مدیرعامل گروه ساختمانی معلم در گفتوگو با مجله«ساختمان» پاسخ داد:
تغییر پارادایم در صنعت ساختمان چگونه شکل میگیرد
بهگفته امید علیجانی، مدیرعامل گروه ساختمانی معلم در گذشته، فعالان صنعت ساختمان با یک جریان نقدینگی منسجم، براحتی میتوانستند چند پروژه را بصورت همزمان مدیریت کنند، اما امروزه اصلیترین چالش، ترکیب نامتوازن سبد سرمایهگذاریها و داراییها است. به اعتقاد علیجانی، هنگامی که از سبد صحبت به میان میآید، هدف متوازنسازی تنوع کاربری، تمایز جغرافیایی و تفکیک کلاس پروژه است.
متن ذیل ماحصل گفتوگوی مجله «ساختمان» با علیجانی، مدیرعامل گروه ساختمانی
معلم در حاشیه برگزاری هجدهمین نمایشگاه بین المللی صنعت ساختمان است:
وضعیت موجود صنعت ساختمان را چگونه ارزیابی می کنید؟
صنعت ساختمان یکی از محرکهای اصلی اقتصاد کشور است، لذا با بسیاری از
صنایع و بازارهای مالی ارتباط مستقیم وغیرمستقیم دارد. هرگونه تغییر در این بازار میتواند صنایع و بازارهای
مالی را تحت تاثیر قرار دهد و البته بازار ساختمان خود تحتتأثیر متغیرهای کلیدی و
بازارهای دیگر است. پس طبیعتاً شرایط موجود اقتصادی، موجب ایجاد تحولات مثبت و
منفی در بازار ساختمان شده است. کارشناسان اعلام کردند که بازار مسکن در نیمه دوم
سال ۹۶ وارد سیکل رونق شده است، رونقی که بهنظر میرسد ورود به آن، ناشی از نگاه
انتظاری بخش عرضه به خروج از دوران رکود چهارساله و افزایش سوداگری به دلیل رشد
قیمت بوده است.
در تیر ماه ۹۷ قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود ۷
میلیون تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۵۰ درصد رشد کرده، این در
حالی است که همین افزایش قیمت از تیر ۹۳ تا تیر ۹۶، تنها ۱۶ درصد بوده است. برای
رسیدن به چرایی این افزایش ناگهانی قیمت باید چند عامل را در کنار هم بررسی کرد.
اولین موضوع، شرایط حاکم بر اقتصاد کشور است. بهرحال در کنار بازارهایی همچون طلا،
سکه و ارز، بازار مسکن یکی از گزینههای جذاب برای سرمایهگذاری و سوداگری است،
البته بصورت ذاتی تفاوتهایی با همدیگر دارند. تلاطمها و نوسانات پیشآمده در
بازارهای دیگر موجب شد تا بنابر دلایل مختلف نظیر کاهش ریسک و همسانسازی ارزش
داراییهای سرمایهگذاران، بخشی از پولهای سرگردان و پس اندازهای بانکی به بازار
مسکن سرازیر شود.
دومین موضوع، تأثیر افزایش نرخ تورم عمومی کشور بر قیمت نهادههای
تولید مسکن در دوران رکود بوده که علیرغم این تأثیر، رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ
تورم عمومی کشور بوده است. لذا عرضهکنندگان به دنبال فرصتی برای افزایش قیمت ناشی
از افزایش هزینههای ساخت و مجوزات قانونی بوده که موجب انفجار قیمت شده است.
سومین موضوع کاهش عرضه واحدهای مسکونی در سالهای قبل که بدلیل رکود
عمیق در بازار حاصل شده؛ لذا انباشت تقاضا تا اردیبهشت سال ۱۳۹۷ و ورود آن به
بازار مسکن، موجب رشد فزاینده تقاضا و افزایش قیمت گشته است. در این رابطه برخی از
کارشناسان حوزه مسکن مطرح میکنند که ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود
دارد که به منزله احتکار مسکن است. حال سوال این است که طی سالهای ۹۳ تا ۹۵ حجم عرضه
کاهش یافته، چرا میزان واحد مسکونی خالی از سکنه افزایش یافته است؟ پاسخ دقیق آن
است که سهم قابل توجهی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه که بعنوان مثال در حومه کلانشهرها
واقع شدهاند، فاقد زیرساختهای مناسب برای سکونت بوده و تقاضا برای آنها بسیار اندک
است. درصورتیکه اگر جانمایی بهینه و برنامهریزی متناسب با نیاز و توان جامعه
انجام میشد، قطعاً به نتایج بهتری میرسیدیم. گواه این نکته را میتوان در مناطق
پرتقاضای تهران ملاحظه نمود که واحدهای کممتراژ یا میانمتراژ تقریباً نایاب
هستند. همچنین بسیاری از فروشندگان مسکن در بازار مصرفی به دنبال تبدیل واحد خود
به احسن هستند، اما ناپایداری شرایط اقتصادی موجب شده تا قدرت خرید آنها تضعیف
شده و لذا نسبت به فروش دچار تردید شوند. در مجموع بروز تلاطم و ناپایداری اقتصادی
حتی در بازارهای موازی، میتواند به ضرر هم بخش عرضه و هم تقاضا باشد.
وضعیت آتی بازار مسکن را چگونه پیشبینی میکنید؟
در پایان سال ۹۶ و بعد از اعلام ورود به دوران رونق، تحلیلهای گروه
ساختمانی معلم در قالب دو سناریوی کلی آینده بازار مسکن را نشان میداد. سناریوی
اول، انفجار قیمت تا ۵۰ درصد و افزایش هیجانی خرید در بازهای کوتاهمدت و در گام
بعد شروع دوران رکود در پایان سال ۹۷ یا اوایل سال ۹۸ بوده است. سناریوی دوم حفظ
نسبی قیمتها و رشد سطح معاملات و در گام بعد تداوم دوران رونق احتمالاً تا پایان
سال ۹۸ بوده است. وضعیت حال حاضر بازار مسکن با سناریوی اول پیشبینی شده بیشتر
منطبق شده است، بطوریکه معاملات از نیمه دوم ۹۶ تا اردیبهشت ۹۷ روند افزایشی خود
را نسبت به دورههای قبل حفظ نموده، اما از خرداد ماه، معاملات مسکن روند نزولی بخود
گرفته، بطوریکه تعداد معاملات مسکن تهران در خرداد و تیر ماه نسبت به مدت مشابه در
سالهای ۹۶ و ۹۵ کمتر بوده است. در ادامه با توجه به افزایش قیمت واحد مسکونی،
توان خرید بخش مصرفی کاهش یافته و تقاضای مصرفی شروع به خروج از بازار نموده؛ اما
حضور هرچند متزلزل تقاضای سرمایهای در این بازار همچنان ادامه دارد. بطورکلی آنچه
در ابتدای سیکل رکود در بازار مسکن مرسوم بوده، ابتدا خروج تقاضای سرمایهای و سپس
خروج متقاضیان مصرفی است و مقدم شدن خروج مصرفیها نسبت به سرمایهایها برای
اولین بار است که در این بخش اقتصادی رخ میدهد. سناریوی محتمل دیگر، همسانسازی
ارزش داراییهای سرمایهگذاران در بخش مسکن است که میتواند در مقایسه با ارزش
سایر داراییها روی دهد و خود منجر به موج دوم افزایش قیمت در بازار مسکن شود.
پیچیدگی در تحلیل آینده متغیرهای محیطی نظیر معادلات سیاسی، وضعیت اقتصادی کشور و
سایر عوامل، وضعیت بازار مسکن را تحت تأثیر قرار خواهد داد. هر چند متعادل شدن
تلاطمات در بازار ارز و ثبات در بازار طلا و سکه، منجر به جذب بخش مهمی از سرمایهها
به بازار مسکن خواهد شد. بهرحال عوامل متنوعی در این بازار موثرند، برخی موجب
افزایش یا کاهش قیمت مسکن شده و برخی دیگر مقدمات رونق یا رکود را فراهم میآورند؛
اما نکته کلیدی آن است که صنعت ساخت و ساز در حال تغییر پارادایم میباشد. این
تغییر پارادایم منجر به تحول در ارکان بازار شده و شناسایی و بهرهگیری از این
پارادایمها، از کلیدیترین عوامل موفقیت در این بازار است.
منظور شما از تغییر پارادایم در صنعت ساختمان چیست و چگونه شرکتهای
ساختمانی میتوانند از آن بهرهمند شوند؟
در گذشته، فعالان صنعت ساختمان با یک جریان نقدینگی منسجم، براحتی میتوانستند
چند پروژه را بصورت همزمان مدیریت کنند، اما امروزه اصلیترین چالش، ترکیب
نامتوازن سبد سرمایهگذاریها و داراییها است. هنگامیکه که از سبد صحبت به میان
میآید، هدف ما متوازنسازی تنوع کاربری، تمایز جغرافیایی و تفکیک کلاس پروژه است.
وقتی یک شرکت ساختمانی سهم بالایی از پورتفوی خود را در شهرهای کوچک قرار داده یا
بیشتر پروژههای در دست ساخت آن تجاری هستند، قطعاً بهراحتی نمیتواند بازگشت
سرمایه مدنظر خود را داشته باشد.
پارادایم مهم آینده در این بازار، نقش فعالانه مصرفکنندگان بعنوان
طراح اصلی محصولات میباشد. آنچه در حال حاضر در حال شکلگیری است، شرکتها در
تلاشند تا محصولات خود را براساس نظرات، سلایق، علایق و توانمندی خانوار (Affordability
Index) طراحی و اجرا نمایند. اما ابرروندهای جهانی
به این سمت و سو است که در آینده خود مصرفکنندگان بعنوان طراحان اصلی محصولات
ظاهر میشوند.
پارادایم دیگری که در بخش ساختمان در حال شکلگیری است، توجه جامع به
زنجیره کامل صنعت ساختمان است. پیشتر فعالان صنعت با تمرکز بیشتر بر روی ساخت و
اجرای پروژه میتوانستند به بازده موردنیاز دست یابند. اما امروزه بخشهای نوینی
از این زنجیره تأمین در حال شکلگیری هستند. بعنوان مثال نظام تجاری مالداری تغییر
کرده و فروش، پاسخگوی انتظارات سرمایهگذاران نبوده و لذا بازاری تحت عنوان نظام
بهرهبرداری و اجارهداری در حال گسترش است. بطور کلی در زمانیکه قیمت بخش
ساختمان با توانمنی جامعه همخوانی نداشته و سرمایهگذاری در این بخش به لحاظ
فاکتورهای سرمایهای جذاب نباشد، افراد حقیقی و حقوقی میتوانند از محل اجارهداری
بهراحتی سود موردانتظار خود را کسب نمایند.
پارادایم دیگر، تغییر در انتظارات و توقعات مشتریان بوده که از تحول
در سبک زندگی و افزایش اهمیت حفظ منافع جانی و مالی است. بر این اساس مفاهیم نوین
در زنجیره ارزش صنعت همچون طراحی منعطف با توجه به نوع تغییر در سبک زندگی
خانوارها، تقاضا برای بناهایی مشتمل بر واحدهایی با متراژ پایین اما خدمات عمومی
مشعوفکننده، روشهای نوین ساخت به جهت تسریع در زمان تکمیل یک پروژه، روشها و
متریالهای نوین به جهت سبکسازی و مقاوم سازی ساختمانها، مدیریت مصرف انرژی بهمنظور
کاهش هزینههای سکونت و تمرکز بر ساختمانهای سبز با هدف بهبود کیفیت زندگی در حال
شکلگیری است.
همانطور که پیشتر نیز به تفصیل بیان شد، یکی از عوامل کلیدی موفقیت
فروش در بازار مسکن تمرکز بر توان خریداران است. لذا تمرکز شرکتها بر مدلهای
متنوع تأمین مالی و شراکت بخصوص ابزارهای نوین بازار سرمایه میتواند هم بخش عرضه
و هم تقاضا را مورد حمایت قرار دهدو بهرهمندی از این مدلها نظیر لیزینگ، اوراق
صکوک، تشکیل JV با صاحبان برند میتواند
جذابیتهای جدیدی را در این بازار به ارمغان آورد.
در سالهای نه چندان دور، شتاب قیمت و جذابیت بازار مسکن به حدی بود
که بسیاری از مالکان املاک، حتی ساختمانهای ۱۰ الی ۱۵ ساله، با هدف اخذ تراکم
بیشتر، نوسازی بنا و کسب سود بیشتر، به دنبال تخریب و ساخت یک بنای جایگزین بودند.
امروزه به جهت افزایش هزینههای ساخت و محدودیت در افزایش تراکم، این چرخه جذابیت
و توجیهپذیری خود را از دست داده و کسبوکار جدیدی تحت عنوان خدمات بازسازی در
حال توسعه است. جامعه با هزینهای بسیار کمتر میتواند نیازهای خود را نظیر طراحی
فضاها، ارتقای کیفیت متریال و نوسازی ملک محقق نماید. این، خود یک تغییر پارادایم
است.
برنامه گروه ساختمانی معلم برای بهرهمندی از فرصتهای آتی صنعت چیست؟
گروه ساختمانی معلم با درک صحیحی از پارادایمهای پیشروی صنعت و نیز
پیشدستی در پیشبینی محرکهای درونی و بیرونی مؤثر، برنامه آینده خود را بهنحوی
ترسیم نموده که ترکیب سبد پروژهها مبتنی بر تحلیل بازار متوازن و بهینه شود و در
نتیجه سهم بازار شرکت در ساخت واحدهای مسکونی و ساختمانهای اداری افزایش و سهم
تجاریسازی در سبد کسب و کارهای شرکت کاهش یابد. شرکت در حوزه مسکونی به دنبال
تعریف و اجرای پروژههای ساختمانی برای گروههای مختلف درآمدی با حفظ منافع
اقتصادی سهامداران و رعایت مسئولیت اجتماعی است. تمرکز شرکت در تعریف بناهای
مسکونی، کیفیت ساخت ممتاز، تناسب متراژ و امکانات مجتمع با نیازهای جامعه هدف،
هوشمندسازی بناها و بهرهگیری از رویکردهای نوین معماری نظیر معماری سبز و معماری
منعطف است؛ بهنحویکه پایبندی به شعار “معمار رویاهای شما” در محصولات
گروه متبلور خواهد شد. از مهمترین این پروژهها میتوان به نگین بوکان، نگین
جماران، نگین جنتآباد و نگین پاسداران اشاره نمود. در بخش اداری نیز شرکت به
دنبال تعریف پروژه هایی است که در زون های اصلی اداری قرار گرفته باشند تا شرایط
ناپایداری اقتصادی همچنان جذابیت خود را داشته باشند در این راستا شرکت ساخت پروژه
اداری و تجاری نگین میرداماد را با سرعت به پیش میبرد. در حوزه مالهای
چندمنظوره، شرکت در حال اجرای یک مجموعه عظیم و شایسته در شرق تهران بنام مگاپارس
است.
بنابر فرصتهای بیرونی و قابلیتهای شناساییشده در درون، ورود شرکت به
کاربریها و حوزههای جدید زنجیره ارزش صنعت ساختمان نظیر گردشگری، سلامت و بهرهبرداری
از ساختمانهای ساختهشده در دستور کار شرکت قرار گرفته که تمرکز بیشتر بر چابکی
در عملیات مدیریت پروژه، برنامهمحوری، دانشمحوری و بازارمحوری میتواند ما را در
این مسیر یاری نماید. همچنین توانمندسازی شرکت در زمینه فناوریهای نوین عرصه ساخت
و ساز با اهداف سهگانه سبکسازی، سریعسازی، ارزانسازی
و توسعه ساختمانهای سبز از اولویتهای کلیدی گروه ساختمانی معلم خواهد بود تا
بنایی بسازیم که در رقابت مزیت ایجاد نموده و در شأن یک خانواده ایرانی باشد.
میتوانید در مورد مگاپروژه مگاپارس بیشتر توضیح دهید؟
بر خلاف غرب تهران که بسیاری از پروژههای تجاری با حوزه عملکردی شهری
در آن مناطق تعریف شده و به بهرهبرداری رسیدهاند، شرق تهران علیرغم قدمت بیشتر،
فاقد پروژهای فاخر و عظیم است براین اساس در شرق تهران و در خیابان معلم، گروه
ساختمانی معلم با همراهی شرکت بینالمللی توسعه ساختمان و سایر سهامداران در حال
اجرا و بهرهبرداری پروژهای عظیم با زیربنای کل حدود ۲۱۶ هزار مترمربع است تا
بتواند بر کمبودهای مناطق شرق تهران فایق آمده و موجبات ارتقای کیفیت زندگی مردم
این منطقه شود. براین اساس و طی مطالعات گسترده و تخصصی، تمامی کمبودها، نیازها و
سلایق رفاهی، تجاری، اداری و فرهنگی شرق تهران در گذشته، حال و آینده مورد تجزیه و
تحلیل قرار گرفت. سپس با بهرهمندی از زبدهترین مشاوران داخلی و خارج تلاش شد کاربریها
و سطح و سطوح این مگاپروژه بهنحوی طراحی شوند تا علاوه بر پاسخگویی به انتظارات مخاطبین
و رفع کمبودها، سرانههای رفاهی، تجاری، اداری و فرهنگی شرق تهران را جبران نماید.
یکی از نقاط کلیدی معماری مگاپارس، محوریت فضای سبز آن است، بطوریکه در حدود یک
هکتار فضای سبز در بام این پروژه طراحی شده است.
این پروژه مشتمل بر ۳۸ هزار مترمربع مفید تجاری، ۱۳هزار مترمربع مفید
اداری و ۲۸۰۰ پارکینگ جایگاه ویژهای در مالهای چندمنظوره در شهر تهران ایجاد
کرده است. ساخت و بهرهبرداری ۷ سالن سینما، یک سالن کنسرت، ۷ کافیشاپ و بیش از
۲۰۰۰ مترمربع مجموعه رستورانی (فودکورت)، مگاپارس را به مجموعهای منحصربفرد تبدیل
نموده است. تعبیه نمودن کاربریهای دیگری از جمله مجموعههای ورزشی، تفریحی، فرهنگی
و هایپرمارکت این مجموعه را به یک فضای گردشگری تبدیل نموده که میتواند کلیه
اواقت خوش یک خانواده ایرانی را در طول یک روز فراهم سازد.
قطعاً بهرهبرداری از این مجتمع خاص نیازمند دانش روز بوده، بنابراین در
حال حاضر قراردادی با یک بهرهبردار خوشنام و معتبر اروپایی بهنامه GESMALL بهمنظور
استقرار نظام بهرهبرداری منعقد نمودهایم که در آن به دنبال انطباق با
استانداردهای روز دنیا، ایجاد و بهبود فرایندهای شرکت در زمینه بهرهبرداری، آموزش
مدیران و کارشناسان شرکت در این زمینه و حداکثر بهره ممکن هستیم. با بهرهمندی از
این توانمندی، صنفبندی راستههای تجاری این مجتمع بسیار متنوع و کاملاً منطبق با
نیازمندیهای روزمره مردم شهر تهران طراحی و در حال پیادهسازی میباشد. حضور
اصناف مطابق با برنامه و استراتژی تعیین شده در این پروژه بسیار پر اهمیت بوده،
بنابراین فروش و بازاریابی آن به یکی از شرکتهای گروهساختمانی معلم بهنام “شرکت
پدیدآوران اطلس پارس” بعنوان یکی از شرکتهای خوشنام در بازاریابی و فروش
صنعت ساختمان واگذار شده است. امیدواریم بتوانیم با اجرا و بهرهبرداری این مگاپروژه
نگاهی نو در خدمترسانی به شهروندان شهر تهران ایجاد نماییم.
