وام مسکن؛ راهی به خانه‌دار شدن یا تله بدهی؟
وام مسکن به‌عنوان بزرگ‌ترین تسهیلاتی که برای متقاضیان خرید مسکن در نظر گرفته شده، در شرایط فعلی توانایی کمک به خرید مسکن را از دست داده و حتی با آن فقط می‌توان ۷ متر آپارتمان خرید. وام مسکن دیگر کمکی به صاحب‌خانه شدن متقاضیان نمی‌کند و در بهترین حالت، تنها می‌تواند در تأمین بخشی از هزینه‌های جانبی خرید خانه نقش داشته باشد.
قدرت خرید وام مسکن انفرادی در شهر تهران بعد از کسر هزینه اوراق، تنها حدود ۳.۵ متر آپارتمان است و حتی زوجین نیز با دو برابر وام نمی‌توانند بیش از ۷ متر آپارتمان خریداری کنند.
در دوران اخیر جهش قیمت مسکن، میانگین قیمت‌ها در شهر تهران و اکثر مناطق کشور بیش از ۱۹ برابر افزایش یافته است؛ این در حالی است که وام خرید مسکن تنها ۷ برابر رشد داشته است. نتیجه این عدم تعادل، کاهش چشمگیر قدرت خرید وام مسکن و حذف آن به‌عنوان یکی از ابزارهای اصلی تأمین هزینه خرید آپارتمان شده است.
وام مسکن چقدر است؟
در حال حاضر، وام مسکن از طریق اوراق ممتاز (تسه) بالاترین تسهیلاتی است که به متقاضیان خرید مسکن تعلق می‌گیرد. این تسهیلات برای افرادی که توانایی بازپرداخت اقساط سنگین آن را دارند، قابل دریافت است. مبلغ وام انفرادی در تهران ۴۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر ۳۲۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۲۴۰ میلیون تومان تعیین شده است. زوجین نیز می‌توانند دو برابر این مبالغ را به‌عنوان تسهیلات خرید مسکن دریافت کنند.
برای دریافت هر ۵۰۰ هزار تومان از این تسهیلات، باید یک برگه اوراق تسهیلات مسکن خریداری شود. قیمت هر برگه در حال حاضر ۱۱۰ هزار تومان است، بنابراین برای هر ۵۰۰ هزار تومان وام، ۱۱۰ هزار تومان صرف خرید اوراق می‌شود. در نتیجه، مبلغ وام خالص در تهران ۳۱۲ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها ۲۵۰ میلیون تومان و در سایر مناطق شهری ۱۸۷ میلیون تومان خواهد بود.
چند ماه پیش شورای‌عالی مسکن مصوبه‌ای را تصویب کرد که بر اساس آن، مبلغ وام مسکن به میزان ۳۷.۵ درصد افزایش یابد و در تهران از ۴۰۰ میلیون تومان به ۵۵۰ میلیون تومان برسد، اما این مصوبه هنوز اجرایی نشده و از وضعیت آن خبری در دست نیست.
محاسبه اقساط وام مسکن
یک متقاضی وام مسکن در تهران برای دریافت ۴۰۰ میلیون تومان وام، باید ۸۰۰ برگه اوراق تسهیلات مسکن به ارزش حدود ۸۸ میلیون تومان خریداری کند. بنابراین، مبلغ خالص وام دریافتی ۳۱۲ میلیون تومان خواهد بود که باید طی ۱۲ سال (۱۴۴ قسط) بازپرداخت شود. مبلغ هر قسط ماهانه ۸ میلیون و ۵۵ هزار تومان خواهد بود.
برای زوج‌های ساکن تهران، دریافت وام ۸۰۰ میلیون تومانی نیازمند خرید ۱۶۰۰ برگه اوراق تسهیلات مسکن است که ارزش آن حدود ۱۷۶ میلیون تومان خواهد بود. خالص وام دریافتی آن‌ها ۶۲۴ میلیون تومان خواهد بود که باید در ۱۴۴ قسط ماهانه ۱۶ میلیون و ۱۱۰ هزار تومانی بازپرداخت شود.
نرخ سود وام مسکن
طبق مصوبه شورای پول و اعتبار، نرخ سود وام مسکن از طریق اوراق ۲۲.۵ درصد تعیین شده است. اما از آنجا که متقاضی باید بخشی از وام را صرف خرید اوراق کند، نرخ سود مؤثر به ۳۰.۱ درصد افزایش می‌یابد. با توجه به رشد تورم در ایران و افزایش قیمت مسکن بیش از تورم، دریافت این تسهیلات حتی با نرخ سود ۳۰.۱ درصد نیز می‌تواند برای برخی متقاضیان صرفه اقتصادی داشته باشد. یکی از دلایلی که بانک‌ها نیز تمایل چندانی به ارائه این تسهیلات بلندمدت ندارند، این است که پس از چند سال اقساط وام عملاً مستهلک می‌شود و قدرت خرید آن کاهش می‌یابد.
با وجود این واقعیت‌ها، وام مسکن در وضعیت فعلی دیگر کمکی به خانه‌دار شدن متقاضیان نمی‌کند و در بهترین حالت، تنها به جبران هزینه‌های جانبی خرید مسکن کمک خواهد کرد. در نتیجه، سهم وام مسکن در تأمین هزینه‌های خرید آپارتمان به‌شدت کاهش یافته و حتی در برخی موارد به‌طور کامل محو شده است.
