پیامدهای مداخله دولت در کنترل اجاره
با وام ودیعه مسکن، کجای تهران خانه اجاره کنیم؟
افزایش سقف وام ودیعه مسکن در حالی اعلام شده که سرعت رشد اجارهبها از توان سیاستهای حمایتی پیشی گرفته است. وام ودیعه اگرچه اقدامی مثبت و قابل توجه است، اما در برابر واقعیتهای امروز بازار اجاره، اثری محدود و موقت خواهد داشت.
واقعیت این است که بازار اجاره دیگر تنها با «افزایش رقم وام» آرام نمیگیرد. بخش عمدهای از مستاجران برای تامین همان ودیعه اولیه هم با مشکل مواجهاند. بالا رفتن سقف تسهیلات اگرچه میتواند بخشی از فشار روانی بازار را کم کند، اما الزاما به معنای افزایش دسترسی واقعی به مسکن نیست.
بسیاری از خانوارها نهتنها توان بازپرداخت اقساط چنین وامی را ندارند، بلکه همزمان باید از پس اجارههای ماهانهای برآیند که در بسیاری از مناطق، سهم قابل توجهی از درآمد آنها را مصرف میکند. بسیاری از کارشناسان معتقدند تا زمانی که فاصله میان توان مالی مستاجر و خواسته موجر با سیاستهای کنترل بازار، افزایش عرضه و حمایت موثر از دهکهای پایین پر نشود، وام ودیعه فقط میتواند زمان بخرد، نه اینکه مسئله را حل کند.
محلههای اعیانی؛ جایی که وام حتی «هزینه پارکینگ» هم نیست
در مناطقی مثل فرمانیه، ولنجک و سعادتآباد، ودیعههای پیشنهادی بین ۲ تا ۶ میلیارد تومان در نوسان است. در چنین مناطقی، وام ۳۰۰ میلیونی حتی ۱۰ درصد مبلغ ودیعه را هم پوشش نمیدهد.
برای مثال در یک واحد ۲۰۰ متری در ولنجک با ودیعه ۲ میلیاردی، وام دولتی تنها ۱۵ درصد مسیر را پوشش داده و مستاجر باید ماهانه ۱۲۰ میلیون تومان هم اجاره بپردازد. در چنین شرایطی، وام ودیعه عملا نقشی در جابهجایی ندارد و بیشتر شبیه یک عدد روی کاغذ است.
محلههای میانی؛ وام ودیعه در نقش آرامبخش موقتی
در محلههایی مثل پونک، اکباتان و یوسفآباد، ودیعهها حوالی ۸۰۰ میلیون تا ۱.۵ میلیارد تومان میچرخد. اینجا وام ۳۰۰ میلیونی میتواند حدود ۲۵ تا ۴۰ درصد پول پیش را تامین کند. این یعنی برای قشر متوسط شهری، وام ودیعه یک کمک هزینه است، اما هرگز کافی نیست.
جنوب شهر؛ ایستگاه پیروزی وام ۳۰۰ میلیونی
نقطه قوت این تسهیلات در مناطقی مثل یاخچیآباد، نعمتآباد، شوش و جوادیه نمایان میشود. در جوادیه (منطقه ۱۶) با ودیعه ۲۰۰ میلیونی، وام دولتی نهتنها کل ودیعه را پوشش میدهد، بلکه مازاد آن میتواند برای کاهش اجاره ماهانه یا تبدیل به رهن کامل هزینه شود.
در خانیآباد نو (منطقه ۱۹)، وام ۳۰۰ میلیونی حدود ۸۵ درصد هزینههای اولیه مستاجر را پوشش میدهد. این یعنی در جنوب پایتخت، وام ودیعه عملا به یک ابزار موثر تبدیل شده و میتواند فشار اصلی را از دوش مستاجران بردارد.
هشدار اقتصاددانان؛ کنترل اجاره شهرها را نابود میکند
درحالیکه برخی از کارشناسان خواستار کنترل دستوری اجارهبها در شرایط فعلی هستند، تجربههای تاریخی نشان میدهد این رویکرد نه تنها موثر نیست، بلکه پیامدهای مخربی به همراه دارد.
اقتصاددانان برجستهای از جمله میلتون فریدمن و جورج استیگلر در مقاله مشهور خود با عنوان «سقفها در برابر سقفها» (Roofs or Ceilings – 1946) اثبات کردهاند که کنترل اجاره در بلندمدت، با تخریب انگیزههای سرمایهگذاری، کاهش کیفیت و کمیت عرضه مسکن و ایجاد اختلالات گسترده در تخصیص منابع، بحران مسکن را تعمیق میکند.
نقل قول مشهور آسار لیندبک، اقتصاددان برجسته سوئدی، که میگوید: «کنترل اجاره در بسیاری موارد، پس از بمباران، کارآمدترین تکنیک شناخته شده برای نابودی شهرهاست»، ریشه در همین شواهد تاریخی دارد.
تجربه آمریکا در میانه دو جنگ جهانی؛ شکست مداخله دولتی
تجربه ایالات متحده در فاصله سالهای ۱۹۱۸ تا ۱۹۳۹، مثال جالبی از پیامدهای مخرب کنترل اجاره است. پس از جنگ جهانی اول، با توقف ساختوساز و هجوم جمعیت به شهرهای صنعتی، اجارهبها در برخی محلههای نیویورک تا ۱۰۰ درصد افزایش یافت. در پاسخ، دولت قوانین «اجاره اضطراری» را تصویب کرد که حقوق مالکیت موجران را به شدت محدود میکرد.
نتیجه آن بود که سرمایهگذاری در ساخت آپارتمانهای اجارهای به شدت افت کرد و بحران کمبود مسکن تثبیت شد. اما نکته اینجاست که با لغو تدریجی این قوانین در اواسط دهه ۱۹۲۰، تعداد واحدهای مسکونی تازهساز از ۲۴۷ هزار واحد در سال ۱۹۲۰ به بیش از ۹۳۷ هزار واحد در سال ۱۹۲۵ رسید. به عبارتی رونق ساختوساز نه تنها مشکل کمبود مسکن را حل کرد، بلکه باعث تثبیت و حتی کاهش واقعی سطح اجارهبها شد.
این تجربه تاریخی به روشنی نشان میدهد که بهترین، موثرترین و پایدارترین راه برای کنترل اجارهبها، نه قیمتگذاری دستوری، بلکه تسهیل و تشویق تولید و عرضه مسکن است.
جمعبندی؛ وام به تنهایی کافی نیست
وام ودیعه مسکن در محلههای جنوبی تهران میتواند یک ابزار موثر و کارآمد باشد، اما در مناطق میانی و شمال شهر عملا نقشی کمرنگ ایفا میکند. آنچه بازار اجاره تهران به آن نیاز دارد، نه فقط تزریق پول بیشتر (که البته در جای خود لازم است)، بلکه اصلاح ساختارهای عمیقتری است که سالهاست اجارهنشینی را برای بخش بزرگی از جامعه به یک فشار دائمی تبدیل کرده است.
دسترسی به مسکن مقرونبهصرفه و پایدار، تنها از مسیر تسهیل فضای کسبوکار، کاهش موانع مقرراتی و تشویق مستمر به تولید مسکن جدید میگذرد. هرگونه تلاش برای دور زدن این واقعیتهای بنیادین از طریق دستورات دولتی یا افزایش صرف وام، سرانجامی جز شکست و تعمیق بحران نخواهد داشت.
خبر مرتبط:
فریز اجاره در نیویورک؛ مسکن ارزان یا آغاز بحران اقتصادی؟
شوک سیاستهای ممدانی به بازار مسکن نیویورک
