سازندگان بر سر دو راهی
محاسبه ریسک و فرصت ساختوساز در شرایط فعلی بازار مسکن، به یک سوال مهم در ارتباط با تردید سازندهها برای ادامه فعالیت‌‌‌های ساختمانی یا توقف آن، پاسخ می‌دهد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بسازوبفروشها در حالی از دو ناحیه در منگنه تورمی قرار گرفته‌‌‌اند که این شرایط باعث ایجاد سوال مهمی با این مضمون که «بسازیم یا نسازیم؟» در سمت عرضه آپارتمان‌‌‌های نوساز شده است. ریسک و فرصت ساخت مسکن در شرایط فعلی برای سازندهها با نگاهی به روند تورم مسکن و تورم هزینه‌‌‌ها و نهادههای ساخت، در مقاله‌‌‌ای با عنوان «دوراهی بساز و بفروش‌ها»، در هفته‌نامه «تجارت فردا» مورد بررسی قرار گرفته است. بر اساس آنچه در این مقاله به آن پرداخته شده است در حال حاضر سازندهها دست‌‌‌کم از دو ناحیه تحت فشار قرار دارند. یک فشار از ناحیه تورم مسکن و خروج طیف مصرف‌کننده و حتی بخش قابل‌توجهی از جمعیت سرمایه‌گذار از بازار مسکن به دلیل جهش و ادامه سیر صعودی قیمت‌ها، در نتیجه از دست رفتن قدرت خرید در مساحت قابل‌توجهی از بازار تقاضای خرید آپارتمان است. سمت دیگر منگنه تورمی که سازندهها را تحت فشار قرار داده است مربوط به تورم شدید و ادامه‌‌‌دار در بازار زمین و مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر تاکنون است. به این صورت سازندهها در شرایط فعلی نه‌تنها با بحران مفقود شدن حلقه آخر زنجیره ساختوساز که همان امکان فروش سریع با حاشیه سود مورد انتظار از فرآیند ساخت است روبه‌رو شدهاند که توجیه ادامه فعالیت‌‌‌های ساختمانی با توجه به افزایش مستمر و قابل‌توجه هزینه ساخت، در نبود مشتری موثر، برای آنها با اما و اگر همراه شده است. در شرایطی که وضعیت تورمی در بازار بالادست و پاییندست ساختوساز، در نقش ترمز ساختوساز منجر به افت قابل‌توجه تیراژ ساختمانی در سال‌های اخیر شده است، اما این شرایط در مقابل به گاز سفته‌‌‌بازی ملکی تبدیل شده است. به این ترتیب که حاشیه سود خرید و نگهداری واحدهای مسکونی آماده (فعالیت غیرمولد ملکی) نسبت به حاشیه سود ساختوساز (فعالیت مولد)، با اختلاف قابل‌توجه بیشتر شده است. آمارها نشان می‌دهد، سال گذشته، بازدهی تولید مسکن در اواخر سال در حد ۳۰ تا ۳۵درصد برآورد می‌‌‌شد؛ در همان مقطع اما بازدهی خرید یا نگهداری ملک، نزدیک به ۱۰۰درصد بود.
این در حالی است که اواخر دهه ۸۰ و درست یک‌سال پس از جهش ۸۷ درصدی قیمت مسکن (بعد از سال ۸۶)، حاشیه سود ساختوساز یا همان بازدهی تولید مسکن نرخی معادل ۱۰۹درصد بود در حالی که بازدهی خرید ملک در حد صفر شده بود. در سال ۹۱ نیز حاشیه سود ساخت مسکن رقمی معادل ۷۱درصد در سال بود.
به این ترتیب، طی سال‌های اخیر، بازدهی تولید مسکن به نصف دهه گذشته رسید و در مقابل، حاشیه سود سفته‌‌‌بازی و سوداگری و سرمایه‌گذاری ملکی جای آن را گرفت. این نرخ بازدهی پایین بازار تولید مسکن، بسازوبفروشها را دلسرد کرده است.
دو نیروی رکودساز عرضه جدید
در سال‌های اخیر، بازار مسکن از بابت «قیمت بالا و رو به رشد»، ظاهرا مناسب سرمایه‌گذاران بوده اما در واقعیت، این بازار برای سرمایه‌گذاران ملکی (نوع غیرمولد)، بهشت سرمایه‌گذاری و برای سرمایه‌گذاران ساختمانی (نوع مولد)، جهنم شد. گروهی از تورم تاریخی ملک نفع بردند که با خرید و فروش ملک یا خرید و نفروشی آن، توانستند روی موج تورم مسکن، ارزش دارایی‌‌‌های خود را نسبت به تورم عمومی، حفظ و تقویت کنند. تورم مسکن برای گروه دیگر یعنی بساز و بفروش‌ها، نقش ترمز (سرعت‌‌‌گیر قوی) را بازی کرد. این تورم ملکی چون قدرت خرید مسکن را هدف گرفت، باعث ضربه به بازار فروش سازندهها شد. با این حال تورم مسکن همه نیروی رکودساز بازار ساختمان‌‌‌سازی نبوده و نیست. نیروی دوم از سمت بالادست این بازار یعنی نهادههای تولید مسکن، باعث خروج بسازوبفروشها از صحنه شد. روند رشد قیمت مصالح ساختمانی از سال ۹۶ تاکنون مشخص می‌کند، تورم تولید مسکن بیش از تورم عمومی بوده است. همچنین تورم زمین از تورم مسکن نیز بیشتر بوده است. زمین سهم اصلی در نهادههای تولید مسکن دارد و هر اندازه رشد قیمت آن اثر معکوس بر نبض تولید می‌‌‌گذارد.
طی نیم دهه گذشته، متوسط رشد سالانه قیمت مسکن حدود ۶۰درصد اما متوسط رشد سالانه قیمت زمین نزدیک به ۹۰درصد گزارش شده است. این رشد سنگین هزینه تولید مسکن، بر حاشیه سود بساز و بفروش‌ها اثر کاهشی و بازدارنده سرمایه‌گذاری گذاشت.
گزینه‌‌‌های بد مقابل سازندهها
بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، بساز و بفروش‌ها در سال‌جاری با دو گزینه «بد» روبه‌رو هستند. اولین فاکتور رکودساز (بدخیم) مقابل آنها، «از‌کار‌افتادگی حلقه آخر زنجیره سرمایه‌گذاری ساختمانی» است. حلقه آخر، فروش واحد مسکونی نوساز است که چون قدرت خرید مسکن سمت تقاضا از بین رفته، امکان فروش واحدهای مسکونی نیز از سازندهها سلب شده است. این مساله باعث شد سهم فروش واحد مسکونی نوساز در معاملات مسکن شهر تهران در این سال‌ها به نصف نیمه اول دهه ۹۰ برسد؛ یعنی از ۵۲درصد به حدود ۲۶ تا ۲۷درصد کاهش پیدا کرده است.
از سال ۹۷ تا ۱۴۰۰، خریداران مصرفی در بازار مسکن سال به سال کمتر شدند و در یک‌سال گذشته، از حجم تقاضای سرمایه‌‌‌ای نیز تا حدودی کاسته شده است.
تقاضای سرمایه‌‌‌ای نه به‌خاطر اینکه انتظارات تورمی از بین رفته بلکه به خاطر رشد بیش از حد قیمت مسکن، ریسک خرید ملک را برای بازه زمانی بلندمدت، بالا ارزیابی می‌کند و به همین خاطر، در این بازار، سمت تقاضا وضعیت کاملا شکننده ای پیدا کرده است.
بساز و بفروش در چنین بازاری که امیدی به فروش راحت آپارتمان وجود ندارد، قادر به تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری جدید نیست.
دومین ریسک (گزینه بد دوم) در مسیر فعالیت بساز و بفروش‌ها، تغییرات احتمالی غیرهمجهت قیمت فروش و قیمت ساخت در سال‌جاری است. وضعیت بازار مسکن به گونه‌‌‌ای شده که هر آن (در صورت حل ریسک‌‌‌های تورم‌‌‌ساز)، مسیر رشد قیمت مسکن در جهت کاهشی تثبیت خواهد شد. اما درباره اینکه هزینه‌‌‌های ساخت در مقطع فعلی کاهش پیدا می‌کند، اما و اگرهای متعددی وجود دارد که یکی از آنها، بهبود فضای تولید است.
به این ترتیب، چنانچه سرمایه‌گذار ساختمانی با سطح فعلی قیمت‌ها اقدام به ساخت کند و در پایان کار، قیمت فروش در موقعیتی قرار بگیرد که حاشیه سود ساختوساز و بازدهی تولید را تحت‌تاثیر کاهشی قرار دهد، در این صورت بسازوبفروش آن‌طور که باید نفع مطلوب خود را کسب نخواهد کرد. این سناریو عاملی برای تردید فعالان ساختمانی شده است.
این ریسک در شرایطی مطرح است که در عصر جهش قیمت‌ها، هزینه تولید مسکن کمتر از قیمت فروش افزایش پیدا کرد اما بیشتر از تورم تغییر یافت.
بنابراین، احتمال افزایش قیمت نهادههای تولید مسکن نیز مطرح است و این احتمال در شرایطی که احتمال کاهش قیمت مسکن وجود دارد، برای سازنده‌‌‌های کنونی در تعریف پروژه‌‌‌های جدید مساله‌‌‌ساز شده است.
این شرایط و تورم بالادست و پاییندست در بازار ساختوساز، سازندهها را در دوراهی بزرگی قرار داده است؛ دو‌راهی‌‌‌ای که در نهایت به این پرسش ختم می‌شود که «بسازیم یا نسازیم»؟
پاسخ به تردید ساختمانی‌ها
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد سازندهها در مقابل این سوال به دو دسته تقسیم می‌‌‌شوند؛ دسته اول سازنده‌‌‌هایی هستند که سابقه، برند و فعالیت گسترده‌‌‌ای در حوزه ساختوساز نداشته و ندارند و به اصطلاح به آنها سازنده اولی گفته می‌شود؛ دسته دوم اما سازنده‌‌‌های باسابقه، صاحب برند و شناخته‌شده در هر منطقه هستند که از سال‌های قبل اقدام به ساختوساز مسکن می‌‌‌کرده‌‌‌اند. در شرایطی که ریسک‌‌‌های موجود در بازار ساختوساز به سازندهها سیگنال «نسازیم» ارسال می‌کند اما این سیگنال در نهایت مورد انتخاب همه فعالان ساختمانی نخواهد بود. اگر بسازوبفروشها یا همان سازنده‌‌‌های مسکن نخواهند مسکن بسازند که آن را به فروش برسانند با گزینه سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای دارایی روبه‌رو هستند؛ بازار املاک مسکونی آماده یکی از این گزینه‌‌‌هاست؛ در سال‌های اخیر نیز تحت‌تاثیر فشارهای تورمی بازار بالادست و پاییندست بازار ساختوساز، برخی از سازندهها اقدام به ورود به بازارهای دیگر از جمله بازار زمین یا آپارتمان آماده کردند. به‌ویژه آنکه رفته‌رفته و با پیشروی بازار مسکن در فاز جهش و همچنین استمرار تورم هزینه‌‌‌های ساخت، عملا حاشیه سود ملاکی از سود ساختوساز با فاصله قابل‌توجه افزایش یافت.
اما آیا بساز و بفروش‌های کهنه‌‌‌کار هم حاضر به نساز و نفروشی می‌‌‌شوند؟! پاسخ این سوال را باید در رفتار دست‌‌‌کم یک‌سال اخیر همین گروه از سازندهها ردیابی کرد. بسازوبفروش‌های کهنه‌‌‌کار در این یک‌سال گذشته، در بازار ساختوساز، «جابه‌جا» شدند به این معنا که از مناطق یا شهرهایی که رکود خرید مسکن، اجازه فعالیت را از آنها گرفته، به مناطق یا شهرهایی که ظرفیت ساخت وجود دارد مهاجرت کردند.
در تهران، سازنده‌‌‌های شمال شهر به شکل محسوس به مناطق میانی و حتی پایین‌‌‌شهر کوچ کرده‌‌‌اند. در بازار مسکن تهران، قیمت زمین در پایین‌‌‌شهر حدود یک‌سوم گران‌ترین نقطه پایتخت است و قیمت مسکن نیز به میزان یک‌سوم قیمت واحدهای مسکونی مناطق متوسط بالای شهر است ضمن آنکه در همین بازار، شدت رکود معاملات آپارتمان در پایین‌‌‌شهر تا حدودی کمتر از بالای شهر است. برخی دیگر از سازندهها نیز از کلان‌شهرها به حومه شهرها یا شهرهای استان‌‌‌های مجاور مهاجرت ساختمانی انجام داده‌‌‌اند.
این سازندهها از این بابت و با توجه به دو منگنه تورمی ساختوساز باز هم برای باقی ماندن در این بازار تلاش کردند که دو مساله مهم رو‌به‌‌روی آنها قرار داشت؛ اولین مساله به تهدید برند ساخته‌شده از سوی آنها در همه سال‌های گذشته تاکنون در صورت خروج از بازار ساختوساز مربوط می‌شود. در واقع از برند افتادن آنها ریسک بد خروج از این بازار برای آنها محسوب می‌شود. بنابراین، مهم‌ترین ریسک انتخاب گزینه‌‌‌های بد، جدایی و دور شدن از بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی است. این موضوع البته برای سازنده‌‌‌اولی‌‌‌ها قطعا «ریسک» محسوب نمی‌شود و چندان اهمیتی ندارد که امروز در نقش سازنده عمل کنند و فردا در نقش یک ملاک زمین، به سرمایه‌گذاری ملکی رو بیاورند. اما خروج از بازار ساخت برای بسازوبفروش‌های دارای برند در نقطه‌‌‌ای از شهر، تبعاتی همچون حذف آن برند از بازار مسکن منطقه را دارد.
از سوی دیگر، یک «ناگفته» از بازار مسکن پسارکود وجود دارد که افشای آن می‌تواند انتخاب بین دوراهی را برای سازندهها ساده کند. مبنی بر اینکه هر زمان بازار معاملات مسکن از فاز رکودتورمی خارج شود، سازنده‌‌‌های دارای واحدهای نوساز، در لحظه احیای نبض معاملات فروش، از شانس «فروش راحت با قیمت بالا» منتفع می‌‌‌شوند. در جریان تغییر فاز بازار مسکن، هر چقدر زمان پیش رود، سطح کاهنده قیمت مسکن نیز بیشتر می‌شود و در واقع، هر اندازه ساختمان‌‌‌های در حال ساخت در پسارکود، دیرتر آماده عرضه و فروش شوند، با قیمت پایین‌‌‌تر از محاسبات اولیه سازنده، احتمالا معامله خواهند شد. هر چند زمان احتمالی خروج از این رکود سنگین نامشخص است اما وقوع آن، دور از انتظار نیست به‌خصوص اگر ریسک غیراقتصادی حل شود.
بنابراین حتی در شرایطی که احتمال غیرهمجهت شدن تورم تولید و تورم مسکن در شکل ادامه تورم تولید در برابر کاهش قیمت مسکن به شرط از بین رفتن ریسک‌‌‌های غیراقتصادی وجود دارد، اما بنا به دو علت گفته‌شده، گزینه ترجیحی برای سازنده‌‌‌های برند و کهنه‌‌‌کار، ادامه فعالیت ساختمانی با هدف آماده‌‌‌سازی و عرضه آپارتمان‌‌‌های نوساز است. چرا که علاوه بر تهدید برند سازنده کهنه‌‌‌کار به واسطه خروج هر چند مقطعی از بازار ساختوساز، در وهله بعد «نساختن» برای گذار از رکود فعلی فروش، فرصت «فروش» در پسارکود را سلب می‌کند.
این موضوع باعث می‌شود که در وزن‌‌‌کشی ریسک و فرصت ساختوساز در شرایط فعلی حتی با این چشم‌‌‌انداز که تورم مسکن و تورم ساخت در شرایطی غیرهمجهت قرار بگیرد، گزینه ترجیحی برای این گروه از سازنده‌‌‌های باسابقه، ادامه فعالیت‌‌‌های ساختمانی باشد.
