شوک سیاست‌های ممدانی به بازار مسکن نیویورک

اقتصاد نیویورک در شرایطی حساس و کم‌سابقه قرار گرفته است؛ جایی که وعده «توقف کامل افزایش اجاره‌بها» از سوی زهران ممدانی، شهردار جدید این کلان‌شهر، به یکی از مناقشه‌برانگیزترین سیاست‌های مسکن آمریکا تبدیل شده است. تحلیلگران هشدار می‌دهند اجرای سیاست «فریز اجاره» می‌تواند بازار املاک، درآمدهای شهری و حتی ثبات اقتصادی نیویورک را با بحرانی شبیه دهه ۱۹۷۰ مواجه کند.

وعده‌ای انتخاباتی که به آزمون اقتصاد شهری تبدیل شد

زمانی که زهران ممدانی با شعار «مسکن به‌مثابه حق بشری» وارد کارزار شهرداری شد، توقف افزایش اجاره‌بها ستون اصلی برنامه او بود. این وعده اکنون در تقاطع فشار تورمی، کمبود عرضه مسکن و هزینه‌های فزاینده نگهداری ساختمان‌ها، به مهم‌ترین آزمون اقتصادی دولت شهری نیویورک بدل شده است. براساس گزارش‌های تحلیلی فاکس‌نیوز، این سیاست بیش از آنکه یک تصمیم اجتماعی باشد، به عاملی تعیین‌کننده در سرنوشت بازار مسکن نیویورک تبدیل شده است.

خروج مالکان خرد؛ پیش‌لرزه‌های یک بحران

هامبرتو لوپس، بنیان‌گذار اتحادیه مسکن «گاتهام»، در گفت‌وگو با فاکس‌نیوز اعلام کرده است که از زمان طرح سیاست فریز اجاره، فروش ساختمان‌های مسکونی به‌طور محسوسی افزایش یافته است. به گفته او، تعداد مراجعات مالکان برای واگذاری املاکشان نسبت به ماه‌های قبل تقریبا دو برابر شده و روند خروج سرمایه از بازار اجاره شتاب گرفته است.

این هشدارها درحالی مطرح می‌شود که حدود یک‌میلیون واحد مسکونی در نیویورک تحت قانون تثبیت اجاره‌بها قرار دارند و طرح فریز اجاره، افزایش سالانه اجاره را از حدود ۳درصد به صفر می‌رساند.

فشار اجاره بر مستاجران؛ میانگین ۵ هزار دلار در ماه

در سوی دیگر ماجرا، حامیان حقوق مستاجران تاکید دارند که بازار اجاره نیویورک از کنترل خارج شده است. میانگین اجاره‌بها در منهتن به حدود ۵ هزار دلار در ماه رسیده؛ رقمی که به‌گفته کارلینا ریورا، مدیرعامل انجمن تامین مسکن ارزان‌قیمت، فراتر از توان مالی طبقه متوسط و کارگر است.

او با اشاره به وابستگی ۱۳۵ هزار شهروند نیویورکی به یارانه‌های اجاره، تاکید می‌کند که فشار هزینه‌های زندگی در تمام ارکان شهر گسترش یافته و مداخله دولت شهری را اجتناب‌ناپذیر کرده است.

اقتصاد شهر زیر تیغ اجاره دستوری

منتقدان هشدار می‌دهند که فریز اجاره تنها به مستاجران کمک نمی‌کند، بلکه بنیان مالی شهر را نیز تضعیف می‌کند. درحال‌حاضر نرخ موثر مالیات سالانه ملکی در نیویورک ۱٫۴۵ درصد است؛ درحالی‌که میانگین این نرخ در سایر شهرهای آمریکا حدود ۰٫۸۹ درصد برآورد می‌شود.

به بیان ساده، موجرهای نیویورک حدود ۳۰ درصد از درآمد اجاره‌ای خود را صرف مالیات سالانه می‌کنند. این نسبت در شرایطی که هزینه نگهداری، بیمه و تعمیرات ساختمان رو به افزایش است، تداوم اجاره‌داری را برای بسیاری از مالکان غیرممکن کرده است.

هشدار مالکان؛ اجاره منجمد، هزینه‌ها آزاد

آن کورچاک، رییس انجمن مالکان خرد نیویورک، می‌گوید: «در شرایطی که مالیات، هزینه انرژی و نگهداری ساختمان هر سال افزایش می‌یابد، نمی‌توان اجاره‌بها را منجمد کرد. اجاره تنها منبع درآمد است و باید پاسخگوی این هزینه‌ها باشد.»

برخی مالکان گزارش داده‌اند که مالیات سالانه برخی املاک آنها طی یک سال بین ۱۵ تا ۴۰ درصد افزایش یافته است؛ افزایشی که با رشد صفر اجاره، هیچ تناسبی ندارد.

تجربه تلخ دهه ۱۹۷۰؛ زنگ خطر برای امروز

تحلیلگران با یادآوری بحران مالی دهه ۱۹۷۰ در نیویورک هشدار می‌دهند که بی‌توجهی به تعادل درآمد و هزینه می‌تواند پیامدهای جبران‌ناپذیری داشته باشد. در آن دوره، کسری بودجه سنگین، اعتماد نظام بانکی را از بین برد، نرخ بیکاری به ۱۲ درصد رسید و مهاجرت گسترده طبقه متوسط، شهر را از سرمایه انسانی تهی کرد.

اوج این بحران در خاموشی سراسری سال ۱۹۷۷ نمایان شد؛ رویدادی که نشان داد حتی بزرگ‌ترین کلان‌شهر آمریکا نیز بدون پشتیبانی بخش خصوصی و مدیریت مالی پایدار، آسیب‌پذیر است.

نیویورک در دو راهی تاریخی

امروز نیویورک بار دیگر در برابر یک انتخاب راهبردی ایستاده است: ادامه مسیر مبتنی بر سازوکار بازار، یا حرکت به‌سوی الگوی مداخله‌گرایانه‌ای که مسکن را یک خدمت عمومی تعریف می‌کند. فریز اجاره، اگرچه می‌تواند مسکنی کوتاه‌مدت برای مستاجران باشد، اما بدون اصلاحات مالیاتی و حمایت‌های هدفمند، خطر بازتولید بحران‌های گذشته را به همراه دارد.