مالیات نقل و انتقال ملک در تهران به ۱۰ میلیون تومان رسید؛ معضلی دیگر برای رکود مسکن؟
دفترچه ارزش معاملاتی املاک تهران برای سال ۱۴۰۵ با افزایش ۶۷ درصدی نسبت به سال قبل منتشر شد. این دفترچه که پایه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملکی است، هزینه جابهجایی در بازار مسکن را به حداقل ۱۰ میلیون تومان رسانده است. حال سوال اینجاست که آیا این رشد مالیاتی، رکود فعلی بازار را تشدید خواهد کرد؟
به گزارش صما، سازمان امور مالیاتی دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران را برای سال ۱۴۰۵ منتشر کرد. این دفترچه که با عنوان «قیمت منطقهای» آپارتمانها در میان ماموران مالیاتی و سردفتران شناخته میشود، پایه محاسبه انواع مالیاتهای ملکی از جمله مالیات نقل و انتقال، عوارض نوسازی و پسماند شهرداری تهران است و افزایش ۶۷ درصدی نسبت به سال ۱۴۰۴، خبری نیست که فعالان بازار مسکن بتوانند به سادگی از کنار آن بگذرند.
جزئیات افزایش قیمت در دفترچه مالیاتی ۱۴۰۵
میانگین ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی شهر تهران در سال جاری، چیزی در حدود ۱۶ تا ۱۸ میلیون تومان برآورد میشود. اما سازمان امور مالیاتی میانگین را اعلام نکرده و به جای آن:
- ارزش اعیانی (ساختمان) مسکونی را مترمربعی ۲ میلیون و ۹۶۸ هزار تومان تعیین کرده که نسبت به سال قبل ۳۰ درصد رشد دارد.
- ارزش معاملاتی عرصه (زمین) بر اساس محلههای مختلف در مناطق ۲۲ گانه در جداول تفکیکی اعلام شده است که جهش ۶۷ درصدی را نشان میدهد.
در منطقه یک پایتخت، ارزش معاملاتی زمین به میانگین ۲۲ میلیون تومان و تا ۲۸.۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. در منطقه ۲، متوسط قیمتها حدود ۱۹ میلیون تومان و در مناطق پرمعامله بازار مسکن یعنی مناطق ۴ و ۵، حدود ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان است. در مناطق کاملا جنوبی پایتخت یعنی ۱۷ و ۱۸ نیز متوسط ارزش معاملاتی عرصه بین ۶ تا ۸ میلیون تومان تعیین شده است.
سه علت پشت پرده جهش قیمت مالیاتی
رشد ۶۷ درصدی ارزش معاملاتی زمین و ۳۰ درصدی ارزش اعیانی در سال ۱۴۰۵، سه علت اصلی دارد:
- قانون مالیاتهای مستقیم. این قانون دفترچه ارزش معاملاتی را بر پایه ۲ درصد قیمت روز در سال ۹۴ تعریف کرد که قرار بود سالانه با ۲ واحد درصد افزایش، در نهایت به ۲۰ درصد قیمت روز برسد. اکنون برآورد میشود ارزش معاملاتی چیزی حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد بهای روز بازار باشد.
- روند افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر که تعدیل سالانه مبالغ دفترچه را اجتنابناپذیر کرده است.
- آنچه برخی کارشناسان آن را «شیفت درآمدی دولت به منابع مالیاتی» مینامند؛ با توجه به کسری بودجه و مشکلات درآمدهای نفتی، سازمان امور مالیاتی نقشی پررنگتر در تامین منابع دولت ایفا میکند.
مالیات نقل و انتقال؛ غول جدید هزینهای در مسیر معاملات
مالیات نقل و انتقال ملک معادل ۵ درصد «ارزش معاملاتی املاک» است. برآوردها نشان میدهد برای یک واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی با قیمت فروش ۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان، مبلغ مالیات نقل و انتقال حدود ۱۲ میلیون تومان محاسبه میشود.
با احتساب هزینههای محضر و پورسانت مشاوران املاک، خریدار و فروشنده باید در مجموع حدود ۶۰ میلیون تومان بابت این هزینهها (که به نوعی «مجوز معاملات» است) بپردازند.
مالیات نقل و انتقال که پیشتر به خاطر ناچیز بودن رقم آن، به چشم خریدار و فروشنده نمیآمد، اکنون به یکی از «غولهای هزینهای» در مسیر معاملات مسکن بدل شده است.
چسب جدید رکود بر تن بازار مسکن
طی سالهای پس از جهش قیمت مسکن (از سال ۹۷ به بعد)، تنها بازیگر مصرفی در بازار خرید و فروش واحد مسکونی در تهران، افرادی بودند که یک واحد مسکونی کوچک یا قدیمی داشتند و با بودجه حاصل از تبدیل دارایی یا وام بانکی، اصطلاحا قصد داشتند ملک خود را تبدیل به احسن کنند.
هر چقدر مسیر معاملات برای این گروه مسطحتر و بیمانعتر بود، شرایط یخزدایی از معاملات و خروج از رکود بازار مسکن فراهمتر میگشت. اما اکنون، رقمهای چند میلیونی مالیات نقل و انتقال در مناطق جنوبی شهر و چند ده میلیون تومانی در مناطق متوسط و بالای شهر، امکان شکلگیری دومینوی معاملاتی را متاثر خواهد کرد.
فروشندهای که خود خریدار بعدی است، با مبالغ جدید مالیات مواجه شده و بودجهای که برای خرید واحد بعدی تامین کرده، به طور محسوسی کاهش مییابد.
دو روی سکه مالیاتهای ملکی
با این حال، موضوع مالیاتهای ملکی از بُعد دیگری نیز مورد دفاع کارشناسان قرار دارد. در کشورهای مختلف، از ابزار مالیات برای تنظیم بازار مسکن به نفع جریان مصرف استفاده میشود. به کلام سادهتر، مالیاتهای موثر بر خرید و فروش ملک مسکونی موجب میشود ریسک سفتهبازی (خرید و فروش چندباره واحد مسکونی در کوتاهمدت برای کسب سود) افزایش یافته و در نتیجه، عرضه مسکن در خدمت متقاضیان واقعی خرید ملک قرار گیرد، نه دلالان و واسطهگران.
اما از طرفی، هستند کسانیکه معتقدند در شرایط فعلی، فعالان بخش ساختمان با رکود شدید خرید حتی از سمت خریداران سرمایهای مواجه هستند. بنابراین، در چنین وضعیتی، هر نوع هزینه مازاد بر معاملات، این رکود را شدیدتر خواهد کرد.
دانلود دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران (مناطق 22گانه)
