رشد قیمت مسکن در 10 شهر ایران

بازار مسکن شهرهای بزرگ کشور در رالی ۵ ساله قیمت‌ها، از تهران جلو زد. میانگین تورم مسکن ۱۰ شهر بزرگ -که همگی مراکز استان هستند- در پاییز سال گذشته به ۵/ ۳برابر تورم املاک پایتخت رسید. این در حالی است که ابتدای دوره جهش قیمت، این فاصله به‌صورت معکوس و میزان آن حدود ۲ برابر بود. بررسی‌ها از مقایسه شهری قیمت مسکن در دو مقطع، اضافه‌پرش شهرهای بزرگ را نشان می‌دهد.

به گزارش صما و به نقل از دنیای اقتصاد رالی تهران و10 شهر بزرگ در تورم ملکی، منجر به شناسایی جغرافیای داغ مسکن در سال 1400 شد. بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در ارتباط با تازه‌‌‌‌ترین آمارهای رسمی از تغییرات قیمت مسکن در شهرهای کشور و مقایسه آن با تورم ملکی تهران نشان می‌دهد، پاییز پارسال، سرعت رشد قیمت مسکن در 10 شهر بزرگ کشور، شامل شهرهای تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، اصفهان، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، نه تنها به میزان محسوس از تهران بیشتر شد بلکه شکاف تورمی این شهرها با تورم مسکن کل کشور نیز افزایش یافت. آخرین آمارهای رسمی در این‌باره نشان می‌دهد شکاف تورم ملکی تهران و 10 شهر بزرگ کشور، به بیشترین حد خود طی دست‌‌‌‌کم 5 سال اخیر رسیده است.

این در حالی است که این وضعیت در مورد کشور نیز صادق است و آخرین آمارهای رسمی نشان‌دهنده آن است که گسل تورم ملکی کشور با تورم ملکی 10 شهر بزرگ، به طور بی‌‌‌‌سابقه‌‌‌‌ای در 5 سال اخیر عمیق‌‌‌‌تر شده است. در هر دو مورد، سرعت رشد قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ بیشتر از سرعت رشد قیمت مسکن تهران و کل کشور بوده است. روندی که در سال‌های ابتدایی جهش قیمت مسکن، در دوره اخیر یعنی سال‌های 97 و 98 معکوس بود. یعنی در این سال‌ها سرعت رشد قیمت مسکن هم در تهران و هم در کل کشور بیشتر از سرعت رشد قیمت واحدهای مسکونی در این 10 شهر بزرگ بود. پاییز سال گذشته، بر اساس تازه‌‌‌‌ترین آمارهای اعلام شده از تحولات ملکی شهرهای کشور، تورم ملکی در 10 شهر بزرگ کشور شامل شهرهای تبریز، کرمانشاه، ارومیه، اردبیل، اصفهان، کرج، مشهد، اهواز، شیراز و قم، معادل 5/ 3 برابر تورم ملکی پایتخت بود. به این معنا که متوسط قیمت مسکن در این شهرها در سه‌ماهه سوم سال 1400، معادل 5/ 3 برابر سریع‌تر از میانگین قیمت مسکن در تهران رشد کرد.این در حالی است که در سال‌های اول جهش اخیر قیمت مسکن، همواره سرعت رشد قیمت مسکن پایتخت از تورم ملکی این شهرها بیشتر بود. محاسبات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد همچنین شکاف تورمی میان این 10 شهر و کل کشور به بیشترین میزان خود در 5 سال اخیر رسیده است. تورم مسکن در این 10 شهر، در پاییز سال گذشته 8/ 1 برابر تورم مسکن کشوری بوده است. آمارها و برآوردها همچنین نشان می‌دهد در سال‌های ابتدایی جهش اخیر قیمت مسکن، همواره سرعت رشد قیمت مسکن در کشور بیش از سرعت رشد قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ بوده است. این وضعیت هم‌‌‌‌اکنون معکوس شده است و بر اساس آخرین آمارهای رسمی، قیمت مسکن در این 10 شهر بزرگ با سرعت بیشتر نسبت به قیمت مسکن کشور و تهران رشد کرده است. این در حالی است که شکاف بین تورم ملکی در این 10 شهر با تورم ملکی تهران و کشور نیز افزایش یافته است. بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان‌دهنده احیای نسبت متعارف قیمت بین تهران و سایر شهرهای کشور است. آمارها وبرآوردهای صورت گرفته حاکی است بعد از سبقت بی‌‌‌‌سابقه تورم مسکن کشور از تورم مسکن تهران در بهار 1400، در تابستان سال گذشته، نسبت متعارف 7/ 2 برابری قیمت مسکن تهران به کشور احیا شد. در پاییز نیز مطابق با آخرین آمارهای رسمی منتشر شده در این زمینه، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 7/ 2 برابر متوسط قیمت مسکن در کشور بود. این موضوع نشان‌دهنده تثبیت شرایط متعارف در رابطه قیمت مسکن تهران و کشور بعد از یک دوره به هم خوردگی نسبت متعارف است. در حالی که آخرین آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن که می‌توان با استفاده از آن برآورد آماری از نسبت قیمت مسکن تهران به کشور و روند تحولات قیمت کشوری مسکن را استخراج کرد مربوط به پاییز سال گذشته است اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از شرایط حال حاضر بازار مسکن در شهرهای بزرگ نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در این شهرها نسبت به سال گذشته است.

بازگشت به رابطه متعارف قیمتی

بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آخرین آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن شهرهای کشور نشان می‌دهد، این بازار در مسیر احیای رابطه متعارف قیمت بین تهران و سایر شهرها قرار گرفته است.نسبت متعارف قیمت مسکن تهران به کشور در دوره‌‌‌‌های معمول و عادی بازار مسکن، معمولا حول و حوش 7/ 2 برابر است. به این معنا که در دوره‌‌‌‌های عادی و معمول بازار مسکن، معمولا میانگین قیمت مسکن در شهر تهران حول وحوش 7/ 2 برابر متوسط قیمت مسکن در سایر شهرهاست. با شروع دوره جهش اخیر قیمت مسکن از سال 97 این نسبت به هم خورد و عددنسبت افزایش یافت .

در سال 97، در حالی که جهش قیمت مسکن در تهران آغاز شده بود اما هنوز رشد شدید قیمت به سایر شهرها سرایت نکرده بود میانگین قیمت مسکن در پایتخت به 5/ 3 برابر متوسط قیمت کشوری مسکن رسید. در سال 98، در حالی که به تدریج بازار معاملات مسکن در سایر شهرها نیز به جهش قیمت مسکن شهر تهران واکنش نشان داد و از آن اثر گرفت، با قرار گرفتن شهرها در مسیر جهش قیمت، این نسبت به 3/ 3 برابر کاهش یافت. اما از بهار 99 رابطه قیمت مسکن شهر تهران با قیمت مسکن سایر شهرها در فاز بازتنظیم قرار گرفت. در سال 99 نه تنها جهش قیمت مسکن در شهر تهران ادامه یافت بلکه جهش در سایر شهرهای کشور نیز که از سال 98 آغاز شده بود ادامه یافت و میانگین قیمت مسکن در شهرهای کشور با شیب محسوس افزایش یافت. تحت‌‌‌‌تاثیر این رویداد، در سال 99 و همزمان با قرار گرفتن بازار مسکن در فاز بازتنظیم، رابطه قیمت مسکن تهران وکشور، به 9/ 2 برابر رسید.