درحالیکه بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به خون تازه نقدینگی نیاز دارد، تازهترین آمارها نشان میدهد شبکه بانکی عملا از نقش سنتی خود در تامین مالی مسکن کنار کشیده است؛ عقبنشینیای که نهتنها رکود موجود را درمان نکرده، بلکه آن را عمیقتر و فرسایندهتر کرده است. برخی کارشناسان معتقدند عملکرد شبکه بانکی در پرداخت تسهیلات مسکن بیش از آنکه در چارچوب حمایت از بازار مسکن و صنعت ساختمان قابل تحلیل باشد، به الگویی نامتعارف از تامین مالی توسط بانکها شباهت پیدا کرده است. بررسی جدیدترین گزارشهای رسمی نشان میدهد پوشش اعتباری بخش مسکن و ساختمان، نهتنها در هفت ماه نخست سال جاری بهبود معناداری نداشته، بلکه در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته نیز به شکل محسوسی تضعیف شده است.
سقوط سهم مسکن از تسهیلات بانکی
بر اساس این آمارها، سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات بانکی در هفت ماه نخست امسال به ۳.۸ درصد رسیده است؛ رقمی که پایینترین سطح در سالهای اخیر محسوب میشود. این در حالیست که سهم این بخش در سال ۱۴۰۳ بالای ۵ درصد بود و حتی با وجود افزایش جزئی نسبت به پنجماهه نخست امسال، همچنان فاصله معناداری با وضعیت سالهای گذشته دارد.
در مقیاس جهانی، بخش مسکن بهطور متوسط حدود ۱۹ درصد از اعتبارات بانکی را به خود اختصاص میدهد و خرید مسکن خانوارها عمدتا با اتکا به وام بانکی انجام میشود؛ الگویی که در اقتصاد ایران عملا به حاشیه رانده شده است.
وام خرید مسکن؛ تقریبا هیچ
بررسی ترکیب تسهیلات پرداختی نشان میدهد شبکه بانکی عملا از تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن عقبنشینی کرده است. در هفت ماه نخست امسال، تنها ۱.۲ درصد از مجموع ۵۵۰۰ همت تسهیلات پرداختشده، به وام خرید مسکن اختصاص یافته؛ سهمی که در سالهای قبل بالای ۵ درصد بود.
این در حالیست که با وجود افزایش اسمی ۲۵ درصدی مبلغ وام خرید مسکن در ابتدای سال، پرداخت واقعی این تسهیلات با لحاظ تورم، رشد منفی ۲ درصدی را ثبت کرده است. ارقامی که نشان میدهد بانکها نهتنها نقشی در خروج بازار از رکود نداشتهاند، بلکه عملا به تشدید رکود مسکن و ساختمان کمک کردهاند.
وام تعمیرات هم به حاشیه رفت
در سالهایی که وام خرید مسکن کارایی خود را از دست داد، بخشی از تقاضای مصرفی به سمت تعمیر و بهسازی واحدهای مسکونی سوق پیدا کرد. اما این مسیر نیز در سال جاری مسدود شده است.
وام جعاله یا تسهیلات تعمیرات، با وجود دوره بازپرداخت کوتاهتر و ریسک کمتر برای بانکها، در سال جاری با افتی شدید مواجه شده است. با احتساب تورم مصالح و تجهیزات ساختمانی و رشد محدود مبلغ اسمی این وام، پرداخت واقعی تسهیلات تعمیرات رشد منفی ۷۵ درصدی را تجربه کرده؛ نشانهای روشن از خروج کامل این ابزار از اولویتهای شبکه بانکی.
انحراف منابع؛ از وامدهی تا بنگاهداری
بانکها پایین بودن نرخ سود تسهیلات مسکن نسبت به هزینه تمامشده منابع را دلیل اصلی بیمیلی به وامدهی عنوان میکنند؛ موضوعی که اگرچه واقعی است، اما بهجای اصلاح ساختار، به انحراف منابع بانکی انجامیده است.
در سالهای اخیر، بخشی از اعتبارات بانکی به سمت بنگاههای ملکی وابسته به خود بانکها هدایت شده و خرید زمین و ساختوساز مستقیم، جایگزین تامین مالی بازار شده است؛ روندی که در برخی موارد حتی به افزایش ریسک تمرکز داراییهای ملکی و زیاندهی بانکها منجر شده است.
سقوط تاریخی وام ساخت مسکن
بدترین وضعیت تامین مالی به حوزه وام ساخت مسکن اختصاص دارد. از ابتدای سال جاری تا پایان مهرماه، رشد واقعی پرداخت تسهیلات ساخت به منفی ۸۷ درصد رسیده است. در این مدت تنها ۶۵ همت وام ساخت پرداخت شده، درحالیکه این رقم در مدت مشابه سال گذشته ۸۳ همت بود. با توجه به تورم حدود ۵۰ درصدی هزینه ساخت و افزایش محدود مبالغ اسمی وامها، سقوط تامین مالی ساخت مسکن کاملا مشهود است.
نکته قابل توجه آنکه بخشی از همین رقم نیز به پروژههای مسکن حمایتی دولتی اختصاص یافته و سهم بازار آزاد از وام ساخت، کمتر از آمارهای اعلامی است.
مجموع این شواهد نشان میدهد شبکه بانکی عملا از نقش سنتی خود در تامین مالی بازار مسکن فاصله گرفته است؛ تغییری که در کنار سایر عوامل اقتصادی، به یکی از دلایل اصلی تعمیق رکود در بخش مسکن و ساختمان تبدیل شده و آینده این بازار را با ابهامات جدی مواجه کرده است.
