كشور آلمان از جمله كشورهايي است كه خيلي زود در مسير انقلاب صنعتي قرار گرفت و نتايج آن را در بطن جامعه خود ديد. اين كشور همچنين يكي از طرفين درگير در دو جنگ جهاني است . شايد بتوان گفت آلمان از متضررترين كشورهايي است كه در اين جنگها حضور داشته چرا كه شركت مستمر در اين جنگها خسارات بسياري را به اين كشور وارد کرده و نمونه هاي آن نیز ويراني شهربرلين و يا خسارات شهر درسدن است. با تمامي اين مسايل در كمتر دوره اي از حيات آلمان مسئله مسكن به عنوان يك معظل و يا مشكل شناخته شده است و امروز هم به رغم تغييراتي كه در مسائل اقتصادي اروپا به وجود آمده قيمت مسكن در اين كشور از ثباتي نسبي برخوردار است. در اين شماره نگاهي به وضعيت مسكن در طول تاريخ آلمان خواهيم داشت.
گروه تاریخ مسکن – حمید نجار : تاریخچه مسکن در آلمان و جنبشی که برای اصلاح وضعیت مسکن شکل گرفت همانند سایر کشورهای اروپایی به پس از انقلاب صنعتی و مشکلات ناشی از آن بازمی‌گردد. نگاهی گذرا به وضعیت جمعیتی، اقتصادی و مسکن این کشور در این سال‌ها گویا این معضل است. جمعیت پروس در سال 1816 به طور قالب جمعیت روستایی بود که به فاصله 30 سال این روند تغییر یافت چنان‌که 28 درصد از جمعیت آن شهرنشین شدند.
در این محدوده زمانی مسکن مناسب از دسترس تودة وسیع کارگران غیرماهر و نیمه‌ماهر مهاجر به شهرها، خارج بود و تلاش اصلاح‌طلبان برای جلب نظر عموم به چنین معضلی ناکام ماند و تا دهه 1860 موفقیت چندانی به دست نیاوردند. در این دهه بود که اولین جامعه ساختمانی غیرانتفاعی ایجاد شد تا نظریات مربوط به اصلاحات مسکن را تحقق بخشد. اگرچه میزان واحدهای ساخته شده به دست این انجمن محدود بود اما نسبت به خانه‌های سابق، دارای نور و تهویه مناسب بودند و اجاره‌ای معقول داشتند.
;در اواخر این دهه رشد سریع صنعتی شدن و ; افزایش جمعیت، سبب کمبود مسکن شد از این رو مسئله مسکن به شدت مورد توجه قرار گرفت. مبارزه برای بهبود وضع مسکن منجر به تصویب قانون خرید اجباری مسکن در سال 1874 شد، پس از آن مقرر شد تا واحدهای ساخته شده دارای حداقل استانداردهای مشخص باشند.
;در دهه 1880 این اعتقاد به وجود آمد که مشکلات مسکن اساساً ماهیت اقتصادی دارد در نتیجه آن ضرورت دخالت دولت در امر مسکن مورد تاکید قرار گرفت. با این وجود مالکیت مسکن محدود و تقاضا برای مسکن اجاره‌ای بسیار زیاد بود در همین زمان با توجه به سودآوری مطمئن بازار مسکن سرمایه‌گذاران به عنوان مالکان به بازار مسکن جلب شدند. به طوری که بسیاری از کارخانه‌ها به ساخت مسکن جهت کارکنان خود روی آوردند.
با وجود تمامی این تلاش‌ها وضعیت و مشکلات مسکن حل نشد و فقدان قوانین ملی سبب شد که نتایج حاصل از ; اصلاحات در واحدهای مسکونی به طور ناعادلانه‌ای توزیع شود. جنگ جهانی اول ; تشدید مشکل مسکن را در آلمان به دنبال داشت و با آغاز آن فعالیت‌های ساختمانی دچار رکود شد و تخریب حاصل از جنگ به ابعاد آن می‌افزود.
بعد از جنگ جهانی اول «جمهوری وایمار» تشکیل شد و در این جمهوری سیاست اجرای برنامه‌های ساختمانی شهرداری از طریق تعاونی‌های ساختمانی تعیین شد و فعالیت این تعاونی‌ها نمونه‌های جالبی از مجتمع‌های مسکونی را به وجود آورد. ; جنگ جهانی دوم تلفات وسیعی به دنبال داشت با گشوده شدن مرز بین دو آلمان وضعیت بازار مسکن تغییر اساسی کرد و تعادل بین عرضه و تقاضا برهم خورد و قیمت مستغلات به یک باره افزایش قابل توجهی یافت به طوری که اکثر خانواده‌ها قادر به یافتن مسکن مناسب خود نبودند. وضعیت مسکن به ویژه در مناطق پر جمعیت مثل مونیخ حادتر بود.
;اما بازسازی‌های پس از آن و پرداخت وام‌های درازمدت با بهره کم تشویق بخش خصوصی را به دنبال داشت چنان‌که می‌توان گفت در سال‌های پس از 1950 سهم عمده‌ای از مسکن‌سازی را به عهده گرفت. این وضعیت رو به رشد ادامه داشت ; و در این سال نخستین قانون ملی تصویب شد.
نخستین قانونی ملی مسکن
تا سال 1950 قوانین ملی مسکن در آلمان وجود نداشت و تنها در برخی ایالت‌ها برحسب مسایل جاری مسکن، قوانین موردی وضع و اجرا میشد. و این‌ها هیچ‌کدام نمی‌توانست مشکل مسکن را به صورت کامل حل کند. تا اینکه در این سال اولین قانون مسکن از تصویب پارلمان گذشت با تصویب این قانون شرایط لازم برای اجرای یک طرح جامع مسکن‌سازی اجتماعی تامین شد.
در سال 1956 قانون دوم مسکن جایگزین آن شد با این قانون مقررات اصلی در جهت حمایت دولت مرکزی از تولید واحدهای مسکونی تدوین شد این قانون به دو شکل یارانه نیاز بخش مسکن را تأمین می‌کرد :
1- به شکل سرمایه‌ایی از طریق بهرههای پایین یا صفر و وام دراز مدت برای ساختمان
2- هزینه‌ایی که به سازندگان واحدهای مسکونی پرداخت میشد تا با کاستن از هزینه‌ها اجاره را کم کنند
تا آخر دهه 1950دو سوم تمام واحدهای مسکونی جدید که با وام های اخذ شده ساخته می شدند یارانه دریافت می کردند این نسبت کم کم به یک چهارم کاهش یافت در نهایت این تلاش‌ها و تصویب قوانین به رشد تکنولوژی ساخت مسکن در آلمان ختم شد.
تکنولوژی ساخت
پایه‌های قوی صنعتی شدن در آلمان و حمایت‌های دولت سبب رواج تکنولوژی پیشرفته در صنایع ساختمانی شد. در دهة 1960 و 1970 استفاده از قطعات پیش ساختة بزرگ صنعتی برای مسکن‌سازی رواج گسترده‌ای یافته بود. اما با بهبود روش‌های سنتی استفاده از قطعات پیش‌ساخته سبک و روش‌های نیمه‌صنعتی استفاده از این‌گونه مسکن‌ها رایج شده است.
نیروی کار و مصالح
صنعت ساختمان نقش کلیدی در توسعه اقتصاد ملی آلمان داشته است. در طی سالیان متمادی حدود 60 درصد تمام سرمایه‌گذاری‌ها در بخش ساختمان انجام شده است و با توجه به تسلط بخش خصوصی به بازار مسکن هزینه نیروی کار تابع قیمت‌های بازار است.
قیمت مصالح نیز تابع قیمت‌های بازار است. استانداردهای معینی در مورد کیفیت و انواع مصالح مجاز برای استفاده در واحد مسکونی وجود دارد که هم مصالح تولید شده در داخل را شامل می‌شود و هم مصالح وارداتی را در برمی‌گیرد. با توجه به زمینه صنعتی، استفاده از روش‌های تولید انبوه مصالح رواج گسترده‌ای دارد. ; به این ترتیب نگاهی به وضعیت اقتصاد مسکن در کشور آلمان نشان می‌دهد که دولت آلمان توجه خاصی در رفع معضل مسکن دانسته و می‌توان با کمی اغماض گفت امروزه مسکن در دغدغه‌های اصلی مردم جایی ندارد. آرامش واقعي در بازار مسكن آلمان كه به اعتقاد فعالان آلماني اين بازار تا سال هاي آينده نيز ادامه خواهد داشت نتيجه تحولات اقتصادي در اوايل دهه 1990 و بعد از اتحاد دو دولت آلمان شرقي و غربي است.
; ; در اين كشور توسعه يافته سال ها است عرضه از تقاضا در بازار املاك فراتر رفته، به همين دليل هر اتفاقي كه در ساير بازارهاي اقتصادي اين كشور از جمله ركود صنعتي يا از دست رفتن رونق در بازار سهام بيفتد بازار مسكن هيچ آسيبي نمي بيند. ; ; ; ; چه آن كه در فاصله سال هاي 2000 تا 2001 كه اقتصاد آلمان دچار ركود شد شاخص قيمت مسكن در اين كشور هيچ تغييري نكرد.
; ; ; اين در حالي است كه در ساير كشورها به محض آن كه بازار سهام با ركود مواجه مي شود سرمايه ها بلافاصله به بخش مسكن سرازير شده و در نتيجه تورم را در اين بخش دامن مي زند. ; ; ; در يك دهه گذشته قيمت مسكن در نيم كره غربي جهان به صورت نجومي افزايش يافت، اما در اين ميان آلمان يك استثنا بود. اكنون هم كه بازار مسكن در اكثر نقاط جهان دچار مشكل و ركود و گاه بحران شده، بازار املاك آلمان از چنين دردسرهايي در امان مانده است.
;
;
