پایان سال ۱۴۰۴؛ افزایش معاملات مسکن در راه است؟

بررسی وضعیت بازار مسکن و اجاره در ماه‌های پایانی سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد این بازار در شرایطی میان رکود و رونق قرار گرفته که همزمان با افزایش تدریجی معاملات، رشد آرام قیمت‌ها نیز در حال شکل‌گیری است؛ روندی که به گفته سمانه محرمی نمین، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک، تحت تاثیر تورم عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت ادامه خواهد داشت.

بازار مسکن در وضعیت «انتظار تورمی»

بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر وارد مرحله‌ای شده که نه می‌توان آن را رکود کامل دانست و نه نشانه‌ای روشن از رونق پایدار در آن مشاهده می‌شود. تحرک محدود معاملات، رشد تدریجی قیمت‌ها و تغییر رفتار خریداران و فروشندگان، همگی از بازاری حکایت دارد که در وضعیت «انتظار تورمی» قرار گرفته است. در چنین شرایطی، بازار بیش از آنکه به متغیرهای درونی خود واکنش نشان دهد، چشم‌انتظار تحولات اقتصادی و سیاسی بیرونی باقی مانده است.

افزایش هزینه ساخت؛ فشار بر قیمت نهایی مسکن

درحالی‌که تورم عمومی اقتصاد همچنان در سطح بالایی قرار دارد، هزینه ساخت‌وساز به دلیل رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد نیروی کار، بالا رفتن عوارض و تعرفه‌های خدمات فنی و مهندسی، روندی صعودی پیدا کرده است. بدین ترتیب حتی در زمانی که سطح معاملات فاصله معناداری با دوره‌های رونق دارد، این شرایط موجب شده قیمت تمام‌شده مسکن افزایش یابد. همزمان، نوسانات بازارهای موازی مانند ارز و طلا، بخشی از سرمایه‌های سرگردان را جذب کرده و ورود نقدینگی پایدار به بازار مسکن را محدود ساخته است.

رشد آرام تقاضای مصرفی در واحدهای کوچک‌متراژ

با وجود فضای محتاطانه حاکم بر بازار، نشانه‌هایی از افزایش تدریجی تقاضای مصرفی، به‌ویژه در بخش واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌قیمت، در برخی مناطق شهری دیده می‌شود. این تقاضا بیشتر ناشی از نیاز واقعی خانوارها به جابه‌جایی و ارتقای سطح سکونت است و کمتر جنبه سرمایه‌گذاری دارد. هرچند این تحرک محدود هنوز بازار را از رکود خارج نکرده، اما از انجماد کامل معاملات جلوگیری و تعادلی شکننده میان عرضه و تقاضا ایجاد کرده است.

نبود شفافیت آماری؛ چالش جدی بازار مسکن

سمانه محرمی نمین، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به یکی از مهم‌ترین مشکلات بازار مسکن گفت:
از سال ۱۴۰۱ تاکنون اتحادیه مشاوران املاک به سامانه املاک و مستغلات دسترسی ندارد و امکان ارائه آمار دقیق معاملات از بین رفته است. پیش از این، اتحادیه به اطلاعاتی مانند تعداد معاملات، کد رهگیری و جزئیات قیمت‌ها دسترسی داشت، اما در سال‌های اخیر این امکان از اتحادیه گرفته شده و در مقابل، اطلاعات شفافی نیز از سوی نهادهای دولتی منتشر نمی‌شود. بنابراین، گزارش‌های فعلی، عمدتا مبتنی بر مشاهدات میدانی بوده و آمارهای دقیق درباره قیمت‌ها و حجم معاملات در دسترس نیست.

اعلام قیمت‌های واقعی توسط مشاوران املاک

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با انتقاد از سیاست محدودسازی اطلاعات گفت: تصور برخی سیاست‌گذاران این بود که با پنهان کردن اطلاعات، قیمت‌ها کنترل می‌شود، درحالی‌که این رویکرد نتیجه‌ای ندارد. اگر مشاور املاک قیمتی را اعلام می‌کند، همان نرخ واقعی معامله است و عددی ساختگی نیست. مشاوران املاک صدای موجر، فروشنده و خریدار هستند.

تاثیر تورم و تحولات اخیر بر بازار مسکن

سمانه محرمی نمین درباره وضعیت میدانی بازار گفت: بازار مسکن آرام در حال حرکت است، اما تورم همچنان وجود دارد. پس از جنگ دوازده‌روزه، خروج اتباع، افزایش دستمزد کارگران، رشد قیمت مصالح، افزایش عوارض ساخت‌وساز و تعرفه‌های نظام مهندسی، هزینه ساخت بالا رفته و این موضوع به‌طور طبیعی بر قیمت مسکن تاثیر گذاشت. با وجود این عوامل، بازار مسکن در مقایسه با بازارهای ارز و طلا جهش شدید نداشته است.

افزایش معاملات در ماه‌های پایانی سال

به گفته نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک، پیش‌بینی می‌شود در فصل پایانی سال، حجم معاملات افزایش یافته و همزمان رشد ملایم قیمت‌ها ادامه‌دار باشد. وی توضیح داد: در حال حاضر مراجعه به دفاتر مشاوران املاک بیشتر شده، خرید و فروش رونق نسبی پیدا کرده، بازار نرم‌تر شده و قیمت‌ها افزایش یافته‌اند، اما هنوز رفتار هیجانی مشاهده نمی‌شود.

تمرکز معاملات در بازه زیر ۸ میلیارد تومان

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد عمده معاملات در بخش واحدهای کوچک‌متراژ انجام می‌شود. به گفته محرمی نمین، در مناطق جنوبی، شرق و جنوب‌غرب تهران، واحدهای ۳، ۴، ۵ تا زیر ۸ میلیارد تومان همچنان با تحرک معاملاتی همراه هستند. برخی مالکان واحدهای حدود ۵۰ متری نیز با استفاده از تسهیلات بانکی، تلاش می‌کنند واحدی حدود ۶۰ متری خریداری کنند.

چالش جدی خانه‌اولی‌ها در مسیر خرید مسکن

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرد: خرید مسکن برای خانه‌اولی‌ها همچنان دشوار است؛ هم به دلیل سطح بالای قیمت‌ها و هم به‌دلیل سیاست‌هایی که مانع هدایت سرمایه‌ها از بازارهای ناامن به سمت بازار امن مسکن می‌شود. او افزود: بسیاری از خانه‌اولی‌ها ترجیح می‌دهند سرمایه خود را وارد بازار طلا و سکه کنند، زیرا بازدهی کوتاه‌مدت بیشتری دارد.

الگوی فصلی معاملات مسکن

این مقام صنفی درباره روند فصلی معاملات گفت: طبق روال سال‌های گذشته، تا نیمه اسفند رونق معاملات ادامه دارد و پس از آن، بازار تا پایان فروردین و اوایل اردیبهشت با افت مواجه می‌شود. پس از این دوره، بازار به سمت قیمت‌های جدید حرکت کرده و این بازه زمانی معمولا یکی از بهترین زمان‌ها برای خرید مسکن محسوب می‌شود.
در حال حاضر عرضه و تقاضا در یک سطح قرار دارند و همین موضوع مانع شکل‌گیری رفتار هیجانی شده اما هر زمان تقاضا از عرضه پیشی بگیرد، جهش قیمت رخ خواهد داد، اما تا زمانی این ثبات نسبی ادامه دارد که تعادل حفظ شود.

وی در پایان با اشاره به بازار اجاره اظهار کرد: این بازار معمولا تا خردادماه آرام است و حتی در اردیبهشت و خرداد نیز تورم شدیدی تجربه نمی‌کند. پیک اصلی جابه‌جایی‌ها و افزایش نرخ اجاره از اواسط خرداد تا اواسط مهر شکل می‌گیرد.

جمع‌بندی

مجموع داده‌ها و اظهارات فعالان بازار نشان می‌دهد بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ با رشد تدریجی معاملات و افزایش محدود قیمت‌ها همراه خواهد بود. درحالی‌که هزینه‌های ساخت و تورم عمومی همچنان عامل اصلی فشار بر قیمت‌ها هستند، تعادل نسبی عرضه و تقاضا مانع از جهش ناگهانی شده است. در این میان، شفافیت آماری و ثبات سیاستی، مهم‌ترین پیش‌نیازهای بازگشت اعتماد و رونق پایدار به بازار مسکن محسوب می‌شوند.