وقتی آمار پنهان می‌شود؛ سرمایه‌ها از بازار مسکن فرار می‌کنند

درحالی‌که بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال ۱۴۰۴ نشانه‌هایی از تحرک فصلی را تجربه می‌کند، توقف انتشار آمار رسمی معاملات، شکاف عمیق قیمت‌ها با قدرت خرید و کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری، باعث شده این بازار همچنان در وضعیت دوگانه رکود و امید به رونق باقی بماند؛ وضعیتی که به گفته فعالان صنفی، بیش از هر زمان دیگری به شفافیت اطلاعات نیاز دارد. محرمی نمین، نایب‌رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید تصور سیاست‌گذاران این بود که با اعلام نکردن قیمت‌ها، بازار دچار کاهش نرخ می‌شود، اما پنهان‌سازی داده‌ها نه‌تنها به کنترل بازار منجر نشد، بلکه بی‌اعتمادی گسترده‌ای ایجاد کرد.

پنهان‌سازی آمار؛ عامل بی‌اعتمادی بازار

سمانه محرمی نمین، نایب‌رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به توقف انتشار آمار رسمی معاملات، گفت: در گذشته اتحادیه از طریق سامانه املاک و مستغلات به داده‌های دقیق دسترسی داشت، اما از سال ۱۴۰۱ و با واگذاری این مسئولیت به وزارت راه و شهرسازی، این دسترسی قطع و سامانه «خودنویس» جایگزین آن شد.

به گفته وی، در شرایط فعلی مشاوران املاک ناچارند تنها بر اساس مشاهدات میدانی تحلیل ارائه دهند، چراکه آمار رسمی و قابل استناد منتشر نمی‌شود. محرمی نمین تاکید کرد: تصور سیاست‌گذاران این بود که با اعلام نکردن قیمت‌ها، بازار دچار کاهش نرخ می‌شود، اما پنهان‌سازی داده‌ها نه‌تنها به کنترل بازار منجر نشد، بلکه بی‌اعتمادی گسترده‌ای ایجاد کرد.

افزایش فصلی معاملات؛ سنت همیشگی پایان سال

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بازار مسکن از دی و بهمن‌ماه وارد فاز تحرک نسبی شده است. محرمی نمین در این‌باره گفت: به طور سنتی، مردم از بهمن‌ماه فرآیند خرید مسکن را آغاز می‌کنند تا پیش از نوروز جابه‌جا شوند. همین الگوی فصلی باعث شده در ماه‌های پایانی سال، مراجعات به بنگاه‌ها افزایش پیدا کند و بخشی از معاملات معوق فعال شود.

کارشناسان معتقدند این تحرک بیشتر جنبه روانی دارد و لزوما به معنای خروج بازار از رکود نیست.

رشد قیمت مسکن بین ۱۰ تا ۲۰ درصد

نایب‌رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرد: در حال حاضر، قیمت خرید و فروش ملک به طور میانگین بین ۱۰ تا ۲۰ درصد در مناطق مختلف افزایش یافته است. وی افزود: بازار هنوز دچار هیجان نشده و جهش شدید قیمتی مشاهده نمی‌شود، اما افزایش تقاضای فصلی به طور طبیعی بر قیمت‌ها اثر گذاشته است.

همچنین با توجه به وابستگی اجاره‌بها به قیمت فروش، رشد نرخ اجاره نیز قابل انتظار است، هرچند بازار اجاره در مقطع فعلی متعادل ارزیابی می‌شود.

عقب‌ماندگی مسکن از طلا و ارز

یکی از عوامل مهم تحرک نسبی بازار، عقب‌افتادن رشد قیمت مسکن نسبت به طلا و ارز است. در ۱۰ ماه ابتدایی سال ۱۴۰۴، قیمت طلا، سکه و ارز حدود سه برابر شده است. هر گرم طلای ۱۸ عیار که در ابتدای سال حدود ۶ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بود، اکنون به بازه ۱۹ تا ۲۰ میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که رشد قیمت مسکن با شتاب کمتری همراه بوده است. همین فاصله بازدهی، بخشی از متقاضیان واقعی را به ورود دوباره به بازار مسکن ترغیب کرده است.

فروشنده‌ها به‌دنبال نقدشوندگی

افزایش هزینه‌های نگهداری ملک و کاهش جذابیت انتظار برای رشد بیشتر قیمت‌ها، باعث شده برخی فروشندگان به انعطاف قیمتی روی بیاورند. کارشناسان معتقدند کاهش فاصله بین قیمت پیشنهادی فروشنده و توان خرید خریدار، یکی از مهم‌ترین پیش‌شرط‌های رونق معاملات است. در شرایط فعلی، بسیاری از مالکان ترجیح می‌دهند به جای حفظ دارایی غیرنقدشونده، سرمایه خود را آزاد کنند.

تقاضای مصرفی معوق در آستانه فعال‌شدن

در سال‌های اخیر، جهش قیمت‌ها باعث شد بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی از بازار خارج شوند. این تقاضای سرکوب‌شده به‌تدریج انباشته شده و در صورت ثبات نسبی می‌تواند وارد بازار شود. این نوع تقاضا معمولا به دنبال واحدهای متعارف است و نقش هیجانی در افزایش قیمت‌ها ندارد، اما می‌تواند حجم معاملات را افزایش دهد.

شکاف قیمت و قدرت خرید؛ مانع اصلی رونق

مهم‌ترین عامل رکود بازار مسکن، شکاف عمیق میان قیمت‌ها و قدرت خرید خانوارهاست. حتی در شرایط ثبات نسبی، سطح قیمت‌ها به گونه‌ای است که بخش بزرگی از جامعه توان ورود به بازار را ندارد. به گفته فعالان بازار، تا زمانی که این شکاف ترمیم نشود، نمی‌توان انتظار رونق پایدار داشت.

ناکارآمدی وام‌های مسکن

تسهیلات بانکی نیز نتوانسته نقش موثری در تحریک تقاضا ایفا کند. وام‌های موجود سهم اندکی از قیمت ملک را پوشش می‌دهند و اقساط سنگین آنها برای بسیاری از متقاضیان قابل پرداخت نیست. در نتیجه، یکی از مهم‌ترین ابزارهای سیاست‌گذاری در حوزه مسکن عملا کارایی خود را از دست داده است.

نوسانات ارزی و اثر روانی بر معاملات

محرمی نمین با اشاره به نوسانات ارزی گفت: این نوسانات در حال حاضر اثر مستقیم بر قیمت مسکن ندارد، اما تاثیر روانی قابل توجهی بر بازار خرید و فروش می‌گذارد. به گفته وی، رونق نسبی معاملات در واحدهای زیر ۱۰ میلیارد تومان بیشتر مربوط به تبدیل به احسن مالکان است، نه ورود خانه‌اولی‌ها.

متغیر جنگ و افزایش نااطمینانی

یکی دیگر از عوامل بازدارنده بازار، احتمال تشدید تنش‌های امنیتی است. تجربه نشان می‌دهد در دوره‌های افزایش ریسک درگیری، معاملات مسکن کاهش می‌یابد. در چنین شرایطی، خانوارها ترجیح می‌دهند نقدینگی خود را حفظ کنند و وارد تصمیم‌های بلندمدت نشوند.

کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

بازدهی پایین‌تر نسبت به بازارهای موازی، نقدشوندگی کمتر و افزایش هزینه‌های جانبی، باعث شده سرمایه‌گذاران با احتیاط بیشتری عمل کنند. خروج یا انفعال این گروه، به‌ویژه در بخش واحدهای بزرگ و گران‌قیمت، یکی از دلایل اصلی سکون بازار به شمار می‌رود.

جوانان از بازار مسکن فاصله گرفته‌اند

محرمی نمین در پایان گفت: امروز بسیاری از جوانان به جای سرمایه‌گذاری در مسکن، به بازار طلا و ارز روی آورده‌اند، زیرا بازدهی سریع‌تری دارد. وی افزود: در گذشته زوج‌های جوان با پس‌انداز و وام، حتی واحدهای ۴۰ یا ۵۰ متری خریداری می‌کردند، اما امروز چنین امکانی وجود ندارد و این مسئله زنگ خطر جدی برای آینده بازار مسکن است.

جمع‌بندی؛ بازار در برزخ شفافیت و نااطمینانی

بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال ۱۴۰۴ میان دو مسیر متفاوت قرار گرفته است؛ از یک‌سو تحرک فصلی، تقاضای معوق و عقب‌ماندگی از بازارهای موازی، نشانه‌هایی از پویایی را نشان می‌دهد و از سوی دیگر، پنهان‌سازی آمار، شکاف قدرت خرید، ناکارآمدی تسهیلات و نااطمینانی‌های سیاسی، مانع خروج کامل از رکود شده‌اند. لذا، بازگشت شفافیت آماری و اصلاح سیاست‌های حمایتی، شرط اصلی بازگشت اعتماد و رونق پایدار به بازار مسکن است.