازار اجاره نسبت به قیمت مسکن پررنگتر شده است؛ موضوعی که میتواند مسیر اجارهبها در سال آینده را تعیین کند.
ادامه روند کاهش تورم اجاره در دیماه ۱۴۰۴
بازار اجاره مسکن که از نیمه دوم سال گذشته وارد مسیر کاهش سرعت رشد قیمتها شده بود، در دیماه امسال نیز این روند را حفظ کرد و نشانههایی از ثبات نسبی را به نمایش گذاشت. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطهبهنقطه شاخص اجاره خانوارهای کشور در دیماه به ۳۲.۷ درصد رسید که پایینترین سطح این شاخص از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ تاکنون محسوب میشود. این آمار بیانگر تداوم روند نزولی تورم اجاره در ماههای اخیر است. همچنین تورم سالانه اجاره مسکن در دیماه ۱۴۰۴ به ۳۵.۲ درصد کاهش یافت؛ رقمی که کمترین میزان ثبتشده طی ۳۱ ماه گذشته از خرداد ۱۴۰۲ تاکنون به شمار میرود.
کاهش التهاب بازار اجاره در سال جاری
بررسی دادههای مرکز آمار نشان میدهد بازار اجاره در ۱۰ ماه نخست سال جاری، نسبت به مدت مشابه سال قبل با کاهش نوسانات قیمتی همراه بوده است. در این بازه زمانی، میانگین تورم نقطهبهنقطه اجاره مسکن به ۳۴.۹ درصد رسید که بیش از ۶ واحد درصد کمتر از مدت مشابه سال گذشته است. این درحالیکه در ۱۰ ماهه نخست سال ۱۴۰۳، متوسط این شاخص ۴۱.۲ درصد ثبت شده بود. این روند، بیانگر کاهش تدریجی فشار قیمت بر مستاجران و تعدیل انتظارات تورمی در بازار اجاره است.
تورم اجاره؛ حدود نصف تورم عمومی کشور
یکی از مهمترین نکات گزارشهای رسمی، فاصله قابل توجه میان تورم اجاره و تورم عمومی است. در دیماه ۱۴۰۴، تورم نقطهبهنقطه و سالانه اجاره به ترتیب ۳۲.۷ و ۳۵.۲ درصد اعلام شد، درحالیکه تورم کالاها و خدمات مصرفی خانوارها در همین ماه به ۶۰ درصد و ۴۴.۶ درصد رسید. این اختلاف نشان میدهد رشد اجارهبها در مقایسه با سایر هزینههای زندگی، با شتاب کمتری در حال افزایش است و بازار اجاره تا حدی از موج تورمی عمومی فاصله گرفته است.
نگاه بلندمدت؛ سه دهه همبستگی اجاره، مسکن و تورم
بررسی روند آماری از ابتدای دهه ۷۰ تاکنون نشان میدهد سه متغیر «تورم عمومی»، «قیمت مسکن» و «اجارهبها» همواره تحت تاثیر رشد نقدینگی حرکت کردهاند. در این بازه زمانی:
- متوسط تورم عمومی: ۲۳.۵ درصد
- متوسط رشد اجارهبها در تهران: ۲۶ درصد
- متوسط رشد قیمت مسکن: ۲۸ درصد
همچنین ضریب همبستگی تورم اجاره با تورم مسکن ۰.۶۵ و با تورم عمومی ۰.۵۴ بوده است که نشان میدهد در بلندمدت، ارتباط اجاره با قیمت مسکن قویتر از تورم عمومی بوده است.
دهههای ۷۰ و ۸۰؛ سلطه قیمت مسکن بر اجاره
در دهه ۷۰، همبستگی تورم اجاره و تورم مسکن به ۰.۹ رسید که نشاندهنده حرکت کاملا همجهت این دو بازار بود. در مقابل، ارتباط اجاره با تورم عمومی تنها ۰.۲۸ ثبت شد. در دهه ۸۰ نیز این الگو ادامه یافت؛ بهگونهای که ضریب همبستگی اجاره و قیمت مسکن ۰.۵۵ و ارتباط اجاره با تورم عمومی تقریبا صفر بود. در این دههها، تغییرات بازار خرید مسکن، مهمترین عامل تعیینکننده اجارهبها محسوب میشد.
دهه ۹۰ به بعد؛ پررنگ شدن نقش تورم عمومی
از ابتدای دهه ۹۰، با افزایش تورم عمومی، کاهش قدرت خرید خانوارها و رکود نسبی بازار مسکن، الگوی اثرگذاری تغییر کرد. از این دوره به بعد، تورم عمومی بهتدریج نقش پررنگتری در هدایت بازار اجاره ایفا کرد. این روند پس از سال ۱۳۹۷ و همزمان با افزایش ریسکهای اقتصادی و سیاسی، تشدید شد.
در فاصله سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲، متوسط رشد قیمت ملک به ۵۹ درصد رسید، اما این رقم در سال گذشته به ۱۷ درصد کاهش یافت و در سال ۱۴۰۴ حدود ۲۰ درصد برآورد شد.
بازار مصرفی اجاره و محدودیتهای رشد قیمت
بازار اجاره، برخلاف بازار خرید مسکن، یک بازار کاملا مصرفی است. به همین دلیل، اجارهبها همواره همگام با قیمت ملک حرکت نمیکند. از یکسو، افزایش هزینههای زندگی مانع از جهشهای شدید اجاره میشود و از سوی دیگر، هزینههای تعمیر، نگهداری، مصالح و خدمات فنی، اجازه تثبیت کامل اجارهبها را نمیدهد.
در سال ۱۳۹۹، نسبت قیمت ملک به اجارهبها به اوج تاریخی خود یعنی نزدیک به ۳۲ درصد رسید. پس از آن، این نسبت روند نزولی گرفت و اکنون به حدود ۹.۱۷ در برابر ۱۹ رسیده که پایینتر از میانگین تاریخی است. در نتیجه، بازدهی اجاره از میانگین ۵.۲ درصد به حدود ۵.۵ درصد افزایش یافت.
تاخیر زمانی بازار اجاره در واکنش به قیمت مسکن
بررسیها نشان میدهد بازار اجاره معمولا با یک تا دو سال تاخیر از تغییرات بازار خرید مسکن تاثیر میپذیرد. از سال ۱۴۰۰ به بعد، آثار رشد شدید قیمت ملک در سالهای قبل، بهتدریج در بازار اجاره منعکس شد. اما با کاهش شتاب رشد قیمت مسکن در سالهای اخیر، فشار بر اجاره نیز رو به کاهش گذاشته است.
تغییر الگوی همبستگی در دهه اخیر
از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون، همبستگی تورم اجاره با تورم عمومی به ۰.۸۷ رسیده، درحالیکه ارتباط آن با تورم مسکن ۰.۶۳ بوده است. این تغییر نشان میدهد در سالهای اخیر، تورم عمومی بیش از قیمت ملک بر مسیر اجارهبها اثر گذاشته است. در همین راستا، نرخ تورم عمومی از ۳۲.۵ درصد در سال ۱۴۰۳ به حدود ۴۵ درصد در سال ۱۴۰۴ افزایش یافته، اما تورم اجاره در تهران از ۴۵ درصد به حدود ۳۰ درصد کاهش یافته است.
چشمانداز بازار اجاره در سال آینده
ترکیب دادههای کوتاهمدت و بلندمدت نشان میدهد بازار اجاره در حال حاضر با محدودیت جدی برای افزایش شدید قیمتها مواجه است. کاهش قدرت خرید خانوارها، افت رشد قیمت مسکن و تعدیل انتظارات تورمی، همگی مانع از جهش جدید اجارهبها شدهاند. از سوی دیگر، تداوم تورم عمومی همچنان مهمترین ریسک پیشروی این بازار محسوب میشود. بر این اساس، به نظر میرسد در سال آینده، تاثیر تورم عمومی بر بازار اجاره بیش از قیمت مسکن بوده و مسیر اجارهبها بیش از هر عامل دیگری به روند مهار یا تشدید تورم وابسته خواهد بود.
جمعبندی
بررسی آمارهای رسمی و تحلیل روندهای سه دهه اخیر نشان میدهد: تورم اجاره در دیماه ۱۴۰۴ به کمترین سطح ۳ سال اخیر رسیده، نقش قیمت مسکن در تعیین اجارهبها نسبت به گذشته کمرنگتر شده، تورم عمومی به مهمترین محرک بازار اجاره تبدیل شده و بازار اجاره در کوتاهمدت ظرفیت بالایی برای جهش قیمت ندارد. در مجموع میتوان گفت آینده بازار اجاره بیش از هر زمان دیگری به سیاستهای کنترل تورم و ثبات اقتصادی وابسته است.
