بحران اجاره و پاسخ دولت؛ انبوهسازان چه میگویند؟ | طاهرخانی، مالواجرد، گوران، بیدار، محمدجعفری واحدی، رهبر و رجبی
مسکن استیجاری؛ چرا انبوهسازان هنوز مردد هستند؟
درحالیکه وزارت راه و شهرسازی از شتاب گرفتن اجرای طرح «مسکن استیجاری» سخن میگوید، انبوهسازان استان تهران با نگاهی محتاطانه به این سیاست مینگرند؛ سیاستی که به باور آنها، بدون تعیین مدل اقتصادی شفاف، تضمین بازگشت سرمایه و مشخص شدن نقش واقعی بخش خصوصی، بیش از آنکه به تولید پایدار واحدهای اجارهای منجر شود، در حد یک برنامه حمایتی کوتاهمدت باقی خواهد ماند.
وعدههای دولتی برای ورود به بازار اجاره
به گزارش صما، به نقل از روابط عمومی انجمن انبوهسازان استان تهران، در هفتههای اخیر مسئولان وزارت راه و شهرسازی بارها از برنامههای دولت برای اجرای طرح مسکن استیجاری خبر دادهاند؛ از پیشبینی تسهیلات ویژه برای انبوهسازان گرفته تا تلاش برای جلب مشارکت بخش خصوصی در ساخت و تامین واحدهای اجارهای.
حبیبالله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، اعلام کرده است که در کوتاهمدت خرید یا تهاتر ده هزار واحد مسکونی از محل املاک و داراییهای لوکس وزارتخانه در دستور کار قرار دارد تا منابع حاصل، صرف تامین مسکن اجارهای برای زوجهای جوان در دهکهای پایین شود. به گفته وی، ثبتنام این طرح تا پایان سال جاری در سامانه «تم» آغاز خواهد شد.
تسهیلات بیشتر از نهضت ملی؛ اما با ابهام بانکی
طاهرخانی همچنین از درنظر گرفتن تسهیلات ساخت با رقمی بالاتر از نهضت ملی مسکن برای سازندگان خبر داده و گفته است مذاکرات با بانک مرکزی برای نهایی شدن بسته اعتباری در جریان است؛ هرچند به گفته او، بانک مرکزی در برابر این تصمیم مقاومتهایی دارد.
در همین چارچوب، واگذاری زمین و تامین زیرساخت توسط دولت و سپردن ساخت به انبوهسازان و خیرین نیز بهعنوان یکی از گزینههای اجرایی مطرح شده است؛ مدلی که قرار است در بافتهای فرسوده و کلانشهرها اجرا شود.
اخبار زیاد، شفافیت کم
وزیر راه و شهرسازی نیز تاکید کرده است که منابع حاصل از فروش یا تهاتر خانههای سازمانی و واحدهای لوکس باید در خدمت طرح مسکن استیجاری قرار گیرد تا دسترسی دهکهای پایین به مسکن تسهیل شود.
با این حال، مجموعه این اظهارات اگرچه نشاندهنده تحرک در سیاستگذاری است، اما همچنان با ابهاماتی جدی روبهروست؛ از میزان واقعی منابع مالی گرفته تا زمانبندی واگذاری واحدها و تضمین مشارکت بخش خصوصی. مسائلی که به باور منتقدان، بدون شفافسازی آنها، طرح مسکن استیجاری به مرحله اجرا نخواهد رسید.
دولت با انبوهسازان نشست نداشته است
رامین گوران، رییس انجمن انبوهسازان استان تهران، با اشاره به تجربههای گذشته تاکید میکند که مسکن استیجاری ایدهای تازه نیست، اما همواره بدون مدل اجرایی مشخص رها شده است.
وی میگوید: دولت از اجرای این طرح با مشارکت بخش خصوصی سخن میگوید، اما علیرغم علاقهمندی انبوهسازان، تاکنون نشست واقعی و موثری با سازندگان برگزار نشده است. به گفته او، در بسیاری از کشورها، مسکن استیجاری با محوریت بخش خصوصی و حمایت هدفمند دولتها اجرا میشود، درحالیکه در ایران هنوز چارچوب مشخصی برای این سیاست وجود ندارد.
ده هزار واحد در برابر تقاضای میلیونی
در شرایطی که برآوردهای رسمی از کمبود چندمیلیونی واحد مسکونی در کشور حکایت دارد، هدفگذاری تامین ده هزار واحد مسکن استیجاری از نگاه فعالان صنعت ساختمان تناسبی با ابعاد بحران ندارد.
داود بیدار، عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، معتقد است این مقیاس نمیتواند اثر محسوسی بر بازار اجاره بگذارد. وی تاکید میکند: وقتی انبوهسازانی در کشور وجود دارند که بهتنهایی بیش از بیست هزار واحد میسازند، تامین ده هزار واحد در سطح ملی بیشتر جنبه نمادین دارد.
زمین جای نقدینگی را نمیگیرد
یکی از محورهای اصلی طرح پیشنهادی وزارت راه، مشارکت بخش خصوصی از طریق تهاتر زمین است؛ مدلی که به گفته انبوهسازان، جذابیت اقتصادی لازم را ندارد. بیدار توضیح میدهد: در این طرح قرار است سی درصد قیمت واحد بهصورت نقدی پرداخت شود و مابقی از طریق زمین یا تهاتر تامین شود. درحالیکه پروژههای ساختمانی بهشدت وابسته به نقدینگی هستند و زمین نمیتواند جای پول را بگیرد.
بر اساس آمارهای رسمی، سهم تسهیلات بانکی از هزینه تمامشده ساخت در بسیاری از مناطق شهری کمتر از پانزده درصد است؛ موضوعی که نشان میدهد ابزار اعتباری فعلی توان تحریک جدی عرضه را ندارد.
تسهیلات بانکی؛ تکرار تجربه نهضت ملی؟
نگرانی نسبت به نقش بانکها در طرح مسکن استیجاری، بارها از سوی انبوهسازان مطرح شده است. داود بیدار با اشاره به تجربه نهضت ملی مسکن میگوید: در برخی مناطق مانند جنوب تهران، تسهیلات بانکی تنها حدود ده درصد هزینه ساخت را پوشش میدهد. اگر منابع پیشبینیشده برای خرید ده هزار واحد، بهصورت تسهیلات در اختیار دهها هزار واحد در حال ساخت قرار میگرفت، اثرگذاری آن بسیار بیشتر بود.
این در حالیست که طبق آمار مرکز آمار ایران، سهم هزینه مسکن از سبد خانوارهای شهری در برخی دهکها به بیش از چهل درصد درآمد ماهانه رسیده و این سهم در استان تهران حتی به حدود شصت درصد افزایش یافته است.
سرمایهای که برای ده سال قفل میشود
علی محمدجعفری واحدی، دبیر کارگروه راهبری پروژههای اقدام و نهضت ملی مسکن انجمن انبوهسازان استان تهران، اصل توجه دولت به بازار اجاره را مثبت میداند، اما معتقد است منطق اقتصادی طرح با واقعیت سرمایهگذاری همخوانی ندارد. به گفته وی، سود سازنده در گردش سرمایه است، درحالیکه در مدل پیشنهادی، سرمایه سازنده برای حدود ده سال راکد میماند؛ موضوعی که انگیزه ورود بخش خصوصی را کاهش میدهد.
دولت توان خرید واحدها را ندارد
ایرج رهبر، عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، با تاکید بر کمبود شدید مسکن در کشور میگوید: امروز با کسری حدود هفت میلیون واحد مسکونی مواجه هستیم و این کمبود از حد بحرانی عبور کرده است. در قالب قانون جهش تولید مسکن، طرحهایی در دستور کار قرار گرفت اما آنطور که باید پیش نرفت و به همین دلیل، موضوع مسکن استیجاری و اجارهداری حرفهای مطرح شد.
رهبر با اشاره به مدل پیشنهادی دولت برای خرید واحدها میگوید: پرداخت سی درصد نقدی و تسویه مابقی از طریق تهاتر املاک، تامین منابع مالی را با چالش جدی مواجه میکند. به گفته او، واگذاری زمین یا مشارکت در ساخت نیز بدون تعیین تکلیف قیمت و سهم هر طرف، به نتیجه نرسیده است.
بعید است بانکها همکاری کنند
حسین رجبی، بازرس انجمن انبوهسازان استان تهران، با اشاره به تجربههای جهانی مسکن استیجاری تاکید میکند: اجرای چنین طرحهایی در شرایط اقتصادی فعلی کشور، نیازمند محاسبه دقیق سود و زیان برای بخش خصوصی است.
وی میگوید: بعید میدانم بانکها همکاری لازم را داشته باشند، اما اگر این همکاری شکل بگیرد، بهتر است تسهیلات در اختیار انبوهسازان قرار گیرد تا در قالب یک پکیج اقتصادی، پروژهها را اجرا کنند.
رجبی تاکید میکند بدون مشورت با انبوهسازان، تعیین مدل درست و کاهش تصدیگری دولت، طرح مسکن استیجاری به نتیجه مطلوب نخواهد رسید و نباید تجربههای تلخ طرحهای حمایتی گذشته تکرار شود.
مسکن استیجاری؛ میان نیاز واقعی و ابهام اجرایی
مجموع اظهارات مسئولان دولتی و نقدهای انبوهسازان نشان میدهد طرح مسکن استیجاری در نقطه تلاقی «نیاز واقعی جامعه» و «ابهام اجرایی» قرار گرفته است. فشار بازار اجاره بیسابقه است، اما فعالان صنعت ساختمان معتقدند تا زمانی که مقیاس طرح، مدل مشارکت و سازوکار تامین مالی شفاف نشود، این سیاست نمیتواند نقش تعیینکنندهای در آرامسازی بازار اجاره ایفا کند.
