درحالی‌که بازار مسکن همچنان زیر فشار تورم و کمبود عرضه نفس می‌کشد، طرح «واگذاری زمین‌های ۹۹ ساله» که روزی از آن به‌عنوان کلید خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد یاد می‌شد، حالا در آستانه بازنگری قرار گرفته است. دولت با استناد به هزینه‌های سنگین اجرای این طرح، پیشنهاد حذف آن از برنامه هفتم توسعه را مطرح کرده؛ تصمیمی که پرسش‌های تازه‌ای درباره آینده سیاست‌های زمین و مسکن در ایران برانگیخته است.
زمین ۹۹ ساله؛ حذف گران‌ترین مولفه از معادله مسکن
واگذاری زمین با اجاره بلندمدت ۹۹ ساله یکی از سیاست‌هایی بود که با هدف کاهش هزینه ساخت‌وساز و تسهیل خانه‌دار شدن اقشار پایین جامعه در دستور کار دولت قرار گرفت. در این شیوه، زمین که گاه تا ۷۰ درصد از قیمت نهایی مسکن را تشکیل می‌دهد، در مالکیت عمومی باقی می‌ماند و متقاضی تنها هزینه ساخت بنا را می‌پردازد.
این سیاست می‌توانست با کاهش فشار بازار زمین و مهار سوداگری، سرمایه‌های سرگردان را از معاملات غیرمولد به سمت ساخت واقعی واحدهای مسکونی هدایت کند.
عدالت فضایی و شهرک‌سازی جدید
کارشناسان معتقدند این مدل توزیع زمین، در صورت برنامه‌ریزی اصولی، می‌تواند به گسترش عدالت فضایی و ایجاد شهرک‌های جدید در زمین‌های بایر دولتی کمک کند. در بسیاری از مناطق حاشیه‌ای شهرها، اگر خدمات زیربنایی نظیر آب، برق، گاز و حمل‌ونقل عمومی هم‌زمان با ساخت‌وساز تامین شود، این نواحی به گزینه‌ای مناسب برای سکونت اقشار کم‌درآمد و حتی طبقه متوسط تبدیل می‌شوند؛ بدون آنکه فشار مضاعفی بر بافت‌های متراکم شهری وارد شود.
هزینه واقعی طرح؛ از شعار تا واقعیت
اما تازه‌ترین گزارش‌ها نشان می‌دهد اجرای این طرح در ابعاد ملی، هزینه‌هایی فراتر از تصور دارد.
بر اساس بررسی وزارت راه و شهرسازی، آماده‌سازی هر مترمربع زمین ۹۹ ساله دست‌کم دو میلیون تومان هزینه دارد؛ رقمی که به گفته منابع کارشناسی، در شرایط فعلی و با لحاظ هزینه‌های خدمات شهری و روبنایی، بسیار بیشتر از این برآورد است.
دولت اعلام کرده برای تحقق تکلیف برنامه هفتم در واگذاری زمین‌های ۹۹ ساله، حدود ۶۶۰۰ همت منابع مالی نیاز است؛ عددی که به‌گفته سازمان برنامه و بودجه، عملا قابل تامین نیست.
مناقشه دولت و مجلس بر سر ماده ۵۰
ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه، دولت را مکلف کرده بود تا در طول اجرای برنامه، معادل ۰.۲ درصد از مساحت کشور، حدود ۳۳۰ هزار هکتار، یعنی پنج برابر مساحت شهر تهران، را به شکل زمین ۹۹ ساله به مردم واگذار کند.
اما دولت اکنون در پیشنهاد اصلاحی خود به مجلس، خواستار حذف تبصره یک این ماده شده است. اختلاف‌نظرها از ابتدای دولت چهاردهم میان وزارت راه و نمایندگان مجلس ادامه دارد؛ جایی که دولت تاکید دارد «واگذاری زمین خام» به‌تنهایی منجر به تامین مسکن نمی‌شود، درحالی‌که نمایندگان آن را ابزار موثر کاهش قیمت مسکن می‌دانند.
تجربه‌های گذشته؛ از پرند تا چالش‌های اجتماعی
نمونه‌هایی چون پروژه‌های مسکن مهر در شهر جدید پرند نشان داده‌اند که صرف واگذاری زمین بدون ایجاد زیرساخت‌های کامل، به شکل‌گیری سکونتگاه‌هایی کم‌کیفیت و کم‌جاذبه منجر می‌شود. دولت هشدار داده که تکرار چنین تجربه‌هایی می‌تواند هزینه‌های اجتماعی تازه‌ای ایجاد کند؛ از مهاجرت معکوس تا حاشیه‌نشینی.
کارشناسان بر این باورند که موفقیت این طرح تنها در صورتی ممکن است که اصول شهرسازی، توسعه پایدار و طراحی اجتماعی از ابتدا در آن لحاظ شود.
دو دیدگاه متضاد
مدافعان سیاست زمین ۹۹ ساله تاکید دارند که حذف زمین از معادله قیمت، می‌تواند بازار مسکن را متعادل کند و قدرت خرید خانوارها را افزایش دهد. در مقابل، منتقدان می‌گویند اگر سازوکار شفاف و نظارت موثر وجود نداشته باشد، واگذاری این اراضی ممکن است مانند گذشته به ابزاری برای سوداگری تبدیل شود و منافع آن به جای دهک‌های پایین، نصیب گروه‌های چندخانه‌ای شود.
چشم‌انداز مبهم طرح
در شرایطی که بخش مسکن یکی از پیشران‌های اصلی اقتصاد کشور به‌شمار می‌رود، تصمیم دولت درباره طرح زمین‌های ۹۹ ساله می‌تواند تاثیری تعیین‌کننده بر آینده بازار بگذارد.
اگرچه حذف یا اجرای محدود آن ممکن است در کوتاه‌مدت از فشار مالی دولت بکاهد، اما در بلندمدت، سیاست‌گذاران باید پاسخی روشن برای پرسش اصلی داشته باشند: چه نسخه‌ای جایگزین این طرح برای تحقق رویای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد وجود دارد؟
