شمارش معکوس کسری مسکن
ساخت مسكن در همه شهرهاي كشور با تبعيت از ركود ساختماني تهران، از وضعيت نرمال خود خارج شده و به لحاظ تيراژ به كمترين حد ۸ سال اخير رسيده است.
هشداري كه زمستان سال گذشته با استناد به گزارش
بانك مركزي درباره آستانه صفر شدن شتاب سرمايهگذاريهاي ساختماني در مناطق شهري
كشور داده شد، روز گذشته با انتشار دو گزارش جديد از سوي مركز آمار ايران و معاونت
مسكن وزارت راه و شهرسازي، ملموس‌تر شد.
براساس اطلاعات جديد معاونت مسكن، در يكسال ۹۳ ساخت فقط ۳۹۸ هزار
واحد مسكوني در شهرهاي كشور آغاز شد كه اين حجم ساخت‌و‌ساز نسبت به سال ۹۲ رقمي
معادل ۳۹ درصد افت كرده است. عملكرد ضعيف سال گذشته بازار ساخت‌و‌ساز در ۸ سال
اخير بي‌سابقه بوده است به طوري كه در فاصله سال‌هاي ۸۵ تا پايان ۹۲، سالي متوسط ۶۸۰ هزار
واحد مسكوني در كشور ساخته شد كه كمترين آن براي سال ۸۵ به تعداد ۴۹۰ هزار
واحد ثبت شده است.
به اين ترتيب در سال ۹۳، ركورد ۸ ساله شديدترين ركود مسكن در كشور حتي
از ركورد ۵ ساله تهران– به لحاظ زماني– بيشتر بوده است. در تهران سال گذشته براي ساخت ۹۹ هزار واحد مسكوني
پروانه صادر شد كه كمترين تيراژ عرضه مسكن در پايتخت از سال ۸۸ به بعد محسوب مي‌شود.
روز گذشته اطلاعات مركز آمار ايران با كمي تفاوت نسبت به داده‌هاي معاونت
مسكن، حجم ساخت مسكن در كشور در يكسال ۹۳ را معادل ۳۶۵ هزار واحد مسكوني برآورد
كرد كه در گزارش اين مركز، افت ۵۲ درصدي عرضه مسكن در سال ۹۳ نسبت به سال ۹۲
مشاهده مي‌شود.
با فرض اينكه نرخ منفي ۳۹ درصد (ارقام گزارش معاونت مسكن) مبناي
محاسبه ميزان كاهش ساختوسازهاي سال۹۳ قرار گيرد در اين صورت مشخص مي‌شود در سال
گذشته تراز «عرضه» مسكن با فاصله فوق‌العاده زيادي از «نياز»، در سطح منفي قرار
داشته كه پيامد اين شكاف در سال ۹۵ به شكل كمبود و كسري آپارتمان فروشي يا اجاره‌اي،
قيمت‌ها را تحت‌تاثير قرار خواهد داد.
پيش‌تر «آلارم كاهش عرضه مسكن» در ۲۹ دي۹۳
اعلام شد؛ در آن گزارش با اشاره به اينكه شتاب (نرخ رشد) كل سرمايهگذاريهاي
ساختماني بخش خصوصي (ريالي) سقوط كرده و از ۵۵ درصد و ۲۳ درصد در سال‌هاي ۹۱ و ۹۲
به نزديك ۷ درصد در نيمه اول سال ۹۳ رسيده است، اعلام شد: حجم قابل توجهي از
سرمايه‌ها در ساختمانهاي نيمه‌كاره، حبس شده و نرخ رشد سرمايه‌گذاري در ساختمانهاي
جديد –شروع به احداث- حتي منفي شده و ۱۲ درصد كاهش يافته و در حوزه تكميل ساختمان‌ها
نيز به صفر نزديك شده است.
در آن گزارش، همچنين تصريح شد: ركود ساختماني نيمه اول ۹۳ اگر مورد
توجه سياست‌گذاران دولتي قرار نگيرد، مي‌تواند شديدتر شود و مزيت «مازاد عرضه»
آپارتمان‌هاي فروشي در بنگاه‌هاي املاك كه طي سال‌هاي ۹۲ و ۹۳ از محل ساختوسازهاي
بالاي ۷۰۰ هزار واحد در سال‌هاي ۸۹ تا ۹۱ حاصل شده بود را خنثي كرده و دو سال بعد،
آن را به «كسري عرضه» تبديل كند.
كارنامه منفي سال اول
هم‌اكنون پيش‌نشانگرهاي بازار مسكن به وضوح هشدار سال گذشته را نمايان
كرده و مشخص مي‌كند: ساختوسازهاي مسكوني يكسال۹۳ معادل ۹/ ۵۷ درصد كمتر از نياز
بازار به آپارتمان جديد است.
وزارت راه و شهرسازي در متن طرح جامع مسكن، چشم‌انداز «نياز» كل بازار
مسكن ناشي از تشكيل خانوارهاي جديد (ازدواج)، تقاضاي انباشت سال‌هاي قبل و تخريب
خانه‌هاي فرسوده را در افق زماني ابتداي سال ۹۳ تا انتهاي ۱۴۰۵ معادل ۹۴۶ هزار
واحد مسكوني در هر سال برآورد كرده است به اين معني كه در سال گذشته، امسال و
همچنين ۱۱ سال آينده، بايد سالانه حدود يك ميليون واحد مسكوني جديد در كشور احداث
شود تا تراز عرضه و تقاضاي مسكن در مرز تعادلي خود قرار بگيرد.
اما آنچه فعلا در يكسال ۹۳ به عنوان كارنامه اولين سال طرح جامع مسكن
رقم خورده از تحقق تنها ۴۲ درصد عرضه مورد نياز حكايت دارد و نشان مي‌دهد: در سال
۹۵ كه عملا ساختوسازهاي جديد سال۹۳ -با توجه به زمان ۲۴ ماهه ساختمان‌سازي-
تكميل و به بازار مصرف عرضه مي‌شود، بيش از نصف نياز مسكن با كمبود آپارتمان روبه‌رو
خواهد شد و اين نابرابري و شكاف شديد بين حجم عرضه و ميزان نياز در سال آينده مي‌تواند
پايداري و آرامش نسبي قيمت را به هم بريزد و در بازار مسكن اختلال به وجود بياورد.
سال آينده در شرايطي بازار مسكن با كمبود عرضه روبه‌رو مي‌شود كه از
يكسو بخشي از تقاضاي مصرفي، مجهز به تسهيلات جديد خريد مسكن (وام‌هاي خانه‌اولي) و
با توان مالي نسبتا بالا وارد بازار مي‌شود و از سوي ديگر احتمالا نياز به سرمايه‌گذاري
بلندمدت از ناحيه تقاضاي سفته‌بازي، معاملات آپارتمان‌ها را تحت‌تاثير قرار خواهد
داد كه در اين صورت شكاف ۵۸ درصدي بين عرضه و تقاضا در سال ۹۵ ممكن است بيشتر نيز
شود.
اتفاق سال ۹۳ در بازار كشوري ساخت‌و‌ساز، علاوه بر ركورد كمترين
تيراژ، يك تغيير منفي ديگر نيز با خود به همراه داشت و آن بسترسازي براي افزايش
دوباره نرخ كمبود مسكن و در نتيجه افزايش شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني طي سال‌هاي
آينده مي‌تواند باشد.
در سال ۹۲ تحت تاثير حجم سنگين ساختوسازهاي مسكن‌مهر سال‌هاي قبل از
آن، شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني (نسبت تعداد كل خانوارها به تعداد كل واحدهاي
مسكوني) از ۱۵/ ۱ در سال ۷۵ به ۰۵/ ۱ رسيد به اين معني كه ميزان كمبود واحد مسكوني
در مقابل خانوارها كه در سال ۷۵ معادل يك ميليون و ۶۴۵ هزار واحد بود، در سال ۹۲
تا حدود زيادي جبران شد و ميزان كمبود به ۶۴۵ هزار واحد شهري رسيد. هر چند نرخ
كمبود مسكن بدون لحاظ خانه‌هاي خالي محاسبه شده و با لحاظ اين خانه‌ها، عملاً مازاد
عرضه رخ مي‌دهد اما در حال حاضر، كاهش ساخت‌و‌ساز، هم تعداد واحدهاي مورد استفاده
و هم تعداد خانه‌هاي خالي را در بلندمدت كاهش خواهد داد و بنابراين ميزان كمبود را
افزايش مي‌دهد.
راه پيشگيري كمبود عرضه در ۹۵
كارشناسان اقتصاد مسكن در مواجهه با كارنامه منفي ساخت مسكن در سال۹۳،
يك راه براي پيشگيري از سرايت آثار اين اتفاق به بازار سال۹۵، به دولت ارائه كردند.
در مقطع فعلي و با توجه به محدوديت‌هاي مالي دولت و سيستم بانكي، تنها
راه براي خنثي‌سازي تبعات افت ساختوسازهاي مسكوني، هدايت جريان تسهيلات بانكي به
ساختمانهاي نيمه‌كاره با پيشرفت فيزيكي بالاي ۵۰ درصد است. تامين مالي اين سازه‌ها،
عرضه مسكن آماده را در زماني كوتاه‌‌تر از شروع ساختوسازهاي جديد، افزايش مي‌دهد
و در اين صورت شكاف عرضه و تقاضا در سال ۹۵ كه فعلا به اندازه ۵۹درصد نياز آن سال
برآورد مي‌شود، از اين محل قابل جبران خواهد بود.
