افزايش قدرت مستاجران با تثبيت قيمت مسكن
تثبيت قيمت خريد و فروش مسكن در بازار ركودزده ملك ايران عامل بلافصل بازگشت آرامش به بازار رهن و اجاره، كاهش تعداد عقود مربوط به رهن و اجاره و درنهايت افت 10درصدي نرخ اجاره‌بها در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته به شمار مي‌رود.
در اين حال، برخي از مستاجران همچنان به اجبار و به واسطه افزايش قيمت‌ها
در برخي محله‌ها مجبور به جابه‌جايي هستند. مساله‌يي كه زندگي اين دسته از شهروندان
را سالانه دستخوش بي‌ثباتي مي‌كند. پيش از اين، برخي راهكارها براي افزايش مدت
اجاره‌نامه و ثبات‌بخشي به زندگي مستاجران ارائه شده بود، اما با استقبال مواجه
نشد.
ارديبهشت سال90 بود كه رييس وقت اتحاديه املاك تهران از ابلاغ سياست
عقد قراردادهاي 2ساله اجاره از سوي دولت خبر داد. رسانه‌يي‌شدن اين خبر واكنش‌هاي
متفاوتي را در ميان موجران، مستاجران، مشاوران املاك و كارشناسان حوزه مسكن درپي
داشت. برخي اين بسته را حمايت تام و تمام دولت از مستاجران و ظلم به موجران
دانستند و عده‌يي ديگر آن را عاملي براي افزايش اجاره‌بها و به نفع صاحبان ملك
معرفي كردند. در كش و قوس موافقت‌ها و مخالفت‌ها با اين بسته دولتي، مغايرت با اصول
466 و469 قانون مدني (عدم دخالت دولت در معاملات) و همچنين عدم وجود ضمانت اجرايي
راه را براي عملياتي شدن اين طرح بست و هم‌اكنون با گذشت 4سال از ابلاغ اين سياست،
اجراي آن به دست فراموشي سپرده شده است و قراردادهاي رهن و اجاره همچنان يك‌ساله
بسته مي‌شود. جدا از مشكلات و موانع قانوني اجراي اين طرح، به گفته كارشناسان و
فعالان حوزه مسكن تنظيم قراردادهاي دوساله كمك چنداني به تنظيم بازار آشفته مسكن و
اجاره‌بها نمي‌كند و تنها، راهكاري كوتاه‌مدت براي كاهش تنش مستاجران به شمار مي‌رود
و در بلندمدت كنترلي بر وضعيت موجود بازار نخواهد داشت. در اين ميان راهكاري
اقتصادي براي بهبود بازار اجاره پيشنهاد مي‌شود كه براساس آن شركت‌هاي اجاره‌يي
تاسيس مي‌شود و با ايجاد رقابت ميان اين شركت‌ها هم بازار اجاره سر و سامان مي‌گيرد
و هم نرخ اجاره‌بها روند منطقي‌تري را طي مي‌كند. در همين رابطه، يك كارشناس
اقتصاد مسكن، با انتقاد از بسته عقد قراردادهاي دوساله اجاره گفت:
براساس قانون دولت نمي‌تواند طرفين هيچ معامله‌يي را مجبور به اجراي سياست يا بسته‌يي
جديد كند و در اين زمينه مستاجر و موجر بايد درباره محدوده زماني اجاره به تفاهم
برسند. بيت‌الله ستاريان، افزود: علاوه‌بر مشكلات قانوني، اجراي سياست تنظيم
قرارداد دوساله قابليت اجرايي ندارد و نيازمند اصلاح و بازنگري است. وي
ادامه داد: براساس قانون، اين بسته حقوق مالكيت و تمليك را زير سوال مي‌برد ضمن
اينكه موجران نيز با اين سياست موافق نيستند. به گفته ستاريان، مشكل اصلي
مسكن، با افزايش زمان قراردادهاي اجاره حل نمي‌شود و بايد به دنبال يافتن راهي
براي حل مشكل اصلي مستاجران و كنترل اجاره‌بها بود.
كاهش قدرت مستاجران با افزايش قيمت‌ها
اين كارشناس اقتصاد مسكن اظهار كرد: در ساير كشورها، اجاره‌بها طي
10سال ثابت مي‌ماند و موجران تمايل دارند كه طي اين مدت، ملك خود را به يك نفر اجاره
دهند در حالي كه در ايران قيمت‌ها به صورت فصلي و ماهانه افزايش مي‌يابد و بسياري
از مستاجران به دليل عدم توانايي پرداخت اجاره مجبور به نقل مكان يا تنظيم
قراردادي جديد هم‌راستا با افزايش اجاره مي‌شوند. وي افزود: در صورتي كه نرخ
اجاره‌بها تغيير نكند و ثابت بماند ديگر شاهد تنظيم قراردادهاي يك‌ساله نخواهيم
بود و اغلب مالكان اقدام به تمديد قراردادهاي قبلي مي‌كنند زيرا با تغيير مستاجر
هم هزينه تعمير ملك بر آنها تحميل مي‌شود و هم امكان خالي ماندن چندماهه خانه وجود
خواهد داشت.
مشاوران مانع بسته شدن قراردادهاي 2 ساله
مخالفت با اجراي بسته افزايش زمان اجاره، تنها به كارشناسان حوزه مسكن
محدود نمي‌شود بلكه يكي از نمايندگان كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي نيز اجراي
سياست تنظيم قراردادهاي 2ساله را راه مناسبي براي حل مشكل مستاجران ندانست و گفت: در صورت اجراي اين بسته، مشكل عدم تعادل عرضه و تقاضا حل نمي‌شود و
بايد به دنبال راه‌حل اثرگذارتري باشيم.
پيشنهاد تاسيس شركت‌هاي اجاره
عليرضا خسروي اظهار كرد: اين سياست علاوه‌بر موانع اجرايي و قانوني به
دليل عدم تبعيت اعضاي اتحاديه املاك عملياتي نشد. وي افزود: بهترين راه براي
كنترل نرخ اجاره‌بها، تاسيس شركت‌هاي اجاره است كه بنگاه‌هاي معاملات ملكي زيرشاخه
اين شركت‌ها قرار مي‌گيرند. اين نماينده كميسيون عمران مجلس با اشاره به
مزاياي تشكيل شركت‌هاي اجاره گفت: اين شركت‌ها، رابط مستاجر و موجر هستند و رقابت
براي جلب مشتري و كسب سود بيشتر موجب مي‌شود كه با تشكيل اين شركت‌ها، ميزان اجاره‌بها
كاهش يابد. خسروي ادامه داد: در حال حاضر مشاوران املاك براي كسب سود بيشتر
از افزايش اجاره‌بها استقبال مي‌كنند زيرا با رشد نرخ اجاره، درصد كميسيون آنها
نيز افزايش مي‌يابد. وي اظهار كرد: در صورت آغاز به كار اين شركت‌ها، اجاره
2 تا 3ماه از سوي مستاجر پرداخت مي‌شود و از اين سرمايه‌ها مي‌توان در جهت حمايت
از مستاجران استفاده كرد. به گفته خسروي دولت بايد بر نحوه فعاليت اين شركت‌ها
نظارت كند تا امكان هرگونه تخلف از ميان برود. وي همچنين خبر داد
كه جزييات اين طرح در آينده در كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي مطرح و پيگيري
خواهد شد. نماينده سمنان افزود: در ساير كشورها نظارت دقيقي بر نحوه اجاره،
خريد و فروش، ماليات و… مي‌شود به عنوان نمونه در فرانسه، صاحبان خودروهاي
كاروان كه به عنوان خانه متحرك مورد استفاده قرار مي‌گيرند نيز ماليات پرداخت مي‌كنند
در حالي كه در ايران، صاحبان خانه‌هاي خالي هيچ مالياتي به دولت نمي‌پردازند.
موانع قانوني افزايش مدت اجاره‌نامه
رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران نيز اجراي طرح‌هايي مانند عقد قراردادهاي
2ساله اجاره را غيرممكن دانست و گفت: طرح‌هاي مورد نظر نبايد مغاير با
قانون‌اساسي باشند، قابليت اجرايي داشته باشند و جامعه نيز پذيراي آنها باشد، بايد
قوانيني براي نظارت بر اجراي آنها در نظرگرفته شده باشد ضمن اينكه مجازات‌هايي نيز
براي عدم اجرا اعمال شود اما طرح عقد قراردادهاي 2ساله اجاره هيچ كدام از اين
موارد را نداشت. اين بسته، قانون مالكيت و حقوق فردي را زيرسوال مي‌برد، زيرا
براساس قانون نمي‌توان زمان عقد اجاره را محدود يا گسترده كرد كه براي اجراي اين
بسته بايد اين موانع قانوني، اصلاح شود. وي ادامه داد: اين سياست قابليت اجرايي
نيز ندارد و دهك‌هاي مختلف اقتصادي در ميان موجران و مستاجران تمايلي براي اجراي
آن ندارند، ضمن اينكه قوانيني براي نظارت بر اجراي اين بسته وجود ندارد و مجازاتي
نيز از سوي قانون براي متخلفان در نظر گرفته نشده است. به گفته عقبايي، با
اجراي اينگونه طرح‌ها مشكل مستاجران حل نمي‌شود و بايد راهكارهايي براي كنترل
اجاره‌بها در دستور‌كار قرار گيرد؛ در واقع بايد توازن ميان عرضه و تقاضاي مسكن
برقرار شود و قدرت خريد مردم افزايش يابد تا شاهد ثبات در نرخ اجاره‌بها
باشيم. اين فعال حوزه مسكن اظهار كرد: با ارائه بسته‌هاي تشويقي در ميان
سازندگان و صاحبان واحدهاي فرسوده مي‌توان ميزان عرضه را افزايش و قيمت خريد مسكن
و همچنين اجاره‌بها را كاهش داد. وي گفت: با اعمال اينگونه سياست‌ها و واگذاري
نظارت به قوه‌قضاييه نمي‌توان شاهد بهبود شرايط بازار اجاره بود.
تزريق رقابت در بازار اجاره
عقبايي با تاكيد بر عدم اثرگذاري اين ابلاغيه دولتي افزود: با افزايش
زمان قرارداد اجاره به 2سال مشكل مستاجران درمان نمي‌شود؛ زيرا پس از پايان اين مدت
مشكل باقي است و بايد در پي اجراي راهكارهايي براي درمان مشكل مسكن اجاره‌يي
باشيم. رييس اتحاديه مشاوران املاك با اشاره به تجربه موفق فروش سيم‌كارت‌هاي
تلفن همراه گفت: با ورود سيم‌كارت‌هاي تلفن همراه به بازار شاهد قيمت‌هاي سرسام‌آور
اين سيم كارت‌ها بوديم كه با افزايش شركت‌هاي ارائه‌دهنده و ايجاد رقابت، قيمت سيم‌كارت
نيز كاهش بسياري داشت.
وي ادامه داد: براي كاهش نرخ اجاره نيز بايد ساخت و ساز مسكن در كشور
رونق گيرد و رقابت ميان انبوه‌سازان افزايش يابد. به‌عنوان نمونه دولت مي‌تواند زمين‌هايي
را خريداري كند و با اعمال شرايط و ارائه تسهيلاتي اين زمين‌ها را در اختيار انبوه‌سازان
قرار دهد؛ با اين شرايط دولت مي‌تواند پس از اتمام ساخت علاوه‌بر تعيين ميزان
اجاره‌بهاي ساختمان‌ها نظارت‌هايي را نيز بر نحوه عقد قراردادها و زمان آن اعمال
كند.
