کشور آلمان از جمله کشورهایی است که خیلی زود در مسیر انقلاب صنعتی قرار گرفت و نتایج آن را در بطن جامعه خود دید. این کشور همچنین یکی از طرفین درگیر در دو جنگ جهانی است . شاید بتوان گفت آلمان از متضررترین کشورهایی است که در این جنگها حضور داشته چرا که شرکت مستمر در این جنگها خسارات بسیاری را به این کشور وارد کرده و نمونه های آن نیز ویرانی شهربرلین و یا خسارات شهر درسدن است. با تمامی این مسایل در کمتر دوره ای از حیات آلمان مسئله مسکن به عنوان یک معظل و یا مشکل شناخته شده است و امروز هم به رغم تغییراتی که در مسائل اقتصادی اروپا به وجود آمده قیمت مسکن در این کشور از ثباتی نسبی برخوردار است. در این شماره نگاهی به وضعیت مسکن در طول تاریخ آلمان خواهیم داشت.
گروه تاریخ مسکن – حمید نجار : تاریخچه مسکن در آلمان و جنبشی که برای اصلاح وضعیت مسکن شکل گرفت همانند سایر کشورهای اروپایی به پس از انقلاب صنعتی و مشکلات ناشی از آن بازمیگردد. نگاهی گذرا به وضعیت جمعیتی، اقتصادی و مسکن این کشور در این سالها گویا این معضل است. جمعیت پروس در سال ۱۸۱۶ به طور قالب جمعیت روستایی بود که به فاصله ۳۰ سال این روند تغییر یافت چنانکه ۲۸ درصد از جمعیت آن شهرنشین شدند.
در این محدوده زمانی مسکن مناسب از دسترس توده وسیع کارگران غیرماهر و نیمهماهر مهاجر به شهرها، خارج بود و تلاش اصلاحطلبان برای جلب نظر عموم به چنین معضلی ناکام ماند و تا دهه ۱۸۶۰ موفقیت چندانی به دست نیاوردند. در این دهه بود که اولین جامعه ساختمانی غیرانتفاعی ایجاد شد تا نظریات مربوط به اصلاحات مسکن را تحقق بخشد. اگرچه میزان واحدهای ساخته شده به دست این انجمن محدود بود اما نسبت به خانههای سابق، دارای نور و تهویه مناسب بودند و اجارهای معقول داشتند.
;در اواخر این دهه رشد سریع صنعتی شدن و ; افزایش جمعیت، سبب کمبود مسکن شد از این رو مسئله مسکن به شدت مورد توجه قرار گرفت. مبارزه برای بهبود وضع مسکن منجر به تصویب قانون خرید اجباری مسکن در سال ۱۸۷۴ شد، پس از آن مقرر شد تا واحدهای ساخته شده دارای حداقل استانداردهای مشخص باشند.
;در دهه ۱۸۸۰ این اعتقاد به وجود آمد که مشکلات مسکن اساساً ماهیت اقتصادی دارد در نتیجه آن ضرورت دخالت دولت در امر مسکن مورد تاکید قرار گرفت. با این وجود مالکیت مسکن محدود و تقاضا برای مسکن اجارهای بسیار زیاد بود در همین زمان با توجه به سودآوری مطمئن بازار مسکن سرمایهگذاران به عنوان مالکان به بازار مسکن جلب شدند. به طوری که بسیاری از کارخانهها به ساخت مسکن جهت کارکنان خود روی آوردند.
با وجود تمامی این تلاشها وضعیت و مشکلات مسکن حل نشد و فقدان قوانین ملی سبب شد که نتایج حاصل از ; اصلاحات در واحدهای مسکونی به طور ناعادلانهای توزیع شود. جنگ جهانی اول ; تشدید مشکل مسکن را در آلمان به دنبال داشت و با آغاز آن فعالیتهای ساختمانی دچار رکود شد و تخریب حاصل از جنگ به ابعاد آن میافزود.
بعد از جنگ جهانی اول «جمهوری وایمار» تشکیل شد و در این جمهوری سیاست اجرای برنامههای ساختمانی شهرداری از طریق تعاونیهای ساختمانی تعیین شد و فعالیت این تعاونیها نمونههای جالبی از مجتمعهای مسکونی را به وجود آورد. ; جنگ جهانی دوم تلفات وسیعی به دنبال داشت با گشوده شدن مرز بین دو آلمان وضعیت بازار مسکن تغییر اساسی کرد و تعادل بین عرضه و تقاضا برهم خورد و قیمت مستغلات به یک باره افزایش قابل توجهی یافت به طوری که اکثر خانوادهها قادر به یافتن مسکن مناسب خود نبودند. وضعیت مسکن به ویژه در مناطق پر جمعیت مثل مونیخ حادتر بود.
;اما بازسازیهای پس از آن و پرداخت وامهای درازمدت با بهره کم تشویق بخش خصوصی را به دنبال داشت چنانکه میتوان گفت در سالهای پس از ۱۹۵۰ سهم عمدهای از مسکنسازی را به عهده گرفت. این وضعیت رو به رشد ادامه داشت ; و در این سال نخستین قانون ملی تصویب شد.
نخستین قانونی ملی مسکن
تا سال ۱۹۵۰ قوانین ملی مسکن در آلمان وجود نداشت و تنها در برخی ایالتها برحسب مسایل جاری مسکن، قوانین موردی وضع و اجرا میشد. و اینها هیچکدام نمیتوانست مشکل مسکن را به صورت کامل حل کند. تا اینکه در این سال اولین قانون مسکن از تصویب پارلمان گذشت با تصویب این قانون شرایط لازم برای اجرای یک طرح جامع مسکنسازی اجتماعی تامین شد.
در سال ۱۹۵۶ قانون دوم مسکن جایگزین آن شد با این قانون مقررات اصلی در جهت حمایت دولت مرکزی از تولید واحدهای مسکونی تدوین شد این قانون به دو شکل یارانه نیاز بخش مسکن را تأمین میکرد :
۱- به شکل سرمایهایی از طریق بهرههای پایین یا صفر و وام دراز مدت برای ساختمان
۲- هزینهایی که به سازندگان واحدهای مسکونی پرداخت میشد تا با کاستن از هزینهها اجاره را کم کنند
تا آخر دهه ۱۹۵۰دو سوم تمام واحدهای مسکونی جدید که با وام های اخذ شده ساخته می شدند یارانه دریافت می کردند این نسبت کم کم به یک چهارم کاهش یافت در نهایت این تلاشها و تصویب قوانین به رشد تکنولوژی ساخت مسکن در آلمان ختم شد.
تکنولوژی ساخت
پایههای قوی صنعتی شدن در آلمان و حمایتهای دولت سبب رواج تکنولوژی پیشرفته در صنایع ساختمانی شد. در دهه ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰ استفاده از قطعات پیش ساخته بزرگ صنعتی برای مسکنسازی رواج گستردهای یافته بود. اما با بهبود روشهای سنتی استفاده از قطعات پیشساخته سبک و روشهای نیمهصنعتی استفاده از اینگونه مسکنها رایج شده است.
نیروی کار و مصالح
صنعت ساختمان نقش کلیدی در توسعه اقتصاد ملی آلمان داشته است. در طی سالیان متمادی حدود ۶۰ درصد تمام سرمایهگذاریها در بخش ساختمان انجام شده است و با توجه به تسلط بخش خصوصی به بازار مسکن هزینه نیروی کار تابع قیمتهای بازار است.
قیمت مصالح نیز تابع قیمتهای بازار است. استانداردهای معینی در مورد کیفیت و انواع مصالح مجاز برای استفاده در واحد مسکونی وجود دارد که هم مصالح تولید شده در داخل را شامل میشود و هم مصالح وارداتی را در برمیگیرد. با توجه به زمینه صنعتی، استفاده از روشهای تولید انبوه مصالح رواج گستردهای دارد. ; به این ترتیب نگاهی به وضعیت اقتصاد مسکن در کشور آلمان نشان میدهد که دولت آلمان توجه خاصی در رفع معضل مسکن دانسته و میتوان با کمی اغماض گفت امروزه مسکن در دغدغههای اصلی مردم جایی ندارد. آرامش واقعی در بازار مسکن آلمان که به اعتقاد فعالان آلمانی این بازار تا سال های آینده نیز ادامه خواهد داشت نتیجه تحولات اقتصادی در اوایل دهه ۱۹۹۰ و بعد از اتحاد دو دولت آلمان شرقی و غربی است.
; ; در این کشور توسعه یافته سال ها است عرضه از تقاضا در بازار املاک فراتر رفته، به همین دلیل هر اتفاقی که در سایر بازارهای اقتصادی این کشور از جمله رکود صنعتی یا از دست رفتن رونق در بازار سهام بیفتد بازار مسکن هیچ آسیبی نمی بیند. ; ; ; ; چه آن که در فاصله سال های ۲۰۰۰ تا ۲۰۰۱ که اقتصاد آلمان دچار رکود شد شاخص قیمت مسکن در این کشور هیچ تغییری نکرد.
; ; ; این در حالی است که در سایر کشورها به محض آن که بازار سهام با رکود مواجه می شود سرمایه ها بلافاصله به بخش مسکن سرازیر شده و در نتیجه تورم را در این بخش دامن می زند. ; ; ; در یک دهه گذشته قیمت مسکن در نیم کره غربی جهان به صورت نجومی افزایش یافت، اما در این میان آلمان یک استثنا بود. اکنون هم که بازار مسکن در اکثر نقاط جهان دچار مشکل و رکود و گاه بحران شده، بازار املاک آلمان از چنین دردسرهایی در امان مانده است.
;
;