برآوردهای پژوهشی از نرخ رشد ارزش افزوده بخش «ساختمان» در یک سال 95، نشان میدهد طولانیترین رکود ساختمانی، در کارنامه دست کم یک دهه اخیر در این بخش به ثبت رسیده است. اما نکته مهم در این میان آن است که ركود بازار مسكن بهعنوان یک بخش پیشران بيشك بر ركود اقتصاد كشور، كاهش توليد ناخالص ملي و نرخ اشتغال تاثيرگذار بوده است. مهم‌ترين عامل ركود بازار مسكن، كاهش تقاضاي مسكن به دليل پايين بودن قدرت خريد است
برآوردهای پژوهشی از نرخ رشد ارزش افزوده بخش «ساختمان» در یک سال 95،
نشان میدهد طولانیترین رکود ساختمانی، در کارنامه دست کم یک دهه اخیر در این بخش
به ثبت رسیده است. اما نکته مهم در این میان آن است که ركود بازار مسكن بهعنوان
یک بخش پیشران بيشك بر ركود اقتصاد كشور، كاهش توليد ناخالص ملي و نرخ اشتغال
تاثيرگذار بوده است. مهم‌ترين عامل ركود بازار مسكن، كاهش تقاضاي مسكن به دليل
پايين بودن قدرت خريد است.
چراکه بدون شک تقاضا مهمترین عامل در بروز رونق یا رکود در بخش مسکن
است. اين مساله باعث شده است تا برآورد تقاضاي بالقوه يك ميليوني مسكن در سالهاي
اخير فعليت نيابد و اصطلاحا به «تقاضاي
موثر» مبدل نشود.
در چنين شرايطي اكثر اقتصاددانان به‌درستي بر «تحريك تقاضا» از طريق
«سياستهاي انبساطي» و ابزارهايي از جمله افزايش سقف تسهيلات اشاره دارند. در اين
صورت تقاضا در بازار و سپس ميزان مبادلات مسكن و در وهله بعدي توليد مسكن افزايش
خواهد يافت. بنابراین انتظار آن خواهد رفت كه ايجاد ارزش افزوده و اشتغال‌زايي بخش
مسكن و ساختمان، رونق را به اقتصاد ملي ارزاني دارد. طوری که پایان رکود معاملات
مسکن و شروع دوره پیشرونق در بازار خرید و فروش آپارتمان میتواند شیب سقوط ارزش
افزوده بخش ساختمان را کم کند و نرخ رشد منفی آن را بهبود بخشد. البته از زاویه
دیگری نیز میتوان به رکود بخش مسکن توجه کرد. در جریان ماندگاری بخش مسکن در رکود
یک پديده نادر و کمیاب رخ داده است. به این معنی که در طی این دوره «تقاضا به قصد سرمايهگذاري» یا «تقاضاي سوداگري يا تقاضاي سفتهبازي»،
تا حد زيادي از بازار مسكن رخت بر بسته است و عمدتا تقاضاكنندگاني در بازار مسكن
به مبادله ميپردازند كه «هدف مصرف» دارند. از این رو به نظر میرسد یکی از
مهمترین دستاوردهای دوران رکود مسکن که باید به آن توجه کرد و از کنار آن به
سادگی نباید گذشت توقف ورود تقاضای سفتهبازی یا همان سوداگری به بازار معاملات
مسکن است.
هر گاه در گذشته شوك رونقي در بازار مسكن رخ ميداد، به تبع آن تقاضا
افزايش مييافت، اما در «تقاضاي مصرفي» افزايش چشمگيري مشاهده نميشد؛ بلكه اين
«تقاضاي سوداگري» بود كه ناگهان شدت مييافت. در اين مقطع سوداگران با هجوم خود به
بازار مسكن، به دنبال بهره بردن از افزايش ناگهاني قيمتها بودند. بنابراین افزايش
تقاضا باعث ايجاد تعادل در قيمتهاي بالاتري در بازار ميشد.
در این میان بازندگان اصلی رونق بازار مسکن متقاضیان مصرفی بودند.
چراکه به دلیل رفتار تقاضای سوداگرانه بسیاری از متقاضیان مصرفی که با قدرت خرید
پایینتر به بازار وارد شده بودند با افزایش قیمتها، توان دسترسی به مسکن مطلوب و
مورد نظر آنها کاهش پیدا می کرد. در شرايطي كه تقاضاي كاذب در بازار مسكن به دليل
حضور سوداگران در اين بازار شكل ميگرفت، علاوه بر زيان مصرفكنندگان مسكن،
معضلاتي همچون ورود غير حرفهايها به بازار توليد مسكن نيز مشاهده ميشد. در چنين
شرايطي قيمت مسكن و حاشيه سود سازندگان تا جایی افزایش پیدا میکرد که نهایتا منجر
به ورود بخش غیرمتخصص و غیرحرفهای عرضه به بازار مسکن میشد.
حضور بخش غیرحرفهای و غیر متخصص عرضه به بازار مسکن از دو جهت به
زیان بخش مسکن و ساختمان است. نخست آنکه بخش غیرحرفهای عرضه دانش، تجربه و تعهد
لازم در بازار را ندارند و به ثبات بازار و حضور مستمر خود در اين بازار
نميانديشند و دوم آنکه این گروه به قصد انتفاع كوتاهمدت، با استفاده از مصالح و
نقشههاي غير حرفهاي و غير استاندارد و همچنين الگوهاي مسكن نامتناسب با تقاضا،
نسبت به هدر دادن سرمايههاي ملي و كاهش رفاه مصرفكننده اقدام ميکنند. در این
زمینه تجربه دوره رونق اخیر سالهای 91 و اوایل 92 مورد توجه است.
طی این دوره با کجروی فعالیتهای ساختمانی در برخی مناطق خاص شهر
همچون مناطق شمالی پایتخت، تیراژ گسترده‌ای از املاک لوکس، بزرگمتراژ و گران قیمت
که با تقاضای مصرفی موجود در بازار مسکن همخوانی نداشتند، ساخته شدند. عدم تناسب
میان آپارتمانهای عرضه‌شده در بازار و تقاضای مصرفی موجود منجر به حبس سرمایههای
ساختمانی و ورود بازار مسکن به دوره رکود شد. اين در حالي است كه سازندگان حرفهاي
همواره به حاشيه سود منطقي راضي هستند و ترجيح ميدهند بازار بدون فراز و نشيب باشد
تا جريان عرضه و تقاضا فارغ از هر گونه هيجاني با يكديگر به تعادل برسد.
در يك بازار پويا و كارآمد، سازندگان حرفهاي با رقابت سالم و «ايجاد
برند» از طريق نقشههاي حرفهاي، الگوي صحيح و مصالح با كيفيت ميتوانند حيات
اقتصادي خود را تضمين كنند. بنابراين در صورتي كه هدف تحريك تقاضا به قصد ايجاد
رونق در بازار مسكن و اقتصاد كشور باشد، نبايد اين اقدام به گونهاي صورت گيرد كه
اين عامل به تهديدي عليه خود مبدل شود. بهترين اقدام در چنين شرايطي، صرفا تحريك
«تقاضاي مصرفي مسكن» است.
در اين اثنا سياستهايي در اعطاي تسهيلات مانند ارائه وام به «مسكن
اوليها» و «زوجهاي جوان» از جمله سياستهايي است كه تسهيلات را به دست
مصرفكننده واقعي (نه سوداگران) مسكن ميرساند و از اين رو قابل تاييد است. از سوي
ديگر نقدينگي و سرمايههاي سرگرداني وجود دارد كه اين روزها عمدتا در بانكها
محبوس شده‌اند و در گذشته هر از گاهي بازار سكه، ارز، خودرو، سهام و مسكن را مورد
هجوم خود قرار ميدادند. هر آن بيم آن ميرود كه به محض مشاهده رونق در بازار
مسكن، اين سرمايههاي سرگردان از بانكها خارج و به «قصد سوداگري» بازار مسكن
حملهور شوند. از اين رو سياستهايي نظير «بستن ماليات بر خانههاي خالي»، «افزايش
ماليات بر نقل و انتقال مسكن» و ساير «سياستهاي تحديدكننده»، در جلوگيري از اين معضل
ميتواند موثر باشد. بر اين پايه سياستهاي انبساطي كه معطوف به تحريك تقاضا است
بايد بهصورت توأمان با سياستهاي انقباضي كه جلوي سوداگري در بازار مسكن را
ميگيرد، اتخاذ شود تا دستاورد اين دوران ركود كه همانا «خريد
مسكن به قصد مصرف» و «تداوم حضور سازندگان حرفهاي» در بازار است، كماكان حفظ شود.
