تپههای تهران میدان مانور برجسازها
دکتر جهانبخش : در همه جای دنیا ساختمانهای بلند در مراکز شهر ساخته میشوند، درحالیکه در تهران بیشتر بلند مرتبهها در پای کوههای البرز و دربند ساخته شدهاند و اجازه ورود هوا به مناطق مرکزی را نمیدهند
قرار ما حول و حوش
همان ۱۱-۱۰ صبح گذاشته میشود، ولی قبل از اینکه قرارمان را ثابت کنیم، تصمیم میگیریم
با عباس آقای بنگاهی هم صلاح و مشورتی کنیم تا خدای نکرده دست و دلمان نلرزد. او
که البته دستی هم در کار ساخت و ساز دارد، بیشتر کارهایش همان طرحهای دم دستی است
که با مالک و پسرانش شریک میشود. عباس آقا با یک ربع تأخیر خلاصه با ماشین مدل
بالایش میآید. دل خوشی از اوضاع ساخت و ساز ندارد، برای همین حرف ساخت و ساز که
پیش میآید، درد دلش باز میشود و حالا یکی باید جلوی ترمز بریده او را بگیرد که
بیشتر از این کار دست مان ندهد، آخر وقتی عباس آقا گیر سه پیچ میدهد، دیگر به هیچ
صراطی مستقیم نیست. «پول کجا بود آقا، دلتون خوشهها، این همه ساختیم و بالا
بردیم، حالا همه واسه ما طاقچه بالا میزارن، این همه خونه رو دستم مونده، مشتریمون
کجا بود آقا، همه مفت میخوان مفت، بابا اصلاً اینجاها که مشتری نمییاد، برین اون
بالا بالاها ببینین چه خبره، متری ۳۰ میلیون میندازن جلوی یارو، واسش له له میزنه،
دو سال آزگار صب تا شب… زدیم، آخرشم که پروانه دادن، هر کی مییاد جلو واسه ما
چش ابرو نازک میکنه، خدایا شکرت…»
بالاخره بعد از نیم ساعت کلنجار رفتن با
عباس آقا، راهی همان دفتر فروشی میشویم که اوایل صبح قرارش را گذاشته بودیم. حالا
ما دو نفریم با قیافههای نه چندان مایه دار! اصلاً لباسهایمان از ۳ کیلومتری داد
میزند که چکاره ایم، ولی هرطور که هست خودمان را به دفتر کار آقای ….
در لابی یکی از برجهای الهیه میرسانیم.
ساعتی بعد همین که داخل دفتر شدیم، از این همه چشمهای از حدقه درآمده، معذب میشویم.
نه سوییچ خودروی گرانقیمتی داریم که با اعتماد به نفس دست به دست کنیم و نه تلفن
همراه چند میلیونی که با جسارت بیرون بیاوریم و مثلاً با یکی از رفقای سرمایه
دارمان خوش و بش کنیم.
نگاهها یکی از پشت میز و آن یکی از زیر
میز، همین طور به ما خیره مانده، انگار بو برده باشند که ما خریدار نیستیم، هیچ کس
حتی از جایش بلند هم نمیشود، چه برسد به اینکه یک صندلی جلویمان صاف کنند! اما ما
بالاخره شروع میکنیم به نشانی دادن و ماجرای ارثیه چند میلیاردی که یک ملک کلنگی
در یکی از خیابانهای الهیه است را رو میکنیم و اینجاست که قصه پشت میزی به خم و
راست شدن پیش پای ما تغییر میکند و حالا یکی باید این همه عزت و احترام را یکجا
جمع کند. خدا رو شکر مشخصات ملک را تمام و کمال از بر کردهایم و رئیس دفتر که
خودش بومی همان حوالیهاست، باورش میشود، کلکی در کار نیست. صحبتهای ما از متراژ
و موقعیت ظاهری ملک شروع شده و همین که به تعداد طبقات میرسد، رنگ و روی آقای …
تغییر میکند. : «شما چند طبقه مدنظرتان هست؟»ما هم در جواب او با سرتقی تمام دست
روی ۲۰ طبقه میگذاریم و از موضعمان هم کوتاه نمیآییم… اما ماجرا از جایی داغ میشود
که ساختن ۵ طبقه به بالا در یک معبر ۸ متری غیر قانونی است. «نگران نباشید همه کار
را بسپارید به ما، شما فقط کافی است تعداد طبقات و ویو مورد نظرتان را اعلام کنید،
ما در شورای توافقات منطقه رابطهایی داریم که براحتی و درکمترین زمان، جواز لازم
را میگیرند، البته درصدی هم خرج دارد که اصلاً مبلغ قابل اعتنایی نیست و به پایان
کار
شما میارزد.» ما
بعد از ۲ ساعت چک و چانه زدن، حالا درحال خداحافظی، تنها به این فکر میکنیم؛ اینکه
میگویند پول حلال مشکلات است، گویا چندان هم بیراه نیست. فرقی نمیکند حتی لباسهایت
گول زننده باشد یا قیافه ات به بچه پولدارها نخورد، اصلاً هرچقدر پول بدهی همان قدر
آش میخوری)؟
بلند مرتبهسازی با موج مدرنیسم در دهههای
۴۰ و ۵۰ وارد ایران شد. بلند مرتبهسازی در ابتدا قرار بود پاسخی به محدودسازی
توسعه افقی و همینطور گران شدن قیمت زمین در شهرها باشد. اما از همان ابتدا داستان
خود را تغییر داد تا فقط افرادی که با حکومت ارتباط مستقیم دارند و بهدنبال تأمین
منافع دولتی هستند، بتوانند از این امکان بهرهمند شوند. بعد از این زمان، بلند
مرتبهسازی کم کم به شهرهای دیگر رسید و در سالهای آخر پهلوی دوم موفقیتهایی هم
در طرح جامع به دست آمد که البته با وقوع انقلاب اسلامی ایران متوقف شد. چراکه در
اوایل انقلاب، بلند مرتبهسازی نماد سرمایهداری و بورژوازی به حساب میآمد و با ارزشهای
انقلاب در آن زمان در تضاد بود. تا اینکه در انتهای دهه ۶۰ و شروع دهه ۷۰ به علت
رکود اقتصادی و تورم سرمایهها بار دیگر موضوع بلند مرتبهسازی بر سر زبانها
افتاد، ولی نتوانست آنطور که باید فراگیر شود، بنابراین وزارت مسکن و شهرداری از
اوایل دهه ۸۰ موظف شدند تا موضوع بلند مرتبهسازی را به عنوان یک سیاست پایه دنبال
کنند. با این حال آنطور که دکتر حیدرجهانبخش، عضو هیأت مدیره و نایب رئیس
اول سازمان نظام مهندسی تهران میگوید تاکنون برنامهریزی شهرسازانهای برای موضوع
بلند مرتبهسازی وجود نداشته است و به همین علت ما در سطح کلانشهرها، همچنان با
پراکندگی غیر منطقی ساختمانهای بلند مرتبه روبهرو هستیم و جالب اینکه آن بخشی از
محورهای تهران که نیازمند ساخت بلند مرتبهها است، نادیده گرفته شده و حالا بلند
مرتبهها در مناطقی روییدهاند که پراکندگی جغرافیایی مناسبی ندارد.
دکتر جهانبخش اما معتقد است که در همه جای
دنیا ساختمانهای بلند در مراکز شهر ساخته میشوند و اطراف آن کوتاه مرتبهها قرار
میگیرند، درحالیکه در تهران بیشتر بلند مرتبهها در پای کوههای البرز و دربند
ساخته شدهاند و اجازه ورود هوا به مناطق مرکزی را نمیدهند. این کار علاوه بر
اینکه آلودگی هوا را تشدید میکند، جلوی دید مناطر طبیعی را هم میگیرد.
زور پول به ضابطه
میچربد
قرار ما حول و حوش
همان ۱۱-۱۰ صبح گذاشته میشود، ولی قبل از اینکه قرارمان را ثابت کنیم، تصمیم میگیریم
با عباس آقای بنگاهی هم صلاح و مشورتی کنیم تا خدای نکرده دست و دلمان نلرزد. او
که البته دستی هم در کار ساخت و ساز دارد، بیشتر کارهایش همان طرحهای دم دستی است
که با مالک و پسرانش شریک میشود. عباس آقا با یک ربع تأخیر خلاصه با ماشین مدل
بالایش میآید. دل خوشی از اوضاع ساخت و ساز ندارد، برای همین حرف ساخت و ساز که
پیش میآید، درد دلش باز میشود و حالا یکی باید جلوی ترمز بریده او را بگیرد که
بیشتر از این کار دست مان ندهد، آخر وقتی عباس آقا گیر سه پیچ میدهد، دیگر به هیچ
صراطی مستقیم نیست. «پول کجا بود آقا، دلتون خوشهها، این همه ساختیم و بالا
بردیم، حالا همه واسه ما طاقچه بالا میزارن، این همه خونه رو دستم مونده، مشتریمون
کجا بود آقا، همه مفت میخوان مفت، بابا اصلاً اینجاها که مشتری نمییاد، برین اون
بالا بالاها ببینین چه خبره، متری ۳۰ میلیون میندازن جلوی یارو، واسش له له میزنه،
دو سال آزگار صب تا شب… زدیم، آخرشم که پروانه دادن، هر کی مییاد جلو واسه ما
چش ابرو نازک میکنه، خدایا شکرت…»
بالاخره بعد از نیم ساعت کلنجار رفتن با
عباس آقا، راهی همان دفتر فروشی میشویم که اوایل صبح قرارش را گذاشته بودیم. حالا
ما دو نفریم با قیافههای نه چندان مایه دار! اصلاً لباسهایمان از ۳ کیلومتری داد
میزند که چکاره ایم، ولی هرطور که هست خودمان را به دفتر کار آقای ….
در لابی یکی از برجهای الهیه میرسانیم.
ساعتی بعد همین که داخل دفتر شدیم، از این همه چشمهای از حدقه درآمده، معذب میشویم.
نه سوییچ خودروی گرانقیمتی داریم که با اعتماد به نفس دست به دست کنیم و نه تلفن
همراه چند میلیونی که با جسارت بیرون بیاوریم و مثلاً با یکی از رفقای سرمایه
دارمان خوش و بش کنیم.
نگاهها یکی از پشت میز و آن یکی از زیر
میز، همین طور به ما خیره مانده، انگار بو برده باشند که ما خریدار نیستیم، هیچ کس
حتی از جایش بلند هم نمیشود، چه برسد به اینکه یک صندلی جلویمان صاف کنند! اما ما
بالاخره شروع میکنیم به نشانی دادن و ماجرای ارثیه چند میلیاردی که یک ملک کلنگی
در یکی از خیابانهای الهیه است را رو میکنیم و اینجاست که قصه پشت میزی به خم و
راست شدن پیش پای ما تغییر میکند و حالا یکی باید این همه عزت و احترام را یکجا
جمع کند. خدا رو شکر مشخصات ملک را تمام و کمال از بر کردهایم و رئیس دفتر که
خودش بومی همان حوالیهاست، باورش میشود، کلکی در کار نیست. صحبتهای ما از متراژ
و موقعیت ظاهری ملک شروع شده و همین که به تعداد طبقات میرسد، رنگ و روی آقای …
تغییر میکند. : «شما چند طبقه مدنظرتان هست؟»ما هم در جواب او با سرتقی تمام دست
روی ۲۰ طبقه میگذاریم و از موضعمان هم کوتاه نمیآییم… اما ماجرا از جایی داغ میشود
که ساختن ۵ طبقه به بالا در یک معبر ۸ متری غیر قانونی است. «نگران نباشید همه کار
را بسپارید به ما، شما فقط کافی است تعداد طبقات و ویو مورد نظرتان را اعلام کنید،
ما در شورای توافقات منطقه رابطهایی داریم که براحتی و درکمترین زمان، جواز لازم
را میگیرند، البته درصدی هم خرج دارد که اصلاً مبلغ قابل اعتنایی نیست و به پایان
کار
شما میارزد.» ما
بعد از ۲ ساعت چک و چانه زدن، حالا درحال خداحافظی، تنها به این فکر میکنیم؛ اینکه
میگویند پول حلال مشکلات است، گویا چندان هم بیراه نیست. فرقی نمیکند حتی لباسهایت
گول زننده باشد یا قیافه ات به بچه پولدارها نخورد، اصلاً هرچقدر پول بدهی همان قدر
آش میخوری)؟
بلند مرتبهسازی با موج مدرنیسم در دهههای
۴۰ و ۵۰ وارد ایران شد. بلند مرتبهسازی در ابتدا قرار بود پاسخی به محدودسازی
توسعه افقی و همینطور گران شدن قیمت زمین در شهرها باشد. اما از همان ابتدا داستان
خود را تغییر داد تا فقط افرادی که با حکومت ارتباط مستقیم دارند و بهدنبال تأمین
منافع دولتی هستند، بتوانند از این امکان بهرهمند شوند. بعد از این زمان، بلند
مرتبهسازی کم کم به شهرهای دیگر رسید و در سالهای آخر پهلوی دوم موفقیتهایی هم
در طرح جامع به دست آمد که البته با وقوع انقلاب اسلامی ایران متوقف شد. چراکه در
اوایل انقلاب، بلند مرتبهسازی نماد سرمایهداری و بورژوازی به حساب میآمد و با ارزشهای
انقلاب در آن زمان در تضاد بود. تا اینکه در انتهای دهه ۶۰ و شروع دهه ۷۰ به علت
رکود اقتصادی و تورم سرمایهها بار دیگر موضوع بلند مرتبهسازی بر سر زبانها
افتاد، ولی نتوانست آنطور که باید فراگیر شود، بنابراین وزارت مسکن و شهرداری از
اوایل دهه ۸۰ موظف شدند تا موضوع بلند مرتبهسازی را به عنوان یک سیاست پایه دنبال
کنند. با این حال آنطور که دکتر حیدرجهانبخش، عضو هیأت مدیره و نایب رئیس
اول سازمان نظام مهندسی تهران میگوید تاکنون برنامهریزی شهرسازانهای برای موضوع
بلند مرتبهسازی وجود نداشته است و به همین علت ما در سطح کلانشهرها، همچنان با
پراکندگی غیر منطقی ساختمانهای بلند مرتبه روبهرو هستیم و جالب اینکه آن بخشی از
محورهای تهران که نیازمند ساخت بلند مرتبهها است، نادیده گرفته شده و حالا بلند
مرتبهها در مناطقی روییدهاند که پراکندگی جغرافیایی مناسبی ندارد.
دکتر جهانبخش اما معتقد است که در همه جای
دنیا ساختمانهای بلند در مراکز شهر ساخته میشوند و اطراف آن کوتاه مرتبهها قرار
میگیرند، درحالیکه در تهران بیشتر بلند مرتبهها در پای کوههای البرز و دربند
ساخته شدهاند و اجازه ورود هوا به مناطق مرکزی را نمیدهند. این کار علاوه بر
اینکه آلودگی هوا را تشدید میکند، جلوی دید مناطر طبیعی را هم میگیرد.
زور پول به ضابطه
میچربد
ساکنان بلند مرتبهها چه کسانی هستند؟اگر
ساکن ایران باشید جواب دادن به این سؤال کار چندان سختی نیست. همه ما لااقل میدانیم
که چه کسانی و با چه سطح درآمدی در برجها زندگی میکنند. اصلاً همین حالا اگر رد
هنرپیشهها و فوتبالیستهای مشهور با درآمدهای میلیاردی آنچنانی را بگیرید خواهید
فهمید که خریدن یا اجاره کردن حتی یک سوییت ۴۷ متری در یکی از برجهای به ظاهر معمولی،
کار من و شما نیست. شما هر چقدر پول بدهید بیشتر بالا میروید و بدا به حال آنها
که جیبشان خالی است. آنها نه از ارتفاع که حتی از سطح هم جا میمانند. جایشان در
سرازیری تهران و تختخوابشان کمی بالاتر از آسفالتهای کف خیابان است. قصه برج
سازان البته توفیر چندانی برای ساکنانش ندارد. این اختلاف طبقاتی گریبان سازندهها
را هم گرفته است. آنها به نسبت جیبشان، قد میکشند و خب تکلیف ندارها هم دور و
برهای همان بافتهای فرسوده است. قصه البته مربوط به امروز و دیروز نیست، حالا چند
دهه است که همه میدانند بلند مرتبه ساختن، کار هرکسی نیست. نه اینکه فکر کنید دل
شیر میخواهد نه؛ فقط یک جیب پر از پول میخواهد تا راه را برای گفتمان و قانعسازی
باز کند.
آنطور که دکتر جهانبخش میگوید: افرادی
که سرمایههای متراکم تری دارند امکان ورود، گفتوگو، چانهزنی و قانعسازی شهرداری
را پیدا میکنند. میتوانند مجوز ساخت و ساز بگیرند و هرجاکه خواستند بلند مرتبه
بسازند. با این توصیف باید پرسید که ساخت بلند مرتبهها از چه ضابطهای پیروی میکند؟
آیا پول در بالا بردن طبقات حرف اول را میزند یا اینکه اندازه معابر و تراکم
جمعیتی است که تعداد طبقات را مشخص میکند؟ دکتر جهانبخش در پاسخ به این سؤال،
ابهام جدیدی را پیش روی ما باز میکند.
«درحال حاضر چه در طرح جامع و چه در طرح
تفصیلی یا در شورای عالی معماری و شهرسازی و حتی در قالب نظام برنامهریزی شهری در
شهرداری، ضوابط بلند مرتبهسازی کاملاً مشخص شده است؛ اما چون مدیران شهری در قالب
مدیریت مناطق، تفویض اختیار کرده و به سمت توافق با سازندهها میروند، این ضوابط
در عمل تأثیر زیادی در کاهش تخلفات ندارد.»
به گفته او در چند سال اخیر در تهران و
دیگر کلانشهرهای کشور این اتفاق با سرعت بیشتری پیش رفته است. جهانبخش البته به
نکته دیگری هم اشاره میکند: «متأسفانه بیشتر این ضوابط کلی است، حتی در طرح
تفصیلی هم یک نسخه عمومی و نه خاص برای بلندمرتبهسازی نوشته شده است؛ درحالیکه
در دنیا اینطور نیست. ما در تهران ساختمانهای
۶ طبقه به بالا را بلند میدانیم، اما در
دنیا با توجه به شرایط جغرافیایی ممکن است حتی یک ساختمان ۱۰ طبقه هم کوتاه نامیده
شود. در هر حال برای تعریف ساختمانهای بلند عوامل متعددی در نظر گرفته میشود،
اما درتهران با اعمال نفوذ صاحبان سرمایه این ضوابط تعیین میشود، الان در بسیاری
نقاط حتی جنوب شهر هم یک ساختمان بلند مرتبه مجوز ساخت میگیرد، بدون اینکه تراکم
جمعیتی، ترافیکی و زیست محیطی منطقه سنجیده شود.»جهانبخش برای حل این معضل پیشنهاد
میدهد که دستگاههای مرتبط با نظام برنامهریزی با شدت بیشتری وارد عمل شوند و
ضوابط را دوباره تدوین کنند. چون پدیده بلند مرتبه سازی، امری وارداتی است که
بدرستی مدیریت نشده و هماکنون بخش زیادی از بلند مرتبهها تحت تأثیر روابط در
ساختار مدیریت شهری و چانه زنی و لابی گری ساخته میشوند. دوستی میگفت که در یکی
از شهرهای کوچک آذربایجان غربی، شهردار تصمیم میگیرد که به او مجوز ساختمان ۱۰
طبقه بدهد، بعد از چند سال درخواست میکند
تا با توجه به رشد سرمایهای که داشته ۱۷ طبقه بسازد و اتفاقاً شهردار هم میپذیرد،
این یعنی هیچ سیاست منطقی و برنامهریزی شدهای پشت این قضیه وجود ندارد.
دکتر جهانبخش تأکید دوبارهای بر طرح جامع
کرده و میگوید: در طرح جامع قبل از انقلاب منطقه مرکزی شهر مثل بلوار کشاورز،
خیابان طالقانی و بخشی از تپههای عباس آباد برای بلند مرتبهسازی در نظر گرفته
شده بود و قرار نبود در شمال تهران ساخت و ساز شود؛ اما حالا عکس این اتفاق افتاده
است.
بی مهری به بلند
مرتبهها با مسکن مهر
اگرچه علیرضا نادری، معاون معماری و
شهرسازی سابق قالیباف چندی پیش با قاطعیت اعلام کرد که شهرداری با وجود داشتن یک
عضو درکمیسیون ماده ۵، هیچ نقشی درفروش تراکم ندارد و دولت براساس طرح جامع، میزان
و محدوده تراکم را مشخص میکند؛ اما جهانبخش در این زمینه توضیحات جالبی دارد:
«بیشتر مجوز بلندمرتبهها در دولت گذشته صادر شده، چراکه دولت بیشتر وقت خود را
روی توسعه مسکن مهر گذاشته و از این بخش غافل شده بود. شهرداری هم اگرچه مثل الان
فقط یک عضو در کمیسیون ماده ۵ داشت، اما به خاطر هژمونی سازمانی خود، براحتی میتوانست
برای فروش تراکم تصمیم بگیرد؛ البته هماکنون کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی
تقویت شده است تا جلوی این روند غلط گرفته شود، به همین علت اگر به آمارهای دو سال
اخیر دقت کنید، میبینید که تمرکز شهرداریروی فروش تراکم پایین آمده است.
متأسفانه نظام مدیریت شهری فقط در شهرداری
متمرکز شده، درحالیکه مفهوم توسعه شهری به این معنی نیست که شهرداری صاحب همه رأیها
باشد. متأسفانه این معضل از قبل هم وجود داشته، این درحالی است که مهندسین ناظر هم
باید در این تصمیم گیریها به عنوان یک عضو در کمیسیون ماده ۵ حضور داشته باشند،
اما در شورای عالی معماری وشهرسازی هم نظام مهندسی هیچ عضوی ندارد.
با این حال سؤال اینجاست، چرا در برخی
نقاط تهران مثل شهرک غرب، امکان بلند مرتبهسازی در حد صفر است، اما در برخی مناطق
دیگر مثل الهیه براحتی مجوز ساخت و ساز داده میشود؟
جهانبخش میگوید: اگر منطقه فریز شده شهرک
غرب از این حالت خارج شود به یکباره مورد هجوم
برج سازان قرارمی گیرد، در طرح جامع هم که
حول و حوش سال ۵۰ تهیه شد، از ابتدا قرار بر این بود تا تراکم جمعیتی و ساختمانی
حفظ و طبق ضابطه خاصی، بلند مرتبهسازی انجام شود؛ اما شهرداری این قاعده را برهم
زد و ما هنوز درگیر فرایند غلط «شهر خراب کنی» هستیم.
البته شهرک غرب اگرچه در برابرهجوم برجها
مقاومت کرده است، اما عارضه حاصل از این فشار را به اطراف خود یعنی محدوده سعادت
آباد، بلوار دریا و فرحزاد سوق داده است وبه همین علت پلیس از یک ساعتی به بعد
مجبور میشود برای کاهش حجم ترافیک، ابتدای خیابان سعادت آباد به سمت میدان کاج را
ببندد، یا شما اطراف میدان تجریش را در نظر بگیرد با یک برف و باران ساده، یک
ترافیک ۵ ساعته درست میکند.
اما مشکل از کجا
آغاز شد؟
به باور کارشناسان این معضل زمانی سرباز
کرد که درآمد شهرداری به خود او واگذار شد. در واقع شروع این مشکل دهه ۶۰ بود. از
این سال به بعد درآمد شهرداری به خودش واگذار و هیچ وقت هم اعلام نشد که محل کسب
درآمد از کجا و ازچه طریقی باشد.
بنابراین باید پرسید آیا میتوان با فروش
تراکم و افزایش صدور پروانههای ساختمانی، کسب درآمد کرد؟دکتر جهانبخش معتقد است کهتعیین
منابع درآمد شهرداریها باید از طریق وزارت کشور به شکل یک لایحه به مجلس فرستاده
شود. چراکه هماکنون شهرداری برای کسب درآمد حاضر شده با تغییر کاربری بوستان مادر
به ساختمانهای مسکونی در منطقه ۵ کسب درآمدکند. پس شهرداری در فروش تراکم، دخالت مستقیم دارد و با
مالکین توافق میکند.
الان به تپه الهیه نگاه کنید و ببینید
چگونه طی ۱۰ سال به یک تپه پر از بلند مرتبه تبدیل شده است و چگونه مجوز
۵ طبقه به ۲۰ طبقه افزایش یافته و حالا اگر
کسی نخواهد هم باید
۲۰ طبقه بسازد، چرا؟ چون درآمد خوبی نصیب
سرمایهگذار میکند.
ساکنان بلند مرتبهها چه کسانی هستند؟اگر
ساکن ایران باشید جواب دادن به این سؤال کار چندان سختی نیست. همه ما لااقل میدانیم
که چه کسانی و با چه سطح درآمدی در برجها زندگی میکنند. اصلاً همین حالا اگر رد
هنرپیشهها و فوتبالیستهای مشهور با درآمدهای میلیاردی آنچنانی را بگیرید خواهید
فهمید که خریدن یا اجاره کردن حتی یک سوییت ۴۷ متری در یکی از برجهای به ظاهر معمولی،
کار من و شما نیست. شما هر چقدر پول بدهید بیشتر بالا میروید و بدا به حال آنها
که جیبشان خالی است. آنها نه از ارتفاع که حتی از سطح هم جا میمانند. جایشان در
سرازیری تهران و تختخوابشان کمی بالاتر از آسفالتهای کف خیابان است. قصه برج
سازان البته توفیر چندانی برای ساکنانش ندارد. این اختلاف طبقاتی گریبان سازندهها
را هم گرفته است. آنها به نسبت جیبشان، قد میکشند و خب تکلیف ندارها هم دور و
برهای همان بافتهای فرسوده است. قصه البته مربوط به امروز و دیروز نیست، حالا چند
دهه است که همه میدانند بلند مرتبه ساختن، کار هرکسی نیست. نه اینکه فکر کنید دل
شیر میخواهد نه؛ فقط یک جیب پر از پول میخواهد تا راه را برای گفتمان و قانعسازی
باز کند.
آنطور که دکتر جهانبخش میگوید: افرادی
که سرمایههای متراکم تری دارند امکان ورود، گفتوگو، چانهزنی و قانعسازی شهرداری
را پیدا میکنند. میتوانند مجوز ساخت و ساز بگیرند و هرجاکه خواستند بلند مرتبه
بسازند. با این توصیف باید پرسید که ساخت بلند مرتبهها از چه ضابطهای پیروی میکند؟
آیا پول در بالا بردن طبقات حرف اول را میزند یا اینکه اندازه معابر و تراکم
جمعیتی است که تعداد طبقات را مشخص میکند؟ دکتر جهانبخش در پاسخ به این سؤال،
ابهام جدیدی را پیش روی ما باز میکند.
«درحال حاضر چه در طرح جامع و چه در طرح
تفصیلی یا در شورای عالی معماری و شهرسازی و حتی در قالب نظام برنامهریزی شهری در
شهرداری، ضوابط بلند مرتبهسازی کاملاً مشخص شده است؛ اما چون مدیران شهری در قالب
مدیریت مناطق، تفویض اختیار کرده و به سمت توافق با سازندهها میروند، این ضوابط
در عمل تأثیر زیادی در کاهش تخلفات ندارد.»
به گفته او در چند سال اخیر در تهران و
دیگر کلانشهرهای کشور این اتفاق با سرعت بیشتری پیش رفته است. جهانبخش البته به
نکته دیگری هم اشاره میکند: «متأسفانه بیشتر این ضوابط کلی است، حتی در طرح
تفصیلی هم یک نسخه عمومی و نه خاص برای بلندمرتبهسازی نوشته شده است؛ درحالیکه
در دنیا اینطور نیست. ما در تهران ساختمانهای
۶ طبقه به بالا را بلند میدانیم، اما در
دنیا با توجه به شرایط جغرافیایی ممکن است حتی یک ساختمان ۱۰ طبقه هم کوتاه نامیده
شود. در هر حال برای تعریف ساختمانهای بلند عوامل متعددی در نظر گرفته میشود،
اما درتهران با اعمال نفوذ صاحبان سرمایه این ضوابط تعیین میشود، الان در بسیاری
نقاط حتی جنوب شهر هم یک ساختمان بلند مرتبه مجوز ساخت میگیرد، بدون اینکه تراکم
جمعیتی، ترافیکی و زیست محیطی منطقه سنجیده شود.»جهانبخش برای حل این معضل پیشنهاد
میدهد که دستگاههای مرتبط با نظام برنامهریزی با شدت بیشتری وارد عمل شوند و
ضوابط را دوباره تدوین کنند. چون پدیده بلند مرتبه سازی، امری وارداتی است که
بدرستی مدیریت نشده و هماکنون بخش زیادی از بلند مرتبهها تحت تأثیر روابط در
ساختار مدیریت شهری و چانه زنی و لابی گری ساخته میشوند. دوستی میگفت که در یکی
از شهرهای کوچک آذربایجان غربی، شهردار تصمیم میگیرد که به او مجوز ساختمان ۱۰
طبقه بدهد، بعد از چند سال درخواست میکند
تا با توجه به رشد سرمایهای که داشته ۱۷ طبقه بسازد و اتفاقاً شهردار هم میپذیرد،
این یعنی هیچ سیاست منطقی و برنامهریزی شدهای پشت این قضیه وجود ندارد.
دکتر جهانبخش تأکید دوبارهای بر طرح جامع
کرده و میگوید: در طرح جامع قبل از انقلاب منطقه مرکزی شهر مثل بلوار کشاورز،
خیابان طالقانی و بخشی از تپههای عباس آباد برای بلند مرتبهسازی در نظر گرفته
شده بود و قرار نبود در شمال تهران ساخت و ساز شود؛ اما حالا عکس این اتفاق افتاده
است.
بی مهری به بلند
مرتبهها با مسکن مهر
اگرچه علیرضا نادری، معاون معماری و
شهرسازی سابق قالیباف چندی پیش با قاطعیت اعلام کرد که شهرداری با وجود داشتن یک
عضو درکمیسیون ماده ۵، هیچ نقشی درفروش تراکم ندارد و دولت براساس طرح جامع، میزان
و محدوده تراکم را مشخص میکند؛ اما جهانبخش در این زمینه توضیحات جالبی دارد:
«بیشتر مجوز بلندمرتبهها در دولت گذشته صادر شده، چراکه دولت بیشتر وقت خود را
روی توسعه مسکن مهر گذاشته و از این بخش غافل شده بود. شهرداری هم اگرچه مثل الان
فقط یک عضو در کمیسیون ماده ۵ داشت، اما به خاطر هژمونی سازمانی خود، براحتی میتوانست
برای فروش تراکم تصمیم بگیرد؛ البته هماکنون کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی
تقویت شده است تا جلوی این روند غلط گرفته شود، به همین علت اگر به آمارهای دو سال
اخیر دقت کنید، میبینید که تمرکز شهرداریروی فروش تراکم پایین آمده است.
متأسفانه نظام مدیریت شهری فقط در شهرداری
متمرکز شده، درحالیکه مفهوم توسعه شهری به این معنی نیست که شهرداری صاحب همه رأیها
باشد. متأسفانه این معضل از قبل هم وجود داشته، این درحالی است که مهندسین ناظر هم
باید در این تصمیم گیریها به عنوان یک عضو در کمیسیون ماده ۵ حضور داشته باشند،
اما در شورای عالی معماری وشهرسازی هم نظام مهندسی هیچ عضوی ندارد.
با این حال سؤال اینجاست، چرا در برخی
نقاط تهران مثل شهرک غرب، امکان بلند مرتبهسازی در حد صفر است، اما در برخی مناطق
دیگر مثل الهیه براحتی مجوز ساخت و ساز داده میشود؟
جهانبخش میگوید: اگر منطقه فریز شده شهرک
غرب از این حالت خارج شود به یکباره مورد هجومبرج سازان قرارمی گیرد، در طرح جامع هم که
حول و حوش سال ۵۰ تهیه شد، از ابتدا قرار بر این بود تا تراکم جمعیتی و ساختمانی
حفظ و طبق ضابطه خاصی، بلند مرتبهسازی انجام شود؛ اما شهرداری این قاعده را برهم
زد و ما هنوز درگیر فرایند غلط «شهر خراب کنی» هستیم.
البته شهرک غرب اگرچه در برابرهجوم برجها
مقاومت کرده است، اما عارضه حاصل از این فشار را به اطراف خود یعنی محدوده سعادت
آباد، بلوار دریا و فرحزاد سوق داده است وبه همین علت پلیس از یک ساعتی به بعد
مجبور میشود برای کاهش حجم ترافیک، ابتدای خیابان سعادت آباد به سمت میدان کاج را
ببندد، یا شما اطراف میدان تجریش را در نظر بگیرد با یک برف و باران ساده، یک
ترافیک ۵ ساعته درست میکند.
اما مشکل از کجا
آغاز شد؟
به باور کارشناسان این معضل زمانی سرباز
کرد که درآمد شهرداری به خود او واگذار شد. در واقع شروع این مشکل دهه ۶۰ بود. از
این سال به بعد درآمد شهرداری به خودش واگذار و هیچ وقت هم اعلام نشد که محل کسب
درآمد از کجا و ازچه طریقی باشد.
بنابراین باید پرسید آیا میتوان با فروش
تراکم و افزایش صدور پروانههای ساختمانی، کسب درآمد کرد؟دکتر جهانبخش معتقد است کهتعیین
منابع درآمد شهرداریها باید از طریق وزارت کشور به شکل یک لایحه به مجلس فرستاده
شود. چراکه هماکنون شهرداری برای کسب درآمد حاضر شده با تغییر کاربری بوستان مادر
به ساختمانهای مسکونی در منطقه ۵ کسب درآمدکند. پس شهرداری در فروش تراکم، دخالت مستقیم دارد و با
مالکین توافق میکند.
الان به تپه الهیه نگاه کنید و ببینید
چگونه طی ۱۰ سال به یک تپه پر از بلند مرتبه تبدیل شده است و چگونه مجوز
۵ طبقه به ۲۰ طبقه افزایش یافته و حالا اگر
کسی نخواهد هم باید
۲۰ طبقه بسازد، چرا؟ چون درآمد خوبی نصیب
سرمایهگذار میکند.
