بحران خاموش در ساختمان؛ کاهش پروانهها و آینده مبهم مسکن
رشد منفی ۱۰.۵ درصدی مسکن؛ هشدار تازه برای اقتصاد ایران
بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ با ثبت رشد منفی ۱۰.۵ درصدی در شاخص تشکیل سرمایه ثابت ساختمانی، کاهش شدید صدور پروانههای ساخت و افت سهم از تولید ناخالص داخلی، وارد یکی از عمیقترین دورههای رکودی خود در سالهای اخیر شده است؛ روندی که میتواند زنگ خطر کمبود عرضه، افزایش قیمتها و تضعیف اشتغال را در سالهای آینده به صدا درآورد.
بازار مسکن که سالها بهعنوان یکی از امنترین پناهگاههای سرمایه و موتور محرک اقتصاد کشور شناخته میشد، اکنون در نقطهای حساس قرار گرفته است. کاهش سرمایهگذاری، افت ساختوساز و تشدید نااطمینانیهای اقتصادی، این بخش راهبردی را از یک پیشران رشد به یکی از کانونهای رکود تبدیل کرده است.
بخش مسکن و ساختمان با ارتباط مستقیم با بیش از ۳۰۰ صنعت، همواره نقشی کلیدی در اقتصاد ایران داشته است. به گفته رییس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، صنعت ساختمان حدود ۳۵ درصد از اشتغال کشور را به خود اختصاص داده و نقش مهمی در ثبات بازار کار ایفا میکند. با این حال، تازهترین آمارها نشان میدهد این بخش اکنون با «ایست سرمایهگذاری» روبهرو شده است.
سقوط صدور پروانههای ساختمانی در تابستان ۱۴۰۴
بر اساس دادههای رسمی، در تابستان سال ۱۴۰۴:
- تعداد ۸۲ هزار و ۱۹۹ واحد مسکونی در پروانههای صادرشده پیشبینی شده که نسبت به فصل قبل ۲۴.۷ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۷.۹ درصد کاهش داشته است.
- متوسط تعداد واحد در هر پروانه، ۳.۷ واحد بوده است.
- تعداد پروانههای صادرشده به ۲۲ هزار و ۴۱۴ فقره رسیده که نسبت به فصل قبل ۲۳.۵ درصد و نسبت به سال گذشته ۳۲.۲ درصد کاهش نشان میدهد.
- مجموع مساحت زیربنا حدود ۱۷ میلیون و ۴۲۶ هزار مترمربع بوده که نسبت به فصل گذشته ۱۱.۹ درصد و نسبت به سال قبل ۱۵ درصد افت کرده است.
- متوسط زیربنای هر پروانه، ۷۷۷ مترمربع گزارش شده است.
این ارقام از کاهش تمایل سازندگان به ورود پروژههای جدید حکایت دارد.
عقبگرد GDP مسکن؛ موتور رشد در حالت نیمهخاموش
بررسی حسابهای ملی نشان میدهد سهم فعالیتهای املاک و مستغلات از رشد اقتصادی کشور وارد مسیر نزولی شده است. درحالیکه رشد تولید ناخالص داخلی این بخش در نیمه نخست سال ۱۴۰۳ معادل ۲.۲ درصد بود، این شاخص در مدت مشابه سال ۱۴۰۴ به ۰.۹ درصد کاهش یافته است.
این افت بیش از ۵۰ درصدی، نشان میدهد بازار مسکن از مسیر رشد نسبی به سمت رکودی ساختاری در حرکت است؛ رکودی که به کاهش معاملات، افت ساختوساز و کاهش جذابیت سرمایهگذاری منجر شده است.
هشدار قرمز در تشکیل سرمایه ثابت؛ سقوط ۱۰.۵ درصدی
نگرانکنندهترین بخش آمارها به شاخص تشکیل سرمایه ثابت ناخالص در ساختمان مربوط میشود. در نیمه نخست سال ۱۴۰۳، این شاخص رشد مثبت ۳.۲ درصدی داشت، اما در مدت مشابه سال ۱۴۰۴ به منفی ۱۰.۵ درصد سقوط کرده است. این تغییر معادل افتی نزدیک به ۱۳.۷ واحد درصد در یک سال است و از عقبنشینی جدی سرمایهگذاران ساختمانی خبر میدهد.
جذابیت بازارهای موازی مانند ارز، طلا و سپردههای بانکی، کاهش قدرت خرید خانوار و افزایش هزینههای ساخت، از مهمترین عوامل این روند محسوب میشود.
کاهش سهم مسکن از اقتصاد ملی؛ خروج سرمایه از چرخه ساختوساز
مقایسه سهم بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی نیز تضعیف جایگاه این حوزه را تایید میکند.
- سهم مسکن در نیمه اول سال ۱۴۰۳: ۱۱.۳ درصد
- سهم مسکن در نیمه اول سال ۱۴۰۴: ۱۱.۱ درصد
اگرچه کاهش ۰.۲ واحد درصدی در ظاهر محدود است، اما در مقیاس اقتصاد ملی به معنای خروج هزاران میلیارد تومان از چرخه تولید و سرمایهگذاری است. از سال ۱۳۹۷ به بعد، سرمایهگذاری در مسکن بهتدریج از فعالیتی تولیدی به ابزاری برای حفظ ارزش دارایی تبدیل شده و رشد اسمی آن عمدتا ناشی از تورم بوده است.
بایگانی شدن پروانهها؛ هشدار کمبود عرضه در آینده
کاهش صدور پروانههای ساختمانی، یکی از مهمترین شاخصهای پیشنگر کمبود عرضه محسوب میشود. افت استقبال سازندگان از دریافت مجوز ساخت، نشاندهنده نااطمینانی نسبت به بازگشت سرمایه است. ادامه این روند میتواند در یک تا دو سال آینده، زمینهساز جهشهای قیمتی جدید شود.
سه ضلع بحران سرمایهگذاری در مسکن
بر اساس برآوردهای اندیشکده اقتصاد مقاومتی، موانع سرمایهگذاری در مسکن در سه لایه اصلی قابل طبقهبندی است:
۱. اقتصاد کلان و بازار
- بازدهی بالاتر بازارهای موازی
- کاهش قدرت خرید خانوار
- افت نقدشوندگی واحدهای مسکونی
- رشد هزینههای ساخت
- محدودیت ابزارهای تامین مالی
- پیشبینیناپذیری هزینهها
۲. سیاستگذاری و حکمرانی
- مداخله غیرموثر دولت
- نبود پایگاههای اطلاعاتی شفاف
- بوروکراسی سنگین اداری
- ناهماهنگی نهادهای تنظیمگر
- عدم عرضه زمینهای راکد
- قوانین حقوقی ناکارآمد
- سیاستهای دستوری
- ریسکهای زیستشهری
۳. بنگاه و شرکت
- مدیریت غیرحرفهای
- ضعف تنوع ابزارهای مالی
- اتکای محدود به منابع تامین سرمایه
مسکن در دوراهی خروج از رکود یا تعمیق بحران
ثبت رشد منفی ۱۰.۵ درصدی در تشکیل سرمایه ثابت ساختمانی، کاهش سهم از GDP و تغییر ماهیت سرمایهگذاری، هشداری جدی برای سیاستگذاران اقتصادی است. در صورت عدم اصلاح ساختارهای کلان، رکود فعلی میتواند به بحران کمبود مسکن مصرفی در سالهای آینده تبدیل شود.
همچنین فعالان بازار سرمایه باید توجه داشته باشند که تداوم این روند، سودآوری شرکتهای ساختمانی، سیمانی و صنایع وابسته را با تهدید جدی مواجه خواهد کرد و بر ارزش سهام این گروهها اثر منفی میگذارد.
