بیماری بخش مسکن درمان دائمی می خواهد

گروه املاک و مستغلات- حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت و گو با خبرنگار ما گفت: «اگر واحدهای مسکونی استیجاری ساخته و عرضه شود، در کاهش نرخ اجاره اثرگذار خواهد بود. اما وقتی این فضا وجود ندارد، تعداد متقاضیان اجاره افزایش می یابد و این انگیزه در موجران ایجاد می شود که مبلغ اجاره بهای ملک خود را به صورت ناعادلانه افزایش دهند.»

مشروح این مصاحبه را در ذیل می خوانید:

; با توجه به اینکه در فصل اجاره قرار داریم و اقشار کم درآمد توانایی پرداخت اجاره بهای سنگین را ندارند، در این رابطه چه صحبتی دارید؟
در رابطه با بحث اجاره، یکی از مشکلات موجود در کشور بحث اجاره نشینی و مستاجران است. در چند سال گذشته خصوصا در دهه 90 شاهد رشد اجاره نشینی و افزایش تعداد مستاجران نسبت به دهه های 70 و 80 بوده ایم. یکی از نشانه های این امر کاهش قدرت خرید مردم است. مردم خصوصا زوج های جوان با توجه به وضعیت اشتغال و درآمدی که دارند، توانایی خرید مسکن ندارند، پس مجبورند که مستاجر باشند و این امر از موجبات افزایش تعداد مستاجران است.

این مسئله ناشی از کمبود مسکن است یا قیمت بالای مسکن؟
دو نکته مهم در اینجا وجود دارد. اول اینکه در درجه اول توازن بین عرضه و تقاضا در حوزه خرید و فروش و خصوصا حوزه اجاره برقرار نیست و به دلیل این نبود توازن، متقاضی در بازار اجاره وجود دارد. وجود متقاضی در بازار اجاره شاید برای موجر این تصور را ایجاد می کند که حتی درصورت افزایش اجاره بهای ملک خود، بازهم متقاضی ای وجود دارد که آن را اجاره کند. بنابراین برقراری توازن بین تعداد مستاجران و موجران، یا بالا بودن عرضه نسبت به تقاضا می تواند از عوامل کاهنده قیمت اجاره بها باشد. اما چون این اتفاق نمی افتد، نبود توازن بین عرضه و تقاضا و بالا بودن تعداد متقاضیان اجاره، می تواند از عوامل افزاینده قیمت اجاره بها باشد.

مهمترین دلیل افزایش نرخ اجاره از سوی مالکان چیست؟
نقل و انتقالات مسکن اصولا از اواسط خرداد ماه و اوایل تیر ماه شروع می شود. بخشی از موجران که جزو مالکان هستند، عموما قیمت اجاره بهای ملک خود را با وضعیت تورم حاکم بر جامعه قیاس می کنند و بر این باورند که به دلیل افزایش شاخص تورم، باید هر سال به مبلغ اجاره بهای خود بین 25 تا 30 درصد اضافه کنند. این مالکان عموما جزو افرادی هستند که معاش آنها از راه دریافت اجاره بها تامین می شود. در حالی که این تصور غلط است. چون اصولا قیمت اجاره بها تابعی از قیمت ملک است و باید با قیمت ملک رابطه داشته باشد. ; وقتی شاهدیم که در بهار امسال تقریبا ثبات قیمت مسکن را داشتیم، پس قاعدتا نباید تغییری در نرخ اجاره بها به وجود بیاید. اما همانطور که گفتم چون بیشتر جنبه روانی ناشی از افزایش تورم در این امر دخیل است، مالکان و فعالان حوزه اجاره، مسکن را به عنوان محل کسب درآمد نگاه می کنند و توقع افزایش نرخ اجاره را دارند. در حالی که به نظر ما این افزایش قیمت غیرکارشناسی، غیرمنطقی و نامنصفانه است.

آیا اتحادیه مشاوران املاک نمی تواند بر نرخ اجاره بها نظارت کند؟
براساس قاعده فقهی تسلیط مردم بر اموال و خصوصا بر املاک خود مسلطند. یعنی مرجع خاصی برای اینکه مثل بسیاری از کالاهای مصرفی دیگر قیمت اجاره بها را مشخص کند، وجود ندارد تا در صورت گرانفروشی یا تخلف با آنها برخورد شود. بنابراین نمی توان بر این موضوع نظارت کرد. حتی چند بار هم که تعزیرات به این حوزه ورود پیدا کرد، نتوانست موفق عمل کند و حتی نتیجه عکس داشت و اجرایی و عملیاتی نشد.

پیشنهاد شما برای حل این مسئله چیست؟
برای کنترل قیمت مسکن، باید بین عرضه و تقاضا توازن برقرار و امکان رقابت در فضای مسکن استیجاری را مهیا کنیم. اگر واحدهای مسکونی استیجاری در سطح گسترده ساخته و عرضه شود، می تواند اثر کاهنده در کاهش نرخ اجاره داشته باشد. اما وقتی این فضا وجود ندارد، تعداد متقاضیان اجاره افزایش می یابد. لذا این انگیزه در موجر ایجاد می شود که مبلغ اجاره بهای ملک خود را به صورت ناعادلانه یا بدون در نظر گرفتن قیمت واقعی مسکن، به صورت نامتعارف افزایش دهد که بعضا شاهد این موضوع هستیم.

مشاوران املاک در قبال تعیین اجاره بهای ناعادلانه از سوی مالکان چه برخوردی دارند؟
هدف صنف مشاوران املاک، تعدیل قیمت اجاره بها است و نقش موثری در این زمینه و توجیه مالکان دارند. مشاوران املاک مکلفند که مالکان را نسبت به عادلانه یا غیرعادلانه بودن قیمت اجاره؛ سازگاری آن با مولفه های ارزش ملک و وضعیت اقتصادی کشور توجیه کنند. ولی درنهایت نمی توانند به موجر تکلیف کنند که قیمت پیشنهادی آنها را برای اجاره ملک خود معین کند و مالک به هر قیمتی که خود بخواهد، ملکش را عرضه می کند. البته ممکن است عده ای از مشاوران املاک هم به این قضیه دامن بزنند و سوداگری و تخلف کنند که البته این موضوع در همه مشاغل وجود دارد.

اخیرا وزارت راه و شهرسازي در جزئيات مسكن اجتماعي، پرداخت بن اجاره به سرپرستان خانوارهاي دهك يك و دو را مطرح کرده است. کارشناسان معتقدند که پرداخت بن اجاره هم مانند یارانه های نقدی، به تشدید تورم و افزیش نرخ اجاره دامن خواهد زد. در این باره چه نظری دارید؟
طرح پیشنهادی ما تولید مسکن استیجاری توسط دولت بود. خوشبختانه اعضای کمیسیون عمران و کمیسیون برنامه و بودجه مجلس ضمن ابراز موافقت و رضایت از این طرح، لازمه اجرای آن را تصویب شدن و اختصاص بودجه ای توسط شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی عنوان کرده اند. به طوری که دولت بتواند با استفاده از پتانسیل انبوه سازان و بخش خصوصی، مسکن استیجاری بسازد؛ سازندگان هم مکلف باشند که این واحدها را به مدت چند سال در صنعت اجاره نگه دارند. به نظر من دولت با اجرای چنین طرحی می تواند در عرضه و تقاضا توازن برقرار کند. چون در این صورت به دلیل وجود رابطه قراردادی بین دولت و تولیدکننده، دولت می تواند قیمت اجاره را کنترل و به سازندگان تکلیف کند که واحدهای مسکونی استیجاری را باید با قیمت مشخص اجاره دهند؛ همانطور که در مسکن مهر به انبوه سازان تکلیف کرد که واحدها را با قیمت مشخص بفروشند. البته سازه ها باید باکیفیت و پایدار باشند تا پس از چند سال استفاده در حوزه اجاره، سرمایه گذار بتواند از آنها استفاده کند. دادن زمین با قیمت مناسب و ارائه وام های دیربازده با سود پایین به تولیدکنندگان، در آنها برای مشارکت در ساخت مسکن استیجاری ایجاد انگیزه می کند.

پس ارزیابی مثبتی از طرح پرداخت بن اجاره ندارید؟
معتقدم که تعادل بین عرضه و تقاضا و ایجاد رقابت با تولید ممکن است. به جای اینکه به مُسکن بپردازیم، باید درمان بکنیم. یعنی بیماری های اقتصادی به ویژه در حوزه مسکن را باید با به طور دائمی مداوا کنیم، نه کوتاه مدت. اگر مسکن استیجاری با قیمت پایین تولید شود، در آن زمان با مسکن مشابه که در بازار آزاد عرضه می شود، فضای رقابتی ایجاد می کند که این خود از عوامل کاهنده اجاره بها است.
همانطور که با ایجاد رقابت در بسیاری از بخش ها و افزایش تولید، ; قیمت کالاهایی مثل خط همراه بسیار کاهش یافته و به سطح ناچیز رسیده، پس افزایش تولید مسکن مهمترین راهکار اجرایی برای کنترل قیمت اجاره بها است. ضمن اینکه برای پرداخت بن اجاره شرایط افراد در شهرهای مختلف متفاوت است و فرمول پرداخت بن اجاره به کسی که در تهران خانه ای اجاره می کند با کسی که در شهری دیگر اجاره می کند، نباید یکسان باشد و مستاجران به طور دقیق شناسایی شوند.

منبع: مجله ساختمان

;

;

;

;

;