بحران بزرگ شهرهای کوچک
کمبود عرضه اجارهای از یکسو و مهاجرت روستاییها از سوی دیگر باعث رشد تند اجارهبها در شهرهای کوچک شده است.
تورم اجاره مسکن در شهرهای کوچک به شکل محسوس بیشتر از شهرهای بزرگ است؛ این فاصله یا بیشفعالی روند هزینه اجارهنشینی در شهرهای کمجمعیت مختص یکی دو سال اخیر نیست، اما در عصر جهش قیمت، چشمگیرتر شده است. بررسیهای «دنیایاقتصاد» درباره این اختلاف سرعت رشد اجارهبها نشان میدهد، اجارهنشینها در شهرهای کوچک به دو علت شرایط متفاوتی دارند.
سبقت تورم اجاره مسکن شهرهای کوچک از تورم اجاره شهرهای بزرگ، به یک بحران در بازار مسکن این شهرها تبدیل شده است. بررسیهای «دنیایاقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان میدهد، در طول یک دهه گذشته همواره سرعت رشد اجارهبها در شهرهای کوچک از تورم اجاره مسکن شهرهای بزرگ بیشتر بوده است. موضوعی که اگرچه حداقل یک دهه وجود داشته است اما بهخصوص در سالهای اخیر و مقطع زمانی حاضر که اجارهبها قلههای تورمی جدیدی به ثبت رسانده، بیش از پیش نمایان است.
تورم اجارهبها در دو گروه شهری
آمارهای بانک مرکزی مربوط به تغییرات شاخص اجارهبهای مسکن در شهرهای مختلف نشان میدهد سرعت رشد اجارهبها در یک گروه از مناطق شهری کشور یعنی شهرهای کوچک، نسبت به گروه دیگر، شهرهای بزرگ بیشتر بوده است. این موضوع هم در یک روند 10ساله (ابتدای دهه 90 تا سال 1401) در آمارهای رسمی منعکس شده است و تنها مختص به عصر جهش و سالهای اخیر نیست. در واقع از ابتدای دهه 90 این اختلاف فاز تورمی بین دو گروه از شهرهای کشور شامل شهرهای بزرگ با جمعیت بیش از 200هزار نفر و شهرهای کوچک که جمعیتی کمتر از 200هزار نفر دارند، قابل مشاهده است. در یکی دو سال گذشته نیز این اختلاف فاز تورمی نسبت به میانه سالهای دهه90 بیشتر شده است. نسبت تورم اجاره مسکن شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ در سال 91 معادل 1.2 برابر، در سال 93 برابر با 1.25، سال 94 معادل 1.11 و سال 95 معادل 1.03 بوده است. در سال 1400 این نسبت به عدد 1.17 و در 9 ماهه اول 1401 به عدد 1.16 رسیده است. در همه این سالها تورم اجاره مسکن شهرهای کوچک جلوتر و بیشتر از تورم مسکن شهرهای بزرگ بوده است.
تورم اجاره شهرهای کوچک و بزرگ
آمارهای رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجارهبهای مسکن که از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است نشان میدهد در 9 ماه اول سال 1401، شاخص اجارهبهای مسکن کل کشور 48.6درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل بالاتر رفته است. در شهرهای بزرگ تغییرات این شاخص در بازه زمانی یاد شده 47.5درصد و در شهرهای کوچک 55.1درصد بوده است. آمارها نشان میدهد همواره فاصله بین تورم اجاره شهرهای بزرگ و کوچک متناسب با دورههای جهش اجارهبها، افت و خیز داشته است اما آنچه در همه این سالها ثابت بوده است سبقت تورمی شهرهای کوچک نسبت به تورم اجاره شهرهای بزرگ است. تنها در سال 90 شرایط معکوس بوده است و تغییرات شاخص اجارهبها در این سال نشاندهنده سبقت تورم اجاره شهرهای بزرگ از تورم اجاره شهرهای کوچک است. روندی که در سالهای بعد از آن تکرار نشد. در سال 90 تورم اجاره در شهرهای بزرگ بر اساس تغییرات شاخص اجارهبهای مسکن در این شهرها 11.4درصد و تورم مسکن شهرهای کوچک 9.4درصد بوده است.
علت بیشفعالی شهرهای کوچک
بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد دستکم دو علت اصلی و سابقهدار و یک دلیل جدید در بیشفعالی تورم بازار اجاره مسکن شهرهای کوچک موثر بوده است. این دلایل در یک دهه گذشته، مهمترین عواملی بودهاند که باعث شدهاند سرعت رشد اجارهبها در شهرهای با جمعیت کمتر از 200هزار نفر نسبت به شهرهای با جمعیت بیش از 200هزار نفر، بیشتر شود. بیش از سه دهه مهاجرت گسترده از روستا به شهر و افزایش نسبت جمعیت شهرها به روستاها، یک عامل موثر در این موضوع است. بخش زیادی از مهاجرتها از روستاهای اطراف شهرهای کوچک به این شهرها بوده است.
