وضعیت تعلیق؛ روایتی از اقتصاد ایران در مرز جنگ و صلح

اقتصاد ایران در «وضعیت تعلیق» به سر می‌برد؛ شرایطی شبیه به اقتصادهای جنگی که در آن نه فروپاشی رخ می‌دهد، نه رشد ممکن است. دکتر حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه، با تشریح این پدیده و تبعات آن بر بازار مسکن، از تخلیه حباب ۴۰ تا ۵۰ درصدی قیمت دلاری خانه در کلان‌شهرها خبر می‌دهد و چهار سناریوی بقا و فرصت را برای توسعه‌گران این عصر نااطمینانی ترسیم می‌کند.

دکتر حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه، سخنان خود را با ابراز تسلیت به مناسبت رویدادهای دی‌ماه و جان‌باختگان شرایط اخیر آغاز کرد. او در بخش نخست تحلیل خود، تصویری دقیق از وضعیت کنونی اقتصاد ایران ترسیم نمود.

به باور عبده تبریزی، اقتصاد ایران هم‌اکنون در «وضعیت تعلیق» به سر می‌برد؛ شرایطی که شباهت کامل به یک اقتصاد تمام‌عیار جنگی دارد. در این فضا، نه صلح و ثبات برقرار است و نه فروپاشی کامل رخ می‌دهد. اقتصاد نه توان سقوط دارد و نه ظرفیت رشد، و تصمیم‌گیری‌های کلان و بلندمدت در آن قفل شده است.

این تعلیق پدیده‌ای گذرا و کوتاه‌مدت نیست. فعالان اقتصادی و حتی سیاست‌گذاران به تدریج به این تعادل بد جدید در سطحی پایین‌تر خو گرفته‌اند؛ وضعیتی مشابه ساختار اقتصادی کشورهایی چون ونزوئلا، آرژانتین و لبنان که سال‌هاست با فرسایش تدریجی و نااطمینانی مزمن دست و پنجه نرم می‌کنند.

از ریسک تا نااطمینانی؛ خاموشی غریزه سرمایه‌گذاری

این استاد دانشگاه با الهام از تئوری فرانک نایت، میان «ریسک» و «نااطمینانی» تمایز قائل شد. بازارها می‌توانند ریسک را تحمل کنند؛ زیرا ریسک دارای سابقه تجربی، قابل محاسبه، قیمت‌گذاری و بیمه کردن است. اما در شرایط نااطمینانی مطلق، هیچ تجربه و ابزار محاسباتی پاسخگو نخواهد بود.

بر اساس نظریه کینز، سرمایه‌گذاری به افق دید و انتظارات پایدار از آینده نیاز دارد. وقتی نااطمینانی حاکم می‌شود، انتظارات شکل نمی‌گیرند و «غریزه حیاتی عمل» یا همان انگیزه جسارت سرمایه‌گذاری خاموش می‌گردد. در این حالت، «صبر کردن» و ترجیح نقدشوندگی بالا، عقلانی‌تر از هر اقدامی تلقی می‌شود. نتیجه آنکه تشکیل سرمایه ثابت جدید در اقتصاد منفی می‌گردد؛ چنانکه نرخ تشکیل سرمایه در صنایع اصلی و بخش نفت و گاز ایران در سال‌های اخیر روندی کاملاً منفی داشته است.

این تعلیق حتی به بدنه نهادی نیز سرایت کرده و سیاست‌گذار به دلیل هزینه‌زایی تصمیمات بزرگ، به اداره روزمره و پرهیز از اتخاذ تصمیمات اساسی روی آورده است.

کالبدشکافی مسکن؛ رکود دلاری و تخلیه حباب زمین

در بخش دوم، عبده تبریزی به واکاوی بازار مسکن پرداخت و پدیده «رکود دلاری» را تشریح نمود. پس از جهش سال ۱۳۹۹، سرمایه‌های زیادی از بازارهای موازی وارد بخش ساختمان شد و رشد شدیدی در سال ۱۴۰۱ رقم زد، اما سقف قدرت خرید خانوارها ظرفیت همراهی با این تندروی قیمتی را نداشت. تقاضای مصرفی به طور کامل سرکوب شد و تقاضا صرفاً جنبه حفظ ارزش پول پیدا کرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد ارزش دلاری مسکن در کلان‌شهرهایی چون تهران، اصفهان، مشهد و شیراز نسبت به اوج سال ۱۴۰۱ با افت شدید ۴۰ تا ۵۰ درصدی مواجه شده است؛ هرچند قیمت‌های اسمی ریالی به دلیل تورم عمومی رشد کرده باشند. این ریزش دلاری ناشی از افزایش قیمت نهاده‌ها یا دستمزدها نیست، بلکه حاصل «تخلیه حباب سنگین قیمت زمین» است؛ چراکه خریداران دیگر حاضر به پرداخت مبالغ دلاری دو سال پیش برای زمین نیستند.

عبده تبریزی با شبیه‌سازی این روند با بحران‌های ارزی ترکیه در سال ۲۰۱۸ و آرژانتین، پیش‌بینی کرد ارزش دلاری مسکن در دو سال آینده به یک کف تاریخی خواهد رسید و سپس بازار وارد رکودی عمیق و قفل‌شدگی کامل معاملات می‌شود؛ زیرا مالکان زمین در برابر کاهش بیشتر مقاومت می‌کنند و خریداران نیز توان مالی ندارند.

سه منطقه، سه سرنوشت متفاوت

این اقتصاددان ارشد وضعیت مناطق تهران را به تفکیک تحلیل کرد:

• مناطق گران‌نشین شهری (مناطق ۱، ۲ و ۳): حباب زمین تا حدودی تخلیه شده و احتمالاً ۵ تا ۱۰ درصد دیگر افت دلاری خواهد داشت. به دلیل محدودیت عرضه زمین، مقاومت بالایی وجود دارد و تقاضا به شدت از واحدهای بزرگ‌متراژ به سمت واحدهای کوچک تغییر یافته است.
• مناطق مرکز شمالی (نظیر یوسف‌آباد، ونک، انقلاب و هفت‌تیر): به دلیل زیرساخت‌های قوی و جذابیت شهری، تخلیه ۳۰ تا ۳۵ درصدی قیمت زمین رخ داده و قیمت‌ها به کف رسیده و از آن دفاع خواهند کرد.
• کرانه‌های تهران و بافت‌های تازه گسترش‌یافته (مانند پردیس، پرند و چیتگر): قیمت زمین باید آنقدر پایین بیاید و حتی به صفر متمایل شود تا ساخت‌وساز با هزینه نهاده‌های امروز توجیه اقتصادی پیدا کند.

چهار راهبرد برای توسعه‌گران در عصر تعلیق

عبده تبریزی در پایان، چهار الگوی رفتاری را برای فعالان حوزه توسعه و ساخت‌وساز ترسیم نمود:

• متوقف‌شده: سازندگانی که محاسباتشان با هزینه‌های ساخت فعلی همخوانی ندارد و کار را به طور کامل تعطیل کرده و منتظر تغییرات آینده می‌مانند.
• فرصت‌جویان: توسعه‌گرانی که از قدرت چانه‌زنی خود استفاده می‌کنند؛ زمین‌ها را در پایین‌ترین قیمت دلاری می‌خرند، سهم مالک زمین را در مشارکت‌ها به شدت کاهش می‌دهند (تا سطح ۳۰ یا ۴۰ درصد) و پروژه‌های نیمه‌تمام مالکان بدهکار به بانک‌ها (با نرخ بهره سنگین ۳۵ درصدی) را تصاحب می‌کنند.
• توسعه‌گران بقا: شرکت‌های باسابقه دارای ماشین‌آلات و ساختار بزرگ که برای جلوگیری از فروپاشی سازمان و تعدیل نیرو، حتی با سودهای بسیار ناچیز و پذیرش ریسک بالا، پروژه‌ها را فعال نگه می‌دارند.
• توسعه‌گران مهاجر و منعطف: حرفه‌ای‌ترین گروه که خود را با شرایط وفق داده‌اند. آنان بخشی از توان فنی خود را به کشورهای همسایه پردرآمد نظیر عراق (که با درآمدهای نفتی بالا پروژه‌های بزرگی تعریف کرده) یا عمان منتقل می‌کنند. در داخل نیز با خروج از بازار سنتی مسکن لوکس و تجاری‌های بزرگ (که کاملاً اشباع و زیان‌ده شده‌اند)، سرمایه خود را به سمت فضاهای لجستیکی، سوله‌های صنعتی، انبارها و واحدهای کوچک‌متراژ متناسب با نیاز سالمندان هدایت می‌کنند.