قیمت ساخت هر متر مسکن به ۶۰ میلیون تومان رسید / چرا آپارتمانهای کوچک پرفروش شدند؟
بازار مسکن تهران در یک سال اخیر چهار سیگنال مهم را تجربه کرده است که مهمترین آنها افزایش ۶۷ درصدی ارزش معاملاتی زمین (عرصه) و جهش ۹۶ درصدی قیمت چوب است. همزمان، دادههای غیررسمی از معاملات نشان میدهد فشار شدید هزینهها در سمت عرضه، تقاضا را به سمت آپارتمانهای کوچکمتراژ (زیر ۷۰ متر) سوق داده و واحدهای بالای ۱۰۰ متر با رکود خرید مواجه شدهاند.
چرا عرصه در تهران ۶۷ درصد گران شد؟
جهت اطلاع مخاطب غیرمتخصص، «عرصه»، زمین محل احداث ساختمان و «اعیان»، بنا یا آپارتمان ساخته شده روی آن زمین است. در کلانشهری مثل تهران، سهم عرصه از قیمت نهایی یک ملک گاهی به ۷۰ تا ۸۰ درصد میرسد.
بر اساس جدیدترین دادههای سازمان امور مالیاتی، ارزش معاملاتی زمین در تهران ظرف یک سال ۶۷ درصد جهش داشته است. جزییات این افزایش به این شرح است:
- در شمال تهران، قیمت عرصه به ازای هر متر تا ۲۸ میلیون تومان بالا رفته.
- در منطقه ۲ پایتخت، هر متر زمین ۱۹ میلیون تومان قیمت خورده.
- در منطقه ۵ (پرمعاملهترین محدوده تهران) قیمت عرصه بین ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان است.
این بدان معناست که اگر کسی بخواهد امروز در تهران خانهای ۱۰۰ متری بخرد، فقط برای زمین آن باید نزدیک به ۱.۲ تا ۲.۸ میلیارد تومان هزینه کند (بسته به منطقه).
خانههای نقلی؛ برنده جدید بازار مسکن
نکته جالب توجه در گزارشهای غیررسمی از معاملات مسکن تهران، تغییر ذائقه خریداران است. واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۷۰ متر بیشترین سهم را در قراردادهای خرید و فروش دارند. در میان این واحدها، آپارتمانهای ۵۰ تا ۶۰ متری در صدر لیست تقاضا قرار گرفتهاند.
تحلیلگران بازار معتقدند این پدیده نشان میدهد قدرت خرید متقاضیان مصرفی و حتی سرمایهگذاران از قیمت واحدهای بزرگمتراژ جا مانده است. در بنگاههای املاک، فایلهای فروش آپارتمانهای زیر ۶۰ متر در کوتاهترین زمان معامله میشوند، درحالیکه آپارتمانهای بالای ۱۰۰ متر ماهها خریدار پیدا نمیکنند.
هزینه ساخت به متری ۶۰ میلیون تومان رسید
به گفته پژمان جوزی کف قیمت ساخت مسکن (بدون در نظر گرفتن هزینه خرید زمین، عوارض و مجوزها) برابر با ۴۰۰ دلار به ازای هر متر مربع است. با نرخ ارز امروز، این رقم از متری ۶۰ میلیون تومان عبور میکند. یعنی ساخت یک واحد ۱۰۰ متری، حداقل ۶ میلیارد تومان بودجه نیاز دارد.
آخرین دادههای مرکز آمار ایران نیز این فشار هزینهها را تایید میکند. نگاهی به شاخص قیمت مصالح ساختمانی نشان میدهد تورم نقطهبهنقطه در گروههای مختلف به این شرح است:
- چوب: ۹۶ درصد افزایش قیمت (بیشترین جهش)
- شیرآلات: ۷۵ درصد
- ایزوگام و قیرگونی: ۶۴ درصد
- گچ و گچکاری: ۶۳ درصد
- موزاییک، کاشی و سرامیک: ۶۱ درصد
- سیمان، بتن، شن و ماسه: بالای ۴۵ درصد
مجموع این جهشها در نهادههای اصلی ساختمان، قیمت تمام شده مسکن را به طور بیسابقهای بالا برده است.
جدیدترین قیمت مسکن در تهران
نزدیک به دو سال است که بانک مرکزی هیچ گزارشی از متوسط قیمت مسکن منتشر نکرده است. آخرین آمار رسمی مربوط به تابستان ۱۴۰۳ بود. با این حال، بررسی روند یکساله بازار پایتخت از افزایش ۸۰ درصدی قیمت مسکن در تهران طی یک سال گذشته حکایت دارد. بر اساس جدیدترین فایلهای پیشنهادی در بازار:
- مرکز تهران: خانههای نوساز از مرز متری ۱۵۰ میلیون تومان عبور کردهاند.
- شمال شهر (مناطق گرانقیمت): قیمت هر متر به ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان میرسد.
- جنوب تهران: واحدهای نوساز با قیمت بیش از ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر فروخته میشوند.
سخن پایانی: چهار سیگنال دگرگونکننده بازار مسکن
۱. جهش ۶۷ درصدی قیمت عرصه (زمین) در تهران طبق دادههای سازمان امور مالیاتی
۲. تورم ۹۶ درصدی چوب و ۶۰ تا ۹۰ درصدی سایر نهادههای ساختمانی
۳. اعلام کف هزینه ساخت متری ۶۰ میلیون تومان از سوی رییس انجمن صنعت ساختمان
۴. تغییر سبد تقاضا به نفع آپارتمانهای زیر ۷۰ متر و رکود واحدهای بزرگمتراژ
این چهار سیگنال نشان میدهد فشار عرضه به قدری زیاد شده که خریداران چارهای جز کوچکتر کردن متراژ مورد نظر خود ندارند. تا زمانی که آمار رسمی و دقیقی از وضعیت بازار منتشر نشود، خانههای نقلی همچنان محبوبترین گزینه باقی خواهند ماند.
خبر مرتبط:
پژمان جوزی، رییس انجمن صنعت ساختمان
جهش ۵۵ درصدی هزینه ساخت و افزایش ۱۰۰ درصدی بهای برخی مصالح در دو ماه
