سمانه محرمینمین، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران
شوک جنگ و بیکاری به بازار اجاره مسکن؛ افزایش اجاره نباید از ۱۰ درصد فراتر رود
بازار اجاره مسکن در تهران با کاهش شدید فایلهای عرضه و افزایش تقاضای ناشی از جابهجاییهای اجباری، وارد مرحلهای از بیثباتی شده است. سمانه محرمینمین، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با تکذیب ادعای «فورسماژور» در بازار مسکن، هشدار داد که به دلیل تورم مصالح و کاهش قدرت خرید، افزایش اجارهبها اجتنابناپذیر است؛ اما تاکید کرد در مناطق حاشیهای و پرریسک تهران، افزایش قیمت نباید از ۱۰ درصد تجاوز کند. بررسیهای میدانی نشان میدهد موج جدیدی از مهاجرت مستاجران به مناطق جنوبی و حاشیهنشینها در راه است.
زیر سایه بیثباتی؛ پایان آرامش در بازار اجاره تهران
فصل جابهجایی امسال، با امضای متفاوتی در کتاب تاریخ مسکن ایران رقم میخورد. بازار اجاره خانه در تهران، این بار با مجموعهای از فشارهای همزمان وارد مرحلهای تازه از بیثباتی شده است. شرایطی که دیگر شباهت چندانی به سالهای گذشته ندارد و فعالان بازار آن را ترکیبی از «شوک اقتصادی» و «تغییر الگوی تقاضا» توصیف میکنند.
درحالیکه حجم فایلهای عرضهشده در پلتفرمهای آنلاین و بنگاههای ملکی به شدت کاهش یافته، تقاضا بهویژه از سوی خانوارهایی که به دلایل مختلف ناچار به جابهجایی هستند، روندی صعودی به خود گرفته است. این ناهماهنگی میان عرضه و تقاضا، نگرانیها را درباره شکلگیری یک موج جدید گرانی در بازار اجاره تقویت کرده است.
فورسماژور رسمیت ندارد؛ تعهدات ملکی همچنان پابرجاست
یکی از چالشبرانگیزترین موضوعات پیشروی موجرین و مستاجران در ماههای اخیر، ادعای برخی طرفین برای عدم پرداخت ودیعه یا اجاره تحت عنوان «فورسماژور» (قوه قهریه) ناشی از شرایط خاص کشور است. اما سمانه محرمینمین، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، این ادعا را به شدت رد میکند.
محرمینمین با تاکید بر اینکه بانکها باز هستند و امکان پرداخت مالی وجود دارد، تصریح کرد: «طبق قانون، فورسماژور زمانی اتفاق میافتد که منعی برای انجام تعهدات وجود داشته باشد. در حال حاضر هیچ مانع حقوقی یا مالی برای پرداخت اجارهبها یا پس دادن ودیعه وجود ندارد. متاسفانه برخی مالکان با سوءاستفاده از این شرایط، پرداخت ودیعه را منوط به پیدا کردن مستاجر جدید کردهاند که این اقدام کاملا اشتباه و خلاف نص صریح قراردادهاست.»
او افزود: «قراردادها مشخص میکنند که پرداخت عین ودیعه همزمان با تخلیه عین مستاجره است. این یک زنجیر است؛ نمیتوان یک طرف را محروم کرد تا طرف دیگر مجبور به نقض تعهد شود. بنابراین، هیچ فورسماژوری برای تخلف از قرارداد اجاره در شرایط فعلی رسمیت ندارد.»
مهاجرت اجباری؛ از آپارتمانهای دوخوابه به مناطق حاشیهای
علاوه بر مباحث حقوقی، فشار اقتصادی بر خانوارها تغییرات رفتاری عمیقی در بازار ایجاد کرده است. با توجه به تعدیل نیرو در شرکتهای کوچک و خرد و افت درآمد بسیاری از اقشار، قدرت خرید مستاجران کاهش یافته است.
محرمینمین در تشریح این وضعیت گفت: «کاهش درآمد منجر به مهاجرت اجباری مستاجران در تهران به مناطق جنوبیتر یا حاشیه شهر شده است. این امری ناگزیر است. مستاجری که قبلا در یک منزل دو خوابه ساکن بود، ممکن است مجبور شود به منزلی کوچکتر یا منطقهای دورتر برود. این جابهجاییها اگرچه اجباری است، اما بازتابی از واقعیتهای اقتصادی جامعه ماست.»
وی هشدار داد که این فشار میتواند به افزایش تنش در قراردادهای اجاره منجر شود. مستاجرانی که بودجهشان محدود شده، ممکن است برای یافتن خانهای متناسب با درآمدشان، تخلیه ملک فعلی را به تاخیر بیندازند که این موضوع آسیب جدی به موجر وارد میکند.
همه موجرین ثروتمند نیستند؛ دعوت به همدلی دوطرفه
در کنار فشار بر مستاجران، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران بر نادیده گرفتن فشارهای وارده بر موجرین نیز تاکید کرد. محرمینمین خاطرنشان کرد: «باید واقعبین باشیم؛ همه موجرین جزو افراد متمول نیستند. برخی بازنشسته یا فرهنگیانی هستند که با وام مسکن خانه خریدهاند و برخی جوانان متاهلی در سالهای اول زندگی، که برای پرداخت اقساط مسکن، ملک خود را اجاره دادهاند.»
او افزود: «با توجه به تورم و افزایش قیمت کالاهای اساسی، نمیتوان موجرین را نادیده گرفت و در حق آنها اجحاف کرد. اما قطعا مردم ما با اتحاد و همدلی این شرایط را پشت سر میگذارند. مشاوران املاک به عنوان کارشناسان این حوزه، همواره در صف اول چانهزنی برای تعدیل قیمت بودهاند و تلاش میکنند از فشار بر هر دو طرف کاسته شود.»
تحلیل قیمتها؛ چرا افزایش اجاره اجتنابناپذیر است؟
پیرامون نرخ افزایش اجارهبها، محرمینمین توضیح داد که قیمتها همیشه با تورم سالیانه در حوزه ملک حرکت میکند. با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی، بهویژه در صنایع فولادی و افزایش بهای تمامشده ساخت، اجاره ساختمان نیز ناگزیر از بازتاب این تورم است.
او ادامه داد: «سیاستگذاریهای دستوری و تعیین سقف قیمت، معمولا نتیجه معکوس دارد. وقتی دولت عددی را به عنوان سقف تعیین میکند، مردم چانهزنی را از آنجا شروع میکنند و این کار بازار را مختل میکند. بازار ملک تابع عرضه و تقاضاست و دستکاری دستوری در آن اشتباهتر از سایر بازارهاست.»
هشدار به مناطق پرریسک؛ افزایش ۱۰ درصدی هم زیاد است!
یکی از نکات کلیدی و قابل تامل در سخنان سمانه محرمینمین، اشاره به تفاوت منطقهای در نرخ افزایش اجارهبها بود. وی تاکید کرد که سیاستهای قیمتگذاری نباید یکسان باشد:
- در مناطق لوکس (مانند منطقه یک): حتی افزایش ۱۰ درصدی نیز ممکن است بسیار زیاد باشد.
- در مناطق ۱۷، ۱۸ و ۱۹: به دلیل کیفیت پایین برخی خانهها و توان اقتصادی پایینتر ساکنان، افزایش قیمت نباید از ۸ تا ۱۰ درصد فراتر رود.
وی در پایان با تاکید بر نقش حیاتی مشاوران املاک گفت: «در بازار کنونی، بیش از هر زمان دیگری به مشاوران املاک به عنوان میانجی احتیاج داریم. قراردادهای دستی اعتبار قانونی ندارند و در مراجع قضایی حکم تخلیه فوری صادر نمیشود. توصیه میشود مردم برای امنیت حقوقی خود و بهرهمندی از تخصص مشاوران در چانهزنی و تعدیل قیمت، حتما به دفاتر دارای جواز و کد رهگیری مراجعه کنند.»
اخبار مرتبط:
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه شهرسازی و معماری
بحران مسکن در ۱۴۰۵: سه سناریوی مرگبار برای بازار مسکن و خانهدار شدن مستاجران
صما تحلیل میکند:
سه سناریو پیش روی بازار مسکن در سال ۱۴۰۵: تحلیلی در سایه جنگ، آتشبس و تنگه هرمز
