اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
قانون جدید ثبت معاملات املاک؛ از سند سبز تا سند زرد و مهلت یکساله برای معاملات عادی
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اعظم قویدل، چهار مسیر رسمی و قانونی برای انجام معاملات املاک دارای سند سبز حدنگار را تشریح کرد و تاکید نمود که قولنامههای دستی، سهبرگی و تایپی برای این دسته از املاک در صورت بروز اختلاف، در مراجع قضایی قابل استماع نبوده و فاقد هرگونه حمایت حقوقی است. وی همچنین مهلت یکساله برای املاک دارای سند زرد و جزییات سامانه ثبت ادعا را اعلام نمود.
چهار مسیر رسمی معامله املاک دارای سند سبز
به نقل از قوه قضاییه، اعظم قویدل با اشاره به تغییرات بنیادین ایجادشده در «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» گفت: این قانون شیوه انجام معاملات ملکی را دگرگون کرده و انجام هرگونه معامله را منوط به ثبت رسمی در سامانههای الکترونیک کرده است.
وی در توضیح وضعیت املاکی که دارای سند مالکیت حدنگار (تکبرگ) سبزرنگ بوده و پس از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۳ صادر شدهاند، اظهار کرد: مطابق تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام، معاملات این املاک باید صرفا بر اساس سازوکارهای تعیینشده در قانون انجام شود. قویدل چهار مسیر قانونی را برای معامله این دسته از املاک به شرح زیر تشریح کرد:
- مسیر اول (مراجعه به مشاور املاک):
پیشنویس قرارداد در سامانه توسط مشاور ثبت شده و طرفین باید ظرف ۵ روز به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در صورت عدم مراجعه یکی از طرفین، پیشنویس بهصورت خودکار حذف شده و فاقد آثار حقوقی خواهد بود. سخنگوی سازمان ثبت تاکید کرد در این مرحله، طرفین باید از تبادل وجه و اسناد خودداری کنند. - مسیر دوم (قراردادهای یکسان و نمونه):
در این روش، معامله توسط مشاور املاک در سامانه ثبت شده و طرفین باید برای ادامه فرآیند و رفع محدودیتها به دفترخانه مراجعه کنند. این قراردادها، فرمهای متحدالشکل تاییدشده قوه قضاییه هستند. - مسیر سوم (خودکاربری طرفین در سامانه):
طرفین میتوانند قرارداد یکسان را بهصورت خودکاربری در سامانه ثبت کرده و حداکثر ظرف سه ماه برای تکمیل فرآیند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. - مسیر چهارم (مراجعه مستقیم به دفتر اسناد رسمی):
طرفین میتوانند مستقیما به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و نسبت به تنظیم سند انتقال یا قراردادهایی مانند تعهد به بیع اقدام کنند.
هشدار مهم: قولنامههای دستی فاقد اعتبار
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بخش دیگری از اظهارات خود هشدار داد: انجام معاملات عادی بهصورت قولنامههای دستی، سهبرگی یا تایپی برای املاک دارای سند سبزرنگ، در صورت بروز اختلاف، فاقد قابلیت استماع در مراجع قضایی خواهد بود و عملاً از حمایت حقوقی برخوردار نیست.
این هشدار برای خریداران و فروشندگان ملک که عادت به معاملات سنتی دارند، بسیار حائز اهمیت است؛ زیرا هرگونه توافق خارج از چهار مسیر یادشده، ممکن است منجر به ضررهای مالی جبرانناپذیر شود.
وضعیت املاک دارای سند زرد (صادرشده قبل از ۱۴۰۳/۴/۳)
قویدل در ادامه به وضعیت املاکی که دارای سند مالکیت حدنگار زردرنگ هستند (اسنادی که پیش از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۳ صادر شدهاند) اشاره کرد و گفت: این املاک تا یک سال پس از راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (سامانه ثبت ادعا)، میتوانند مطابق روال سابق معامله شوند، هرچند توصیه اکید بر انجام معاملات رسمی است.
وی افزود: سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی از ۱۲ آذر ۱۴۰۴ بهصورت آزمایشی راهاندازی شده، اما آغاز رسمی مهلتهای قانونی پس از اعلام رسمی قوه قضاییه در روزنامه رسمی کشور خواهد بود.
تکلیف اسناد دفترچهای و املاک فاقد سند
قویدل درباره اسناد دفترچهای نیز تصریح کرد: دارندگان این اسناد موظف به تعویض سند خود هستند و پس از تبدیل، سند حدنگار سبزرنگ صادر میشود که مشمول مقررات قانون الزام خواهد بود.
وی همچنین درباره املاک فاقد سند مالکیت گفت: این املاک پس از راهاندازی رسمی سامانه ثبت ادعا باید ابتدا در سامانه ثبت و برای دریافت سند اقدام کنند و سپس در صورت قصد معامله، فرآیند انتقال نیز در همان بستر رسمی انجام خواهد شد.
جمعبندی؛ چه نکاتی را باید جدی بگیریم؟
۱. برای املاک دارای سند سبز (صادرشده پس از ۱۴۰۳/۴/۳) فقط چهار مسیر قانونی اعلام شده معتبر است.
۲. قولنامههای دستی، سهبرگی و تایپی برای این املاک در دادگاه قابل پیگیری نیست.
۳. دارندگان اسناد زرد تا یک سال پس از راهاندازی رسمی سامانه ثبت ادعا، فرصت معامله به روش سابق را دارند.
۴. اسناد دفترچهای حتما باید به سند حدنگار سبز تبدیل شوند.
۵. املاک بدون سند ابتدا باید در سامانه ثبت ادعا ثبت شده و پس از اخذ سند، معامله شوند.
با اجرای این قانون، خرید و فروش ملک در ایران وارد فاز جدیدی از شفافیت و امنیت حقوقی شده است و آگاهی از این چهار مسیر برای همه فعالان بازار مسکن ضروری به نظر میرسد.
