حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران
وجود خانههای خالی، به معنای وجود مسکن، متناسب با تقاضای واقعی در بازار، نیست
حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان مسکن تهران، با اشاره به تاثیر جنگ ۱۲روزه و افزایش نااطمینانیهای سیاسی و اقتصادی، از ورود بازار مسکن به دورهای کمسابقه از رکود خبر داد و گفت: کاهش نقدشوندگی، توقف پروژههای ساختمانی و خروج سرمایهها به سمت بازار طلا و ارز، نشانههای آشکار «رکود نیمهجنگی» در بخش مسکن است.
بازار مسکن ایران در ماههای اخیر، همزمان با افزایش ریسکهای سیاسی و امنیتی، یکی از پیچیدهترین دورههای خود را تجربه میکند. افت سرمایهگذاری، کند شدن معاملات، توقف ساختوساز و فاصله گرفتن قیمت مسکن از سایر بازارهای دارایی، شرایطی را رقم زده که فعالان این حوزه از آن بهعنوان رکود نیمهجنگی یاد میکنند. در همین راستا، حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران، ابعاد مختلف وضعیت فعلی بازار، دلایل رکود ساختوساز، مسئله واحدهای خالی و چشمانداز آینده این بخش را بررسی کرده است.
بازار مسکن بدون امنیت رونق نمیگیرد
حسن محتشم با تاکید بر نقش ثبات سیاسی و اقتصادی در رونق بازار مسکن گفت: بازار مسکن ذاتا به امنیت نیاز دارد. مسکن در شرایط امن مورد استقبال قرار میگیرد، اما در وضعیتی که ثبات وجود نداشته باشد، جذابیت خود را از دست میدهد. او افزود: از زمان آغاز جنگ ۱۲روزه و با توجه به اخباری که در این مدت منتشر شد، بخش مسکن با شرایط بسیار نابسامانی روبهرو شده است. بهبود این وضعیت به سیاستهای دولت، تصمیمهای اقتصادی و مهمتر از همه کاهش التهابات سیاسی بستگی دارد.
کاهش شدید تمایل به سرمایهگذاری در ساختوساز
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان تهران با اشاره به کاهش نقدشوندگی بازار مسکن اظهار کرد: پایین بودن سرعت فروش و زمانبر بودن معاملات، باعث شده استقبال از سرمایهگذاری در این بخش به حداقل برسد. به گفته او، بسیاری از پروژههای ساختمانی یا متوقف شدهاند یا با ظرفیت بسیار محدود پیش میروند. پروژههایی که در آستانه بهرهبرداری یا در حال ساخت بودند، به دلیل رکود بازار، شرایط نیمهجنگی و افزایش قیمت مصالح، در موارد زیادی متوقف شدهاند.
محتشم ادامه داد: هرچند تقاضای واقعی برای مسکن وجود دارد، اما بخش زیادی از متقاضیان در شرایط فعلی توان تامین نقدینگی لازم را ندارند. وی تاکید کرد: در برخی موارد، واحدهای در حال تولید حتی با قیمتی پایینتر از قیمت تمامشده عرضه میشوند که از نظر اقتصادی پایدار نیست. اگر سازنده نتواند هزینههای خود را جبران کند، تولید متوقف میشود و این توقف، آینده بازار را با کمبود عرضه مواجه خواهد کرد.
خطر جهش قیمتی در پی کاهش عرضه
این فعال صنعت ساختمان هشدار داد: توقف تولید مسکن باعث کاهش عرضه میشود، درحالیکه تقاضا از بین نمیرود. در آینده، این تقاضای انباشته وارد بازار خواهد شد و نتیجه آن، برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا و جهش شدید قیمتهاست. محتشم تاکید کرد: بازار مسکن درحالحاضر در وضعیت بسیار نامناسبی قرار دارد و باید دید دولت چه زمانی برای خروج از این شرایط، سیاستهای موثر و اجرایی اتخاذ میکند.
واحدهای خالی؛ مشکل توزیع نه کمبود مطلق
او در پاسخ به این دیدگاه که وجود واحدهای خالی فراوان در تهران مانع افزایش قیمتها میشود، گفت: خالی بودن واحدها به این معنا نیست که مسکن متناسب با تقاضای واقعی در بازار وجود دارد. بخش عمدهای از واحدهای خالی در مناطق مرفه تهران قرار دارند؛ مناطقی که متقاضیان واقعی توان خرید در آنها را ندارند. در مقابل، در مناطق جنوبی و ارزانتر شهر، کمبود واحد مسکونی محسوستر است.
وی افزود: توزیع واحدهای ساختهشده در تهران بهصورت اصولی انجام نشده و همین موضوع به تشدید نابرابری در دسترسی به مسکن منجر شده است.
چرا واحدهای ریزمتراژ در شمال تهران کم است؟
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان درباره کم بودن واحدهای کوچکمتراژ در مناطق شمالی تهران توضیح داد: یکی از مهمترین موانع ساخت واحدهای ریزمتراژ، الزام تامین پارکینگ است. در بسیاری موارد، سازنده نمیتواند به ازای تعداد زیاد واحدهای کوچک، پارکینگ مورد نیاز را طبق ضوابط شهرداری تامین کند و به همین دلیل ناچار به ساخت واحدهای بزرگتر میشود.
محتشم درباره الگوی مصرف مسکن افزود: الگوی متعارف در تهران حدود ۷۵ متر و در شهرستانها حدود ۱۰۰ متر است، اما در عمل، در تهران واحدهای ۱۰۰ تا ۱۲۰ متری ساخته میشود. به گفته او، این موضوع نتیجه مستقیم مقررات شهرداری است و نیازمند بازنگری جدی از سوی دولت و مدیریت شهری است.
تمرکز سرمایهها بر بازار طلا و ارز
این فعال بخش خصوصی با اشاره به تغییر مسیر سرمایهها اظهار کرد: اقتصاد ایران بهطور سنتی بر چهار بازار طلا، ارز، مسکن و بورس متکی بوده، اما در شرایط بحرانی اخیر، تمرکز سرمایهها عملا به دو بازار طلا و ارز محدود شده است. پیشتر بازار مسکن همگام با دلار حرکت میکرد اما در جریان جنگ ۱۲روزه فاصله قابلتوجهی از بازار ارز گرفت و عقب ماند. در واقع نبود امنیت، موجب شد مسکن نتواند همسو با دلار حرکت کند و بازار با کاهش سرمایهگذاری روبرو شد همانگونه که بورس نیز به دلیل نوسانات شدید و نبود اطمینان، با خروج سرمایه مواجه گردید.
چشمانداز بازار؛ ثبات یا جهش پرهزینه؟
محتشم در جمعبندی شرایط بازار مسکن گفت: اگر فضای نااطمینانی سیاسی و اقتصادی ادامه پیدا کند، نباید در بازار مسکن انتظار بهبود جدی داشته باشیم. در این شرایط، ممکن است قیمتها متوقف یا حتی نزولی شوند که این وضع، به کاهش و توقف تولید منجر خواهد شد. وی هشدار داد: پس از یک دوره کاهش عرضه در برابر تقاضای موجود، تعادل بازار برهم خورده و همین زمینهساز جهش شدید قیمتها خواهد شد؛ جهشی که در نهایت با هزینهای سنگین برای جامعه همراه خواهد بود.
